나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3940 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 818-7 엘케이드림빌 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2, 5호선 "까치산역" 등이 소재하는바 대중교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2022.02.09) 외 벽: 인조석 붙임 마감 등, 창 호: 샷시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 "다세대주택(방2, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 토지로서, [다세대주택] 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3940 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 818-7 엘케이드림빌 제2층 제203호 (신주소: 서울특별시 강서구 등촌로13다길 40-24)

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

감정가: 315,000,000원

토지면적: 20.89㎡ (약 6.32평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화곡4동주민센터" 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택가 지역입니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 2022년 2월 9일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 중 제2층 제203호입니다. 외벽은 인조석 붙임 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

토지는 대체로 세장형이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로는 포장된 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부등본상 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2026타경3940, 접수일자: 2026-03-04)입니다.

이보다 후순위인 을3 주택임차권(박소희, 339,000,000원, 2022.07.25 확정, 2022.08.26 전입)과 갑4 압류(국민건강보험공단)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

소유권보존(갑1) 및 공유자전원지분전부이전(갑2) 등기 또한 말소될 것으로 보입니다.

채권 총액은 339,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박소희)

* 보증금: 339,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-26

* 확정일자: 2022-07-25

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권.

권리분석 요약: 말소기준권리보다 후순위인 임차권과 압류는 매각으로 소멸될 예정이므로, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, "임차인 박소희 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"된다는 점을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역 내에 위치하고 있습니다.

최근 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 동향이 나타났습니다.

* 2026년 7월 21일 거래: 19.98㎡ (약 6.04평) 다세대주택, 216,000,000원 (약 10,810,811원/㎡, 2019년 건축).

* 2026년 7월 16일 거래: 37.44㎡ (약 11.33평) 다세대주택, 150,000,000원 (약 4,006,410원/㎡, 1986년 건축).

* 2026년 7월 2일 거래: 37.56㎡ (약 11.36평) 다세대주택, 160,000,000원 (약 4,259,851원/㎡, 2002년 건축).

본건은 2022년 준공된 신축 건물이라는 점에서, 유사한 연식의 거래 사례(2019년식, 19.98㎡)와 비교 시 평당 가격 형성 수준이 유사하거나 높을 것으로 예상됩니다. 비교적 오래된 건물들의 낮은 평당가는 본건과 직접적인 비교가 어렵습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 "화곡4동주민센터"와 같은 관공서 및 소규모 상가들이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 교육환경 보호구역이 설정되어 있는 점을 고려할 때, 자녀 교육 시설과의 접근성 및 관련 규제 사항을 확인하는 것이 좋습니다.

지하철 2, 5호선 "까치산역" 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

주택가 지역에 위치하여 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 조건: 본건은 "임차인 박소희 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"됩니다. 이는 매수인이 임차인의 미회수된 보증금에 대해 책임을 지지 않음을 의미합니다. 그러나 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 절차가 명확하고 확실하게 이행되는지 최종적인 법률 검토 및 현장 확인이 필수적입니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 조건 변경은 임차인 보증금 문제와 복합적으로 연결될 수 있으므로, 계약 시점의 정확한 조건 내용을 상세히 확인해야 합니다.

선순위임차권: 등기부상 을3 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정이나, 해당 권리의 복잡성으로 인해 추가적인 법률적 검토가 필요할 수 있습니다.

토지 이용 규제: 본건은 제2종일반주거지역, 공항 중요시설물보호지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 등 여러 규제가 존재하므로, 향후 재건축이나 용도 변경 등 건축 행위에 있어 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 환경이 양호합니다. 감정가는 315,000,000원으로, 최근 신축 빌라 거래 사례와 비교 시 적정 수준으로 평가되었습니다. 권리 관계상 말소기준권리보다 후순위인 임차권과 압류는 매각으로 소멸될 예정이며, 특히 임차인이 보증금반환청구권을 포기하고 등기 말소에 협조하는 조건으로 매각된다는 점은 매수인의 인수 부담을 최소화하는 긍정적 요소입니다. 그러나 HUG 관련 조건 변경 및 임차권 말소 조건 이행 여부에 대한 철저한 확인이 수반되어야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

우수한 교통망: 지하철 2, 5호선 "까치산역" 이용이 가능하여 서울 시내 접근성이 뛰어납니다.

안정적인 수요: 화곡동 일대는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

낮은 인수 부담: 임차인 관련 조건이 매수인의 재정적 부담을 줄여주어 권리 분석상 리스크가 제한적입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 315,000,000원

주변 시세 기반 추정가: 약 320,000,000원 ~ 330,000,000원 (최신 신축 빌라 시세 및 감정가 반영)

권리 관계: 인수되는 보증금은 없습니다. 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건에 따라 리스크는 제한적입니다.

예상 입찰가: 315,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려할 수 있습니다. 해당 지역의 경매 경쟁률과 물건의 실제 상태, 임차인 조건 이행 여부 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.