나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51775 [25] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층346호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
대학교, 이마트, 중.소형 공장, 근린생활시설 등임.

교통상황

본건 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물로서,
외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인트 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시임.

이용상태

생활숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

생활숙박시설

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 순천지원 2025타경51775 (25)

1.2. 소재지: 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층346호

1.3. 용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

1.4. 건물 구조 및 층수: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물. 본건은 3층에 위치.

1.5. 토지 면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

1.6. 건물 면적: 31.82㎡ (약 9.63평)

1.7. 감정가: 112,000,000원

1.8. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.9. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.10. 채권자: 광OOOOOOO

1.11. 준공일: 2018년 01월 31일 (건축물대장 기준)

1.12. 총 호실 수: 631호 (전체 건물 기준)

1.13. 건폐율 및 용적률: 건폐율 49.82%, 용적률 440.1%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경:

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 위치합니다. 주위에는 대학교, 이마트, 중소형 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황:

본건 남측 인근으로 주요 간선도로가 통과하여 대체로 교통이 무난한 편입니다. 17번 국도가 통과합니다.

2.3. 인접 도로 상태:

단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리:

별도의 명시된 권리는 없으나, 생활숙박시설의 특성상 낙찰 후 추가적인 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

금액이 미상이라도 점유자가 있을 수 있으므로, 명도 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 유동인구:

이마트, 근린생활시설 등 편의시설이 인근에 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 또한, 전남대학교 여수캠퍼스가 인접해 있어 학생 및 교직원 등 유동인구의 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 최근 여수시 국동지구 도시재생 뉴딜사업 선정으로 지역 경제 활성화가 기대되고 있습니다.

4.2. 지역 특성:

본건은 준공업지역에 속해 있으며, 주변에 대학교, 상업시설, 공장 등이 혼재된 지역적 특성을 보입니다. 여수시는 관광업이 발달했으며, 국동항을 중심으로 수산업이 발달한 곳입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설:

이마트, 전남대학교 여수캠퍼스, 국동항 수변공원 등이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설을 이용하기에 용이합니다.

5.2. 교통 접근성:

주요 간선도로가 인접해 있어 차량 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

5.3. 주거 및 상업 환경:

생활숙박시설 및 근린생활시설이 복합적으로 이용되고 있으며, 주변에 아파트 단지 등 주거 시설도 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 생활숙박시설의 법적/제도적 불확실성:

생활숙박시설은 주거용이 아닌 숙박시설 용도로 지정되어 있으며, 전입신고가 불가하고 장기 거주 시 법적 제약이 따를 수 있습니다. 향후 주거용으로 용도 변경 시 이행강제금이 부과될 수 있어, 관련 법규 및 규제 변화 가능성을 지속적으로 확인해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상:

인수되는 보증금은 없으나, 임차인 현황이 미상으로 명도 시 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 지역 부동산 시장 동향:

최근 여수 지역 아파트 가격이 하락세를 보이고 있어, 부동산 시장 전반의 침체 가능성에 유의해야 합니다.

6.4. 혐오시설 관련:

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 장례식장, 동물화장장 등 잠재적 갈등 유발 시설에 대한 주민 반대 사례가 여수시 내에서 있었습니다. 본건 주변에 직접적인 혐오시설의 존재 여부는 추가적인 현장 조사 및 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 전남대학교 여수캠퍼스와 이마트 인근에 위치한 생활숙박시설로, 기본적인 편의시설과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 토지와 건물 일괄매각 대상이며, 인수되는 권리는 없어 비교적 권리 분석은 용이한 편입니다. 그러나 생활숙박시설이라는 용도 자체의 법적 규제 및 불확실성, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크, 최근 지역 부동산 시장의 하락세 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대학가 및 상업지 인접:

대학교 및 대형마트 등 주요 시설과 근접하여 임대 수요 확보 및 활용 가능성이 있습니다.

8.2. 입지적 접근성:

주요 간선도로와 인접하여 교통 접근성이 양호하며, 여수 시내 접근성이 좋은 편입니다.

8.3. 도시재생 사업 효과 기대:

국동지구 도시재생 뉴딜사업 등 지역 개발 계획이 있어 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 최근 3~6개월간 주변 유사 생활숙박시설 또는 인근 부동산의 실거래가 및 호가 분석

* 임대 수익률 및 예상 공실률 분석

* 명도 가능성 및 예상 소요 비용 산출

* 생활숙박시설 용도 변경 가능성 및 관련 비용, 규제 검토

제시된 감정가 112,000,000원을 기준으로, 상기 조사 결과를 종합하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.