나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3944 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 784-11 마곡오드카운티1차 8층820호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "등촌고등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(발산역,양천향교역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층/지상 10층 건내 제8층 제820호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로, 서측으로 소로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) , 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 수평표면구역(수평표면)<공항시설법> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 도시개발구역<도시개발법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3944 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 784-11 마곡오드카운티1차 8층 820호

용도: 오피스텔

감정가: 144,000,000원

토지면적: 7.84㎡ (약 2.37평)

건물면적: 19.64㎡ (약 5.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2016년

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "등촌고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 발산역 및 양천향교역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 본건 동측으로는 광대로, 서측으로는 소로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업)으로 지정되어 있으며, 공항 관련 구역, 군사기지보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2026타경3944)이 말소기준권리입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-07

* 확정일자: 2022-01-10

* 배당신고일자: 2024-03-05

* 대항력: 없음

* 특이사항: 임차인 김안나 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 상기 임차인 관련 특이사항 조건 충족 시)

등기부요약:

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매 (을3, 갑6)

* 기타 권리: 소유권이전, 신탁등기말소 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

주변 시설: 본건 주변으로는 아파트 단지, 다수의 오피스텔, 상업 시설, 근린생활시설 등이 발달해 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 마곡지구의 개발과 함께 관련 편의시설 및 업무시설이 지속적으로 증가하고 있는 지역입니다.

유사 물건 시세:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 20.82㎡)의 마곡오드카운티1차 오피스텔이 2026년 6월경 120,000,000원에서 124,000,000원 사이에 거래되었습니다.

* 2026년 7월경에는 면적이 다소 작은(약 16.57㎡) 오피스텔이 108,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 144,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 인근 및 도보 거리 내에 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

교육시설: 북서측 인근에 등촌고등학교가 있으며, 주변에 초등학교 및 중학교가 소재하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

의료시설: 가톨릭대학교 서울성모병원, 이대서울병원 등 대형 병원이 차량 접근 가능한 거리에 위치해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 본건은 임차인이 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각되므로, 임차인과의 명도 관련 분쟁 소지는 낮습니다. 그러나 관련 법률 및 계약 조건의 정확한 이해가 필요합니다.

권리관계: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸될 예정이나, 매각물건명세서 및 기타 공고 내용을 면밀히 확인하여 인수되는 권리가 있는지 재확인해야 합니다.

이용제한: 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등 다양한 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 주거 및 상업 활동을 저해할 만한 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으며, 일반적인 도시개발구역 내 오피스텔 밀집 지역으로 판단됩니다. (추가 현장 확인 권장)

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 마곡동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 마곡지구 개발로 인한 미래가치 상승도 기대할 수 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하고 임차인 관련 리스크가 포기 조건부 매각으로 해소된 점은 긍정적입니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 다소 낮게 형성되어 있어 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 마곡지구의 지속적인 개발 및 신규 기업 입주로 인한 임대수요 증가 기대

* 발산역, 양천향교역 등 더블 역세권에 준하는 우수한 교통 접근성

* 임차인 관련 권리 인수 부담이 없어 명도 리스크 최소화

* 도시개발구역 내 신축급 오피스텔로써 향후 가치 상승 잠재력 보유

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 144,000,000원이나, 최근 유사 면적(약 20.82㎡) 오피스텔의 실거래가가 120,000,000원 ~ 124,000,000원 수준임을 고려할 때, 본 건의 면적(19.64㎡)을 기준으로 시장 가격은 약 113,000,000원 ~ 117,000,000원 범위로 추정됩니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없으며, 권리관계도 명확한 점을 감안하여 시장 가격 범위를 중심으로 신중하게 입찰가를 고려해야 합니다. 120,000,000원 ~ 128,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.