나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51775 [35] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 4층439호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
대학교, 이마트, 중.소형 공장, 근린생활시설 등임.

교통상황

본건 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물로서,
외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인트 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시임.

이용상태

생활숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

생활숙박시설

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 전라남도 여수시 국동 105번지에 위치한 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 4층 439호입니다. 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 감정가는 2억 2백만원입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.2. 기본 물건 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51775 (35)

소재지: 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 4층 439호

용도: 생활숙박시설

감정가: 202,000,000원

토지면적: 18.33㎡ (약 5.54평)

건물면적: 62.13㎡ (약 18.79평)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 전라남도 여수시 국동에 위치하며, '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 대학교, 이마트, 중·소형 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 최근 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 2021년 3월 26일 사용승인되었습니다.

2.2. 교통 상황

본 건 남측 인근으로 주요 간선도로가 통과하고 있어 차량을 이용한 접근성이 대체로 양호한 편입니다. 단지 북측으로는 진출입로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 경재필

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 유제선

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 건은 전남대학교 여수캠퍼스와 인접해 있어 대학생 및 교직원을 잠재적 수요층으로 확보할 수 있습니다. 또한, 인근에 이마트 및 다수의 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 중·소형 공장들이 일부 분포하고 있어 관련 종사자들의 수요도 기대할 수 있습니다. 생활숙박시설과 근린생활시설이 복합된 건물로, 상업 시설 이용객 또한 배후 수요로 작용할 수 있습니다. 다만, 전남대학교 인근 상권은 최근 몇 년간 침체기를 겪고 있으며, 소비 패턴 변화 및 배달 문화 확산 등으로 인해 대학 상권의 활력이 예전 같지 않다는 분석도 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 전남대학교 여수캠퍼스와 인접하여 교육 및 문화 시설 접근성이 우수합니다. 이마트가 근거리에 위치하여 장보기 등 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 북측으로 개설된 진출입로를 통해 차량 이용이 편리하며, 남측 간선도로 이용 시 시내외 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 생활숙박시설 관련 규제: 본 건은 '생활숙박시설'로, 장기 주거용으로 사용 시 주택임대차보호법 적용이 어렵고, 향후 주거용 오피스텔 등으로 용도 변경 시 복잡한 절차 및 건축법상 기준 충족의 어려움이 따를 수 있습니다. 최근 규제 완화 및 용도 변경 지원 방안이 발표되었으나, 관련 법규 및 지자체 조례 변경 추이를 지속적으로 확인해야 합니다.

* 공장 인접: 주변에 중·소형 공장이 일부 소재하고 있어, 해당 공장의 운영에 따라 소음, 분진, 악취 등 환경적인 영향을 받을 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황: 현재 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력 또한 없는 것으로 파악되었습니다. 인수 부담은 없으나, 향후 공실 발생 시 임대 수익 확보에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 상권 활력 저하 가능성: 전남대학교 인근 상권의 전반적인 침체 가능성이 제기되고 있어, 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 신축급 생활숙박시설로서 여수시 국동의 대학가 및 상업지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 전남대학교와 이마트 등 편의시설 인접성은 장점입니다. 그러나 '생활숙박시설'이라는 용도 자체의 특수성으로 인한 법적, 제도적 리스크가 존재합니다. 장기 거주 목적의 투자보다는 단기 임대 수익 또는 투자 목적에 부합하는 바, 향후 관련 규제 변화와 지역 상권 동향을 면밀히 주시하며 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 전남대학교 여수캠퍼스, 이마트 등 생활 편의 및 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 잠재적 임대 수익: 생활숙박시설로서 단기 숙박 또는 임대 사업을 통한 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 여수 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 202,000,000원입니다. 현재 파악된 인수되는 보증금은 없으므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 언급된 생활숙박시설의 법적 리스크, 상권의 불확실성, 공장 인접으로 인한 잠재적 환경 문제 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 실제 투자 결정 전, 현장 조사를 통해 임대 수요 및 시장 상황을 상세히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.