나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3511 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 연립주택 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 북서측으로 화곡역(지하철 5호선), 남서측으로 까치산역(지하철 2호선, 5호선)이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인:2021.07.15.) 외벽 : 석재 붙임 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(방1, 욕실1, 거실1, 발코니1 등)(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 주차장, 승강기 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지내 자체지면 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2026타경3511 (1) 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3511 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제3층 제303호

건물명: 더숨153

동/호수: 101동 303호

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2021년 07월 15일 (사용승인일)

감정가: 305,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.10㎡ (약 5.17평)

토지지분: 17.1㎡ (약 5.17평)

건물면적(전용면적): 20.19㎡ (약 6.11평)

건물지분: 20.19㎡ (약 6.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 연립주택 등이 혼재하여 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 시 북서측으로 지하철 5호선 화곡역, 남서측으로 지하철 2호선 및 5호선 까치산역을 이용할 수 있어 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 남동하향 완경사지에 위치하며, 자체 지면은 평탄하게 조성된 사다리형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용되고 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 내 제3층 제303호이며, 외벽은 석재 붙임, 창호는 새시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있습니다.

추가적으로 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 용도: 아파트, 기간: 2025.10.20.~2026.12.31), 이는 매수인의 자격 및 행정 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2023년 01월 18일자 고양세무서장의 압류 (체납징세 과-티6824) 입니다.

본건에는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 존재합니다.

3.2. 인수되는 권리 (선순위 임차권)

* 주택임차권: 을구 1번

- 권리자: 임경수 (등기부상) / 한국주택금융공사 (임차인현황상)

- 임대차보증금: 285,000,000원

- 전입일자: 2021년 11월 09일

- 확정일자: 2021년 11월 19일

- 배당신고일자: 2023년 08월 21일

- 대항력: 있음

- 말소: 인수 (매수인에게 대항 가능)

- 비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다.

3.3. 기타 권리사항

등기부등본상 소유권이전(신탁말소), 공유자전원지분전부이전(매매) 등의 사항이 존재합니다.

강제경매 개시결정 등기(채권자: 한국주택금융공사, 채권금액: 366,186,628원)는 말소 대상입니다.

3.4. 총 인수 보증금

본건 경매물건의 총 인수 보증금은 285,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건과 유사한 단지(2019년 건축, '더원')의 19.98㎡ 면적이 2026년 7월 1일 21,600만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 1㎡당 약 1,081만원 수준입니다.

본건은 2021년 건축된 도시형생활주택으로 20.19㎡ 면적을 가지고 있어, 위 사례와 비교 시 시장 가치는 약 21,800만원 수준으로 추정됩니다.

제공된 최근 매매 정보들을 종합해 볼 때, 감정가 305,000,000원은 주변 신축 다세대/도시형생활주택의 실제 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

4.2. 건물 정보

본건이 속한 '더숨153' 건물은 2021년 7월 15일 사용승인된 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 총 6층 규모이며, 본건은 3층에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 학교: 화원중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 5호선 화곡역과 2/5호선 까치산역을 이용할 수 있으며, 버스정류장도 가깝습니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 건물 내부 설비

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있으며, 주차장 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수: 매수인에게 대항력 있는 임차인(임대차보증금 285,000,000원)이 존재하며, 배당으로 보증금 전액 변제되지 않을 시 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 진행 시 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공항 관련 구역 지정: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역으로 지정되어 있어, 공항 소음 등의 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 거래 시점에 따라 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 도시형생활주택으로, 역세권 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다.

하지만, 285,000,000원의 선순위 대항력 있는 임차인 보증금 전액 인수라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이는 감정가 305,000,000원 대비 매우 높은 비중을 차지하며, 실제 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

주변 시세와 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 낙찰 후 인수하게 될 보증금을 고려하면 투자 수익률 확보에 어려움이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 노후도가 낮습니다.

* 교통 편의성: 지하철 5호선 화곡역과 2/5호선 까치산역 이용이 가능하여 직주근접성이 우수합니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리가 선순위 임차권으로 명확하여 권리분석이 비교적 용이합니다. (단, 인수 금액이 큼)

9. 예상 입찰가

본건의 시장에서 파악된 물건 자체의 가치는 약 21,800만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 매수인이 인수해야 하는 선순위 임차보증금이 285,000,000원에 달합니다.

따라서 본건의 총 예상 취득 비용은 '입찰가 + 285,000,000원'이 됩니다.

만약 감정가 305,000,000원을 기준으로 매수인이 최종적으로 부담해야 할 총액을 설정한다면, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 305,000,000원 - 285,000,000원 = 20,000,000원 입니다.

이는 본건의 예상 낙찰가가 2,000만원을 초과하지 않도록 신중하게 접근해야 함을 시사합니다.

현재 시장에서 파악된 본건의 실질적 가치(21,800만원)를 총 취득 비용으로 삼기 위해서는, 21,800만원 - 285,000,000원 = -6,700만원으로, 산술적으로 불가능한 금액이 됩니다. 이는 본건의 인수 보증금이 현재 시장가치를 초과한다는 것을 의미합니다.

결론적으로, 본 건의 예상 입찰가는 2,000만원 수준에서 매우 보수적으로 산정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰 시에는 상기 금액을 상회하는 입찰은 총 취득 비용이 시장 가치를 초과하게 되므로 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.