나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3972 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 366-57 동선벨리체 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위한경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 근거리에 지하철역(2·5호선 '까치산역')이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제6층 제601호로서, (사용승인일:2021.01.07) 외벽: 벽돌 및 석재 붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등 입니다.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 소화 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재한 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 정방형 토지로서, 도시형생활 주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6M 내외, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평표면) <공항시설법>,상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역 (2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.~2026.12.31) 기호(2):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평표면) <공항시설법>,상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역 (2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3972 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 366-57 동선벨리체 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 273,000,000원

토지면적: 15.86㎡ (약 4.80평)

건물면적: 24.15㎡ (약 7.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에 지하철 2·5호선 '까치산역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건축물 구조 및 현황

본건은 2021년 1월 7일 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 중 제6층 제601호입니다. 외벽은 벽돌 및 석재 붙임 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태

본건이 소재한 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 정방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 남서측으로는 노폭 약 6M 내외, 북동측 및 북서측으로는 노폭 약 4M 내외의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 소유권 현황

최초 소유권 보존은 이혜림 외 1명이며, 이후 허정민에게 공유자 지분 전부 이전(매매)되었습니다.

* 임차인 현황

주택도시보증공사(김효주)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 262,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 3월 2일, 확정일자 2021년 1월 21일입니다. 배당신고일자는 2023년 4월 6일입니다.

* 임차인 김효주의 대항력은 없습니다.

* 등기부 현황

등기부 상 주택임차권(을1, 김효주)은 접수일자 2023년 4월 6일로 기재되어 있으며, 말소 예정입니다.

말소기준권리인 압류(갑3, 목포세무서장, 2024년 3월 15일 접수) 이후의 모든 권리(주택임차권, 강제경매, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 갑4로 기재된 주택도시보증공사의 강제경매(2026타경3972)는 말소 대상입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서상 '지상권개요'에 대한 별도 언급이 없으므로 지상권은 없음으로 간주합니다.)

* 주요 조건

본건은 임차인 김효주 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이에 따라 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 주변 시세

본건은 2021년 1월 준공된 도시형생활주택으로, 최근 유사 건물(동선벨리체)의 6층 매물이 2021년 2월 9일에 2억 4,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 2억 7,300만원과 비교 시, 현재 시점에서 시세 반영이 추가적으로 필요할 수 있습니다.

제공된 JSON 데이터상의 최근 매매 사례(2026년 7월)를 보면, 2019년 준공된 인근 다세대주택(19.98㎡)이 2억 1,600만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산 시, 본건(24.15㎡)의 예상 거래가는 약 2억 6,100만원 수준으로 산출됩니다.

* 특이사항

동일 건물 내 비슷한 조건의 매물이 감정가보다 낮은 금액에 거래된 이력이 있으나, 시점(2021년 2월)과 현재(2026년)의 시장 상황을 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설

'화원중학교'가 인근에 있으며, 버스 정류장 및 지하철 2·5호선 '까치산역'을 이용할 수 있어 교육 및 교통 환경이 양호합니다.

* 편의시설

근린생활시설이 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축물 설비

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 소화 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 조건

본 건은 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경 및 선순위 임차권 관련 특별 조건이 있습니다. 비록 임차인의 대항력이 없고 관련 임차권 등기가 말소될 예정이며, 매수인에게 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나, '배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'이라는 문구는 입찰 전 반드시 명확히 이해하고 수용해야 하는 조건입니다.

* 토지거래계약 허가구역

본 토지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 특정 대상자(외국인 등)나 용도에 따라 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. 다만, 일반적인 개인 매수자의 경우 큰 제약이 없을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무

현 시점의 검색으로는 본 건 소재지 주변에 특정 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호하며 건물 상태도 비교적 좋습니다. 임차인 관련 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있었으나, 매각 조건으로 인해 매수인에게 인수되는 부담은 없는 것으로 정리되었습니다. 다만, HUG 인수 조건 변경과 관련된 특별 명시 사항은 입찰 참여 전에 반드시 숙지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 우수한 교통 접근성: 지하철 2·5호선 까치산역 이용이 편리하여 직주근접 수요가 있습니다.

* 정리된 권리관계: 임차인 관련 조건이 명확하게 명시되어 있어, 인수되는 보증금 부담이 없습니다.

* 지역 개발 잠재력: 화곡동 지역의 지속적인 개발 가능성을 고려할 때 시세 상승 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 273,000,000원입니다. 동일 건물 내 2021년 2월 6층 매물이 245,000,000원에 거래된 이력이 있으며, 이는 감정가보다 낮은 수준입니다. 또한, 2026년 7월 인근 유사 건물의 실거래가를 바탕으로 산출한 예상 거래가는 약 261,000,000원입니다.

본건의 신축 연식과 감정가격을 종합적으로 고려할 때, 현 시점에서의 예상 입찰가는 감정가 수준인 273,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 250,000,000원에서 270,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

* 최종 예상 입찰가: 273,000,000원 (감정가)

(참고: HUG 인수조건 관련 명확한 이해를 바탕으로 입찰가 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.