나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경39 [1] 서울특별시 강남구 도곡동 467-17 타워팰리스 이동 6층610호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 도곡동 소재 '도곡역(지하철 3호선)' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 도곡역(지하철 3호선)' 등이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕 지하6층/지상55층 중 제6층 제610호로서, 외벽 : 알루미늄 복합판넬 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

오피스텔(화장실2, 거실, 방2 등)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 가장형 평지로서 공동주택, 아파트, 오피스텔 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트 내 단지로 통행 가능하며, 대상물건 북서측으로 노폭 약 40미터, 동측으로 노폭 약 30미터, 남동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역,일반상업지역,지구단위계획구역(개포택지),도로(접합),도시철도(저촉),도시철도(환기구)(저촉),상대보호구역(토지전산망의내용은참고사항일뿐교육청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,절대보호구역(토지전산망의내용은참고사항일뿐교육청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등용도:단독다가구아파트연립다세대지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31./아파트용도한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트용도한정) 기호(2) 도시지역,일반상업지역,지구단위계획구역(개포택지),도로(접합),도시철도상대보호구역(토지전산망의내용은참고사항일뿐교육청에반드시확인요망),<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등용도:단독다가구아파트연립다세대지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31./아파트용도한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트용도한정).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 후첨 “내부구조도 및 임대상황” 참조하시기 바랍니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경39 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 도곡동 467-17 타워팰리스 이동 6층610호

용도: 오피스텔

감정가: 2,900,000,000원

토지면적: 18.18㎡ (약 5.5평)

건물면적: 115.15㎡ (약 34.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

건축물 정보

건축년도: 2003년

구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕

건물 층수: 지하 6층 / 지상 55층 중 6층

건물 총 면적: 2442.76㎡ (표제부 기준)

주요 용도: 공동주택(아파트), 오피스텔

이용상태

해당 물건은 오피스텔로, 화장실 2개, 거실, 방 2개 등으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 도곡동 소재 지하철 3호선 도곡역 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 3호선 도곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 도로를 통해 통행이 가능합니다. 물건지 북서측으로 약 40미터, 동측으로 약 30미터, 남동측으로 약 20미터, 남서측으로 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 7월 30일자 신한은행의 근저당권(을9)입니다.

임차인 현황

* 임차인: 조용민

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 4,100,000원

* 전입/확정일자: 2023년 5월 3일

* 배당신고일자: 2026년 4월 20일

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 보증금반환 채무를 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부채권 총액

등기부상 채무 총액은 약 3,512,600,000원 (35억 1천2백6십만원)입니다.

인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권개요: 없음)

1.3. 상권분석

토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(개포택지)에 해당합니다. 또한, 도로, 도시철도(저촉), 상대/절대 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 관련

* 지정 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25. (만료)

* 지정 기간: 2025.10.1. ~ 2026.12.31. (일부 기간 잔존)

* 지정 기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31. (일부 기간 잔존)

상기 허가구역 지정 기간의 만료 또는 잔존 여부는 현재 시점(2026년 9월) 기준으로 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

지하철 3호선 도곡역이 인접해 있어 교통이 매우 편리하며, 주변으로 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육 환경

인근 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다. (토지전산망의 내용은 참고사항이며, 교육청에 반드시 확인 요망)

1.5. 잠재적 리스크

채무 총액

등기부상의 채무 총액(약 35.12억 원)이 감정가(29억 원)를 초과합니다. 이는 채무 규모가 상당함을 시사하며, 경매 진행 및 낙찰 후 잔금 납부 과정에서 잠재적 변수가 될 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

토지거래 허가구역

일부 토지거래 허가구역 지정 기간이 만료되었으나, 일부는 2026년 12월 말까지 잔존합니다. 이는 특정 용도나 외국인 등에 대한 거래 제한 가능성이 있음을 의미하므로, 현재 규제 상태 및 잔존 기간에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

주변 시설

주변 지역 조사 결과, 본 물건지와 직접적으로 관련된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 도곡동의 초역세권에 위치한 타워팰리스 오피스텔로, 입지적 가치가 매우 높습니다. 감정가는 29억 원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 및 시장 상황을 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 하지만 임차인이 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적다는 점은 장점입니다. 토지거래 허가구역 지정 기간 만료 및 잔존 여부를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남구 도곡동, 지하철 3호선 도곡역 도보 거리의 탁월한 입지.

* 브랜드 가치: 타워팰리스라는 고급 주상복합 단지의 명성.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 역세권, 주변 편의시설 및 상업 시설 접근성 우수.

* 명도 용이: 대항력 없는 임차인으로 명도 절차가 비교적 간편할 것으로 예상.

* 향후 시세 상승 잠재력: 강남권 부동산의 지속적인 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적 및 층수의 오피스텔은 다음과 같은 가격에 거래되었습니다.

* 2024년 5월: 79.04㎡ (6층) - 18.95억 원 (약 2,400만원/㎡)

* 2024년 6월: 121.76㎡ (8층) - 27.98억 원 (약 2,300만원/㎡)

본 건(115.15㎡, 6층)의 예상 시장가는 대략 115.15㎡ * 2,350만원/㎡ = 약 27.05억 원 수준으로 추정됩니다.

감정가 29억 원 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰하기 위해서는 시장가 수준 또는 그 이하로 접근하는 것이 바람직합니다.

추정 입찰가 범위

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하고, 시세 및 감정가를 종합적으로 판단할 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 25억 5천만 원 ~ 27억 원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

종합적 고려사항

최종 입찰가 결정 시에는 현장 방문을 통한 실물 상태 확인, 권리 관계 최종 검토, 현재 부동산 시장 동향, 경매 물건의 특수성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.