나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51775 [24] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층345호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
대학교, 이마트, 중.소형 공장, 근린생활시설 등임.

교통상황

본건 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물로서,
외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인트 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시임.

이용상태

생활숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

생활숙박시설

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 순천지원 2025타경51775 (24)

소재지: 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층345호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 112,000,000원

토지면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

건물면적: 31.82㎡ (약 9.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOO

1.2. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 중 3층에 위치한 호실입니다.

사용승인일은 2021년 3월 26일입니다.

총 631세대로 구성되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 여수시 국동에 소재하며, '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 대학교, 이마트, 중·소형 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 남측 인근으로 주요 간선도로가 통과하여 교통 여건은 대체로 무난한 편입니다.

KTX 여수엑스포역과 종합버스터미널 등으로의 광역 이동도 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구는 준공업지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

감정평가서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

따라서 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 일반적인 경매 물건입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 상업시설

본건 인근에는 이마트와 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

대학교가 인접해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권 형성이 기대됩니다.

4.2. 지역 경제 및 상권 침체 가능성

최근 일부 언론 보도에 따르면, 여수산단 공장 가동 중단 등의 영향으로 지역 상권이 침체된 사례가 있으며, 공실 및 임대 현수막이 증가하는 추세라는 분석이 있습니다. 이는 본건이 위치한 지역 상권에도 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

이마트, 전남대학교 여수캠퍼스 등이 인접하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 건축물 내 편의시설

건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 소화전 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

또한, 헬스장, 코인세탁실 등 입주자의 편의를 고려한 시설이 갖추어져 있습니다.

5.3. 기타 생활 정보

일부 호실에서는 바다 조망(오션뷰)이 가능하다고 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 생활숙박시설의 특성

본건은 '생활숙박시설'로 이용 중입니다. 이는 주거용 오피스텔이나 일반 상가와는 다른 법적 규제 및 시장 상황을 가질 수 있으며, 투자 시 이러한 특성을 충분히 고려해야 합니다.

6.2. 지역 환경 및 공장 밀집 지역

여수시 지역은 여수국가산업단지가 인접해 있어, 산업단지에서 발생하는 악취나 공해로 인한 환경 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 폐기물 처리 시설과 관련된 주민 갈등 사례도 보고된 바 있습니다. 본건의 직접적인 인접지에 혐오시설이 명확히 보고되지는 않았으나, 지역 전반의 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

6.3. 과거 개발 관련 민원

과거 본건이 건축될 당시, 인근 마을 주민들이 사용하던 도로가 용도 폐지되고 개발 부지에 편입되어 불편을 겪었다는 민원이 있었던 것으로 파악됩니다. 이러한 과거 갈등 요인은 현재 시점에서는 큰 영향이 없을 수 있으나, 참고사항으로 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 국동에 위치한 생활숙박시설로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 대학가와 이마트 등이 인근에 있어 입지 자체는 나쁘지 않습니다. 현대적인 건물에 다양한 부대시설을 갖추고 있으며, 일부 호실의 오션뷰는 매력적인 요소입니다.

그러나 '생활숙박시설'이라는 용도 자체의 특성과, 여수시 지역의 산업단지 인접으로 인한 잠재적인 환경 문제(악취 등) 발생 가능성은 투자 시 신중한 검토가 요구됩니다. 또한, 지역 상권의 전반적인 침체 가능성도 고려해야 할 부분입니다. 임대 관계가 미상이므로, 현장 조사를 통해 정확한 이용 현황 및 잠재적 세입자 관련 사항을 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 준공업지역 내 위치하며, 대학교 및 대형마트 등 생활 편의시설 인접.

* 현대적인 건물로, 승강기, 헬스장 등 편의시설 완비.

* 일부 호실 바다 조망(오션뷰) 확보 가능.

* 생활숙박시설로서 단기 임대 또는 숙박업 운영을 통한 수익 창출 기대.

* 인수하는 권리관계가 없어 명확한 권리 분석 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 112,000,000원을 기준으로, 권리 인수 부담이 없고 임차인 보증금 부담이 없다는 점을 고려하여 산정될 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 본건의 현장 상태, 주변 시세, 최근 상권 동향, 생활숙박시설 시장의 수급 상황, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 따라서 충분한 현장 조사를 바탕으로 시장 가치를 재평가한 후, 본인의 투자 성향에 맞는 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.