나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50262 [1] 서울특별시 은평구 응암동 84-4 에스엠벨리체 에이동 7층701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 단독주택 및 다가구주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 역촌역(지하철6호선)이 소재 하고 근거리에 녹번역(지하철3호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제7층 제701호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중임. (구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 무인택배함, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형의 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택/ 단지형다세대)으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해있으며, 남동측으로는 노폭 약 3미터 내외의 제비동 진입도로에 접해있고, 북서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 막다른 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

응암동 84-4번지 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(구청생활권,자세한 사항 별도 확인:공간계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역( 위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립 ,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허 가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)). 응암동 84-19번지 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(구청생활권,자세한 사항 별도 확인:공간계획과), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대 보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단 독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금275,000,000원 범 위 : 전유부분 전부 임대차계약일자 : 2021년12월4일 주민등록일자 : 2022년1월14일 점유개시일자 : 2022년1월14일 확정일자 : 2021년12월10일 임차권자 : 김**

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 은평구 응암동 84-4 소재 에스엠벨리체 에이동 7층 701호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2026타경50262 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 275,000,000원이며, 토지면적 10.80㎡(약 3.27평), 건물면적 27.49㎡(약 8.32평)가 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 건물은 2020년 3월 건축 허가를 받아 2021년 4월 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. SM벨리체 A동은 지하 1층부터 지상 9층까지 있으며, 본건은 7층에 위치합니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 응암동, 은평구청 남서측 인근에 소재하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 6호선 역촌역이 소재하며, 지하철 3호선 녹번역도 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 남서측으로 약 6미터, 남동측 및 북서측으로 각각 약 3미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 서울서부지방법원의 강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정(2026년 3월 6일 접수)이며, 채권액은 332,299,780원입니다.

집합건물 등기부상 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (에스엠종건주식회사)

* 소유권이전 (윤석광)

* 주택임차권 (김재성, 보증금 275,000,000원, 전입일자 2022.01.14, 확정일자 2021.12.10, 배당신고일자 2024.01.19, 대항력 없음, 말소 예정)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 말소기준권리)

주의사항 및 특이사항으로, 본건 매각 조건에는 "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다는 내용이 명시되어 있습니다. 이는 통상적으로 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 조건으로 해석될 수 있습니다.

또한, 임차인 현황에는 김재성(대항력 없음, 보증금 275,000,000원)과 이지혜(대항력 있음, 보증금 0원)가 기재되어 있습니다. 이지혜 임차인의 경우 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있다고 명시되어 있어, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 그러나 전체적인 매각 조건으로 보아 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 서울 은평구 응암동 일대는 주거시설과 상업시설이 혼합된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

최근 주변 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 같은 SM벨리체 단지 내 29.83㎡(약 9.03평)의 주택이 2026년 5월 8일 290,000,000원(2억 9천만원)에 거래되었습니다. 이는 본건의 면적(27.49㎡)과 유사한 수준으로, 시세 파악에 중요한 참고자료가 됩니다.

동일 지역 내 다른 다세대주택 거래 사례로는 1991년 건축된 35.08㎡(약 10.61평) 주택이 2026년 5월 7일 130,000,000원(1억 3천만원)에, 1989년 건축된 32.16㎡(약 9.73평) 주택이 2026년 5월 7일 278,000,000원(2억 7천 8백만원)에 거래된 사례가 있습니다. 본건이 상대적으로 신축임을 감안할 때, SM벨리체 유사 면적 거래 사례가 시세 판단에 더 적합합니다.

5. 생활정보

단지 내 및 주변에 주거 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통: 지하철 6호선 역촌역, 3호선 녹번역 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 은평구청 인근에 위치하여 관련 행정시설 이용이 용이하며, 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 건물 내 설비: 기본 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 무인택배함, 난방설비 등 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

* HUG 관련 매각 조건: "임차인 및 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다는 조건은 매각으로 인해 해당 임차인의 권리가 소멸됨을 전제합니다. 그러나 HUG 관련 인수 조건 변경 및 임차인 관련 세부 사항은 추가적인 법률적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자의 경우 허가가 필요할 수 있습니다. 현재 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25, 2025.10.20~2026.12.31) 내에 경매가 진행될 가능성이 높습니다.

* 대항력 있는 임차인(이지혜): 보증금이 0원으로 명시되었으나 대항력이 있는 임차인이 존재한다는 점은 복잡성을 야기할 수 있습니다. 다만, 매각 조건상 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 주변 건축물 노후도: 주변에 비교적 오래된 다세대주택들이 다수 존재하며, 이들 건물의 거래 가격이 상대적으로 낮게 형성되어 있어, 향후 건물 가치 평가 시 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 응암동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 감정가는 275,000,000원이며, 유사한 단지 내 면적의 실거래가가 290,000,000원에 형성된 것을 볼 때, 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

권리관계는 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매가 말소기준권리이며, 명확한 조건 하에 임차인 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, HUG 관련 복잡한 매각 조건 및 보증금 0원에 대항력 있는 임차인의 존재는 추가적인 확인이 필요합니다. 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 은평구의 교통 요충지에 위치하여 주거 만족도 높음.

* HUG 관련 복잡한 조건 해소 시, 합리적인 가격으로 취득 가능성.

* 주변 시세 대비 잠재적 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 275,000,000원이며, 동일 단지 내 유사 면적의 최근 실거래가(2026년 5월, 290,000,000원)를 고려할 때, 입찰가는 감정가 이상에서 형성될 것으로 예상됩니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점과 HUG 인수 조건 변경에 따른 불확실성을 감안하더라도, 유사 면적의 실거래가 수준을 고려하여 285,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 경매 당일 참여자들의 경쟁 정도 및 현장 조사를 통한 추가적인 정보에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.