나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51775 [36] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 4층450호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
대학교, 이마트, 중.소형 공장, 근린생활시설 등임.

교통상황

본건 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물로서,
외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인트 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시임.

이용상태

생활숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

생활숙박시설

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경51775 (36)

소재지: 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 4층450호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 112,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

건물면적: 31.82㎡ (약 9.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

건물명: 여수 유탑 유블레스 생활숙박시설

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 (지하 2층 포함)

준공/사용승인: 2018년 12월 13일 건축착공, 2021년 3월 26일 사용승인

해당 호실: 4층 450호

총 세대수: 631호실 (전체 건물 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 대학교, 이마트, 중·소형 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

남측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 접근성은 양호한 편입니다. 단지 북측으로는 진출입로가 개설되어 있어 차량 통행이 원활할 것으로 보입니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 준공업지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소멸 권리

제시된 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 실제 임차인 현황 및 권리관계에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다. 생활숙박시설의 경우 주거용 임대차와는 다른 법적용이 있을 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 인근에 이마트 및 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 전남대학교 여수캠퍼스가 인접해 있어 학생 및 교직원을 배후 수요로 고려할 수 있습니다.

4.2. 배후 수요

대학교, 주변 근린생활시설, 그리고 대규모 숙박시설인 '여수 유탑 유블레스 생활숙박시설' 자체의 이용객 등을 잠재적 배후 수요로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

이마트, 근린생활시설 등 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 일부 숙박 시설 후기에서는 롯데마트 도보 거리, 건물 내 편의점 등을 언급하고 있습니다.

5.2. 교육시설

전남대학교 여수캠퍼스가 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 기타

건물 내에는 휘트니스센터, 편의점 등의 부대시설이 마련되어 있어 입주자 및 이용객의 편의를 증진할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 생활숙박시설 규제

생활숙박시설은 본래 숙박업 용도로 지정되었으나, 주거용으로 사용하며 발생하는 문제로 인해 관련 규제가 강화되었습니다. 2021년부터 주거용으로 사용할 경우 이행강제금이 부과될 수 있으며, 용도 변경에 어려움이 있을 수 있습니다. 최근 규제 완화 움직임이 있으나, 현행법상 주거용으로 계속 사용하기 위해서는 법적 검토 및 잠재적 위험을 충분히 인지해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 또는 임대차 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 준공업지역 입지

주변에 중·소형 공장 등이 위치하여, 준공업지역의 특성상 소음, 분진 등 환경적인 영향이 발생할 수 있습니다. 다만, 일부 지역에서 도시 공동화 및 폐가, 쓰레기 방치 등에 대한 우려도 제기된 바 있습니다.

6.4. 건물 노후도

2021년 사용승인이 이루어진 비교적 신축 건물(연식 약 5년차)으로, 건물 자체의 노후도는 높지 않습니다.

6.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사를 수행하였으나, 해당 물건지 인근에 직접적으로 부동산 가치에 영향을 줄 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축급의 생활숙박시설로, 기본적인 건축 연식과 시설은 양호한 편입니다. 전남대학교 및 이마트 등 생활 편의시설과 인접한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 '생활숙박시설'이라는 용도의 특성상 주거용으로 사용 시 발생할 수 있는 규제 및 이행강제금 부과 위험이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 임대 관계가 미상인 점도 투자 결정 시 신중한 검토가 요구됩니다. 준공업지역 내 입지 조건은 상권 분석 시 고려될 수 있으나, 주변 환경에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 대학교 및 대형 마트 등 생활 편의시설과 인접하여 접근성이 좋습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 감정가는 112,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 향후 시장 상황, 유사 물건의 시세, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 주변 시세 조사 및 수익성 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.