나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51775 [29] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층356호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
대학교, 이마트, 중.소형 공장, 근린생활시설 등임.

교통상황

본건 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물로서,
외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인트 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시임.

이용상태

생활숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

생활숙박시설

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51775 (29)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층356호 (신주소: 전라남도 여수시 국동남6길 49-10)

용도: 숙박시설 (생활숙박시설), 근린생활시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 (본건 3층)

토지면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

건물면적: 31.82㎡ (약 9.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 112,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 개요: 정보 없음)

1.4. 특이사항

주의사항: 생활숙박시설

임대관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 국동에 위치하며, '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 대학교, 대형마트(이마트), 중소형 공장, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

주요 간선도로가 본건 남측 인근에 통과하고 있어 차량 접근성이 대체로 양호한 편입니다. 단지 북측으로는 진출입로가 개설되어 있어 단지 내외부로의 이동이 용이합니다.

2.3. 주변 시설

단지 인근에 전남대학교 여수캠퍼스가 위치하여 젊은 유동인구 확보에 긍정적입니다. 대형마트(이마트)가 가까워 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 중소형 공장들이 일부 산재해 있어 지역 경제 활동과 관련성이 있을 수 있습니다. 현재까지 파악된 바로는 주거 및 상업 활동에 저해될 만한 혐오시설은 인접해 있지 않으나, 공장 지대의 특성을 감안할 필요는 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 법적 제한

토지는 일단의 부정형으로 생활숙박시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 토지이용계획상 준공업지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

경매 절차를 통해 해당 물건에 설정된 대부분의 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 현재까지 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

본건과 관련하여 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대관계는 현재 미상으로 확인되어, 실제 거주 또는 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 임대관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의 깊게 살펴야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 본건 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 국동 지역은 대학가와 상업시설, 그리고 일부 공업 시설이 혼합된 복합적인 상권 형태를 띠고 있습니다. 대학교와 이마트 등의 편의시설이 가까워 기본적인 수요는 꾸준할 것으로 보입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

생활숙박시설의 특성상 관광객, 출장객, 대학생 등을 대상으로 한 단기 또는 장기 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 인근 근린생활시설과의 시너지 효과도 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

이마트와 같은 대형마트가 인근에 위치하여 쇼핑 편의성이 우수합니다. 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 대부분의 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

전남대학교 여수캠퍼스가 인근에 있어 교육 접근성이 좋습니다.

5.3. 의료시설

주요 병원 및 의원급 의료시설은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

5.4. 기타 편의시설

주요 간선도로 인접으로 교통 이용이 편리하며, 대학가 주변의 상권으로 인한 젊은 분위기와 다양한 문화생활을 즐길 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 생활숙박시설 관련 규제 및 운영 리스크

생활숙박시설은 주택임대사업자와 달리 장기 임대 사업이 제한될 수 있으며, 관련 법규 및 지자체 조례에 따라 운영 방식에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 숙박업 신고 및 위생, 안전 관련 기준 준수가 요구됩니다.

6.2. 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크

현재 임대관계가 미상으로 파악되고 있어, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 인수할 보증금이 없더라도 점유자와의 원만한 합의가 중요합니다.

6.3. 건물 노후화 및 관리 상태

건축물 사용 승인일(2021년 3월 26일)을 감안할 때 비교적 신축에 속하지만, 11층 건물로서 전체 건물의 관리 상태 및 시설 유지 보수 수준이 실제 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 여수시 국동 소재 생활숙박시설은 전남대학교 및 이마트 등 주요 편의시설과 인접하여 입지 조건이 양호한 편입니다. 철근콘크리트 구조의 현대식 건물로서 이용 편의성이 기대되며, 준공업지역 내에 위치하여 지역 경제 활동과의 연관성도 있습니다. 감정가 대비 면적 등을 고려했을 때 가격적인 메리트를 가질 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 생활숙박시설의 특수성과 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크는 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

대학교 및 대형마트 인접으로 인한 풍부한 배후 수요와 생활 편의성.

주요 간선도로 접근 용이성을 통한 우수한 교통 환경.

8.2. 가격 매력도

감정가를 기준으로 향후 시세 상승 또는 임대 수익을 통한 투자 회수 가능성.

8.3. 활용 방안

장단기 임대 수익 창출 (관광객, 대학생, 직장인 등 타겟).

직접 사용 또는 추후 매도 시 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가(112,000,000원)를 기준으로, 본건의 입지 조건, 건물 상태, 유사 물건의 최근 거래 사례, 지역 내 임대 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 생활숙박시설의 법적 규제 및 명도 리스크를 감안하여 입찰가 상한선을 설정하는 것이 중요합니다. 인수할 보증금이 없어 명도 부담은 줄어들지만, 점유자와의 원만한 협상을 위한 비용을 일부 고려할 수 있습니다.

9.2. 제안 입찰가 범위

본 물건의 시장 가치와 잠재적 수익률, 그리고 앞서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 구체적인 제안 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시세 조사를 통해 확정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.