나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100420 [1] 서울특별시 관악구 신림동 760-40 엘하우스 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '미성초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서, 사용승인일: 2011.06.17. 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지이며 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 서울중앙지방법원 2026타경100420 (1) 사건번호로 경매가 진행 중입니다.

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100420 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 760-40 엘하우스 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 304,000,000원

* 토지면적: 27.47㎡ (약 8.31평)

* 건물면적: 43.96㎡ (약 13.30평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김OOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 자리하고 있으며, 주거 환경이 형성된 지역입니다.

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 관악구 신림동 소재 '미성초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조: 본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물로서, 지상 5층 중 제3층 제302호입니다. 건물 사용승인일은 2011년 6월 17일입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 세장형 토지이며, 현재 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 부지 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 특정 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간 확인 필요).

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본 및 임차인 현황을 분석한 결과, 인수해야 할 권리가 존재합니다.

* 집합건물 등기부요약:

* 소유권보존: 이종현 (2011-06-24)

* 주택임차권: 김광일 (2023-07-21 접수, 160,000,000원, 말소: 인수) - 전입일자: 2021-07-01, 확정일자: 2021-05-20

* 압류: 관악세무서장 (2023-01-11, 말소기준권리)

* 강제경매: 김무건 (2026-03-04 접수, 160,000,000원, 말소) - 사건번호: 2026타경100420

* 압류: 서울특별시 (2026-07-07, 말소)

* 임차인 현황:

* YUMEIZI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-07-01, 대항력 없음.

* 김무건: 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-07-01, 대항력 있음.

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리: 관악세무서장 압류 (2023-01-11).

* 인수되는 권리: 을구 10번 주택임차권 (김광일, 160,000,000원). 이 임차권은 배당에서 보증금 전액을 받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 주의사항: 임차인 현황에 '김무건'이 대항력 있음으로 명시되어 있고, 보증금 역시 1억 6천만원으로 동일합니다. 등기부등본 상에는 '김광일'의 주택임차권이 인수되는 것으로 기재되어 있어, 실제 임차인의 동일인 여부 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 또한, 채권자가 김OOOOOOOOOOOOO (김무건으로 추정)인 점과 임차인이 김무건인 점을 볼 때 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 160,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하고 있어 일반적인 생활 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상권 특성: 주로 배후 주거 수요를 기반으로 한 소규모 상업시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설, 교육시설, 교통 등의 생활 편의성은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 미성초등학교가 남동측 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다. (교육환경보호구역에 해당)

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용으로 대중교통 접근성도 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 투자를 고려함에 있어 다음과 같은 잠재적 리스크 요소를 반드시 인지해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 인수: 등기부등본 상 인수되는 주택임차권(1억 6천만원)이 존재합니다. 임차인 현황의 '김무건'과 등기부등본상의 '김광일' 간의 관계 및 실제 보증금 회수 여부에 따라 매수인이 인수해야 할 금액이 달라질 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 현장 확인 불가: 본건 현장조사 시 폐문부재로 내부 구조 및 이용상황을 직접 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 토지거래계약허가구역: 지정 기간 동안 특정 대상자(외국인 등)는 토지거래허가를 받아야 합니다. 매수인이 해당 대상자에 해당하는지 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계 등 자세한 내용은 현재 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 3억 4백만원입니다. 가장 큰 투자 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6천만원이 인수될 가능성이 높다는 점입니다. 특히 임차인 및 채권자 관련 정보의 복잡성으로 인해 권리관계에 대한 면밀한 분석과 현장 확인이 필수적입니다. 신축 연한(2011년)은 비교적 양호하나, 임차인 인수 금액과 현장 확인 불가라는 불확실성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신림동의 입지적 잠재력: 신림동은 꾸준한 주택 수요와 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 지역입니다.

* 건물 상태: 2011년 준공으로 비교적 신축에 속하여 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성은 낮을 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 취득하여 재산권을 온전히 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 304,000,000원이며, 인수해야 할 임차 보증금은 160,000,000원입니다.

본 건의 전용면적은 43.96㎡(약 13.30평)입니다.

최근 주변 다세대주택 매매 정보를 분석한 결과, 비슷한 면적대의 '어반팰리스' (45.37㎡)가 2026년 7월 3일 39,000,000원에 거래되었습니다. 이를 통해 파악된 시세는 약 860,000원/㎡ 수준입니다.

이를 바탕으로 본 건물의 권리 관계가 없는 상태에서의 시장 가치를 추정하면 약 37,785만원 (43.96㎡ * 860,000원/㎡)으로 계산됩니다.

그러나 본 건은 1억 6천만원의 임차 보증금을 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 따라서 총 매수인의 실제 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

권리 관계의 복잡성과 인수 부담, 현장 확인 불가 등의 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 주변 시세(약 37,785만원)와 인수 보증금(16,000만원)을 고려하여, 총 부담액이 시장 가치 대비 합리적인 수준이 되도록 입찰가를 설정합니다.

* 총 부담액을 약 36,000만원으로 목표할 경우, 입찰가는 36,000만원 - 16,000만원 = 20,000만원이 됩니다.

* 추정 입찰가 범위: 19,000만원 ~ 22,000만원

* 제시 입찰가: 20,000만원 (낙찰가 기준)

이 입찰가로 낙찰될 경우, 매수인의 총 지출 예상액은 약 36,000만원(입찰가 20,000만원 + 인수 보증금 16,000만원)이 됩니다. 이는 추정 시장 가치(약 37,785만원)보다 낮은 수준으로, 투자 수익성을 확보할 수 있는 범위로 판단됩니다.

단, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 권리 관계 명확화 정도, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.