나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51775 [47] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 6층641호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
대학교, 이마트, 중.소형 공장, 근린생활시설 등임.

교통상황

본건 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물로서,
외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인트 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시임.

이용상태

생활숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

생활숙박시설

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경51775 (47)

소재지: 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 6층641호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

건물명: 여수 유탑 유블레스 생활숙박시설

감정가: 112,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

건물면적: 31.82㎡ (약 9.63평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대학교, 이마트, 중.소형 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 차량 접근이 대체로 용이합니다. 또한, 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다. 최근 시내버스 노선(6번, 666-1번)이 대학을 경유하며 지역민들의 교통 편의가 개선되고 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 11층 건물이며, 외벽은 석재 붙임 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시로 마감되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다. 건물은 2021년 3월 26일에 사용 승인되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 420,000원

배당신고일자: 2025년 9월 3일

* 상기 임차인은 배당신고를 하였으나, 전입일자 및 확정일자 정보가 기재되어 있지 않아 대항력 유무를 명확히 판단하기 어렵습니다.

* 다만, 제공된 정보상 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에는 롯데마트 여수점, 롯데몰 여수점 등이 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 전남대학교 여수캠퍼스가 인접해 있어 대학가 상권의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세

본 물건과 유사한 '여수 유탑 유블레스 생활숙박시설'의 경우, 16평형(약 53㎡) 기준으로 매매 실거래가 정보는 현재 확인되지 않으나, 호가 기준으로 5천만원부터 형성되어 있습니다. (주의: 본 건물의 전용면적은 31.82㎡이며, 이는 제공된 호가 정보와 직접적인 비교가 어려울 수 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 여수남초등학교(S등급, 상위 10%), 여수구봉중학교(B등급, 상위 69%) 등이 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

이마트(현 롯데마트), 롯데몰, 편의점 등이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 자연 및 휴식 공간

단지 인근에는 국동 수변공원 등 휴식 공간 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 및 규제

본 물건은 '생활숙박시설'로, 관련 법규 및 규제 사항을 사전에 면밀히 검토해야 합니다. 생활숙박시설은 주거용으로 사용 시 불법 건축물로 간주될 수 있으며, 주거 외 목적으로 운영 시에는 관련 법규 준수가 필수적입니다.

6.2. 주변 환경

과거 국동항 주변의 공동화 현상 및 빈 공장, 폐가, 쓰레기 방치 등의 문제가 보고된 바 있습니다. 또한, 과거 인근 지역에서 장례식장, 동물화장장 등 혐오 시설 건립 관련 주민 민원 및 갈등 사례가 있었습니다. 다만, 본 건물의 직접적인 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 임차인 관련

임차인 김미정 씨는 배당신고를 하였으나, 전입일자 및 확정일자 정보가 누락되어 대항력 유무 판단에 불확실성이 존재합니다. 다만, 제공 정보상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으므로 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전남대학교 여수캠퍼스와 대형마트 등 편의시설이 인접하여 입지 조건이 양호한 편입니다. 건물 자체의 신축 연도(2021년 사용승인)가 비교적 최신이라는 점도 긍정적 요소입니다. 그러나 생활숙박시설이라는 용도 특성상 향후 운영 및 관리에 대한 주의가 요구됩니다. 또한, 주변 지역의 과거 공동화 및 혐오 시설 관련 민원 사례는 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다. 권리분석상 인수되는 보증금은 없으므로 명도 관련 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 건물 (2021년 사용승인)

* 전남대학교 여수캠퍼스 인접으로 인한 잠재적 임대 수요

* 롯데마트 등 생활 편의시설 인접

* 인근 교통망 개선 (시내버스 노선 확대)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 112,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 현 시세 및 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 주변 유사 물건의 호가 및 실거래가를 참고하여 본건의 현황(층수, 향, 내부 상태 등)을 감안한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

* 감정가: 112,000,000원

* 인수 보증금: 0원

상기 정보를 바탕으로, 시장 상황 및 경매 트렌드를 고려하여 낙찰 가능한 가격을 산정해야 합니다. (예상 입찰가 직접 제시 불가)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.