나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51775 [22] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층331호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
대학교, 이마트, 중.소형 공장, 근린생활시설 등임.

교통상황

본건 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물로서,
외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인트 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시임.

이용상태

생활숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

생활숙박시설

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적리스크

7. 종합의견

8. 투자포인트

9. 예상입찰가

1. 물건기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경51775 (22)

* 소재지: 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층331호 (신주소: 전라남도 여수시 국동남6길 49-10)

* 건물명: 여수유탑유블레스생활숙박시설

* 용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

* 건축구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

* 준공연도: 2021년 3월 26일

* 총 층수: 11층

* 해당 층: 3층

* 전유 면적 (건물면적): 31.26㎡ (약 9.46평)

* 토지 면적 (토지 지분): 9.22㎡ (약 2.79평)

* 감정가: 119,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 광OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 국동 소재 '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 대학교, 이마트, 중.소형 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 남측 인근으로 주요 간선도로가 통과하여 차량 접근성이 대체로 양호합니다.

* 토지 이용상태: 일단의 부정형 토지로, 현재 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획: 준공업지역입니다.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매로, 채권자는 광OOOOOOO입니다.

* 인수주의: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원으로, 임차인으로 인한 추가 인수 부담은 없습니다.

* 특이사항: 본 물건은 생활숙박시설로, 일반 주거용 오피스텔과 달리 주거 목적으로의 사용 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 전남대학교 여수캠퍼스를 배후로 하는 대학가 상권과 이마트 및 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 배후 수요 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 상권 특징: 대학가와 상업시설, 공장 지대가 혼재된 지역으로, 상권의 특성상 유동인구 및 배후 수요 분석이 중요합니다. 최근 여수시에서는 골목형 상점가 활성화를 통해 지역 상권에 활력을 불어넣으려는 노력을 하고 있습니다. 다만, 일부 자료에 따르면 여수 지역 상권 전반적으로 중대형 및 소규모 상가의 공실률이 높은 경향을 보이고 있어, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 보고된 바는 없습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 전남대학교 여수캠퍼스가 위치하여 학생 및 교직원 대상의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 편의시설: 대형마트인 이마트와 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경: 대학가, 상업시설, 공장 등이 혼합된 지역으로, 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층보다는 대학가 주변의 활동적인 환경을 선호하는 수요층에 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 생활숙박시설의 용도 제한: 본 물건은 생활숙박시설로, 법적으로 주거용으로 직접 사용하거나 전입신고를 하는 것이 금지되어 있습니다. 이를 위반할 경우 이행강제금이 부과될 수 있으며, 향후 용도 변경 등 추가적인 조치가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임차인 현황이 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금은 없으나, 명도 난이도를 고려해야 합니다.

* 지역 상권의 공실 위험: 일부 자료에 따르면 여수 지역 전반적으로 상가 공실률이 높은 편으로, 임대수익 확보 및 공실 관리에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 전남대학교 여수캠퍼스 인근에 위치하여 대학가 수요를 기반으로 한 임대 수익 창출이 기대되는 생활숙박시설입니다. 비교적 신축 건물(2021년 준공)이라는 장점이 있으며, 권리관계 또한 명확하여 경매 절차상의 큰 위험은 없어 보입니다. 그러나 '생활숙박시설'이라는 용도 특성상 일반 주거용으로 사용이 불가하며, 이를 위반 시 법적 제재가 따르므로 투자 시 해당 용도에 맞는 임대 전략 수립이 필수적입니다. 또한, 임대 관계가 미상인 점과 지역 상권 전반의 공실률 추이를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 대학가 인접: 전남대학교 여수캠퍼스 학생 및 교직원 대상의 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

* 생활 편의시설 접근성: 이마트, 근린생활시설 등 인접하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 초기 유지보수 비용 절감 기대.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 권리관계가 명확하고 관리 용이.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 119,000,000원

* 인수할 권리 및 보증금: 없음 (0원)

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 본 물건의 가장 큰 특징인 '생활숙박시설'의 용도 제한으로 인한 주거용 임대 수익률 하락 가능성.

* 실제 임차인 점유 여부 및 명도 소요 기간, 비용.

* 여수시, 특히 본건 소재지 인근의 유사 생활숙박시설 또는 오피스텔의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율. (최근 여수 지역 아파트 경매 물건의 경우 1회 유찰 시 감정가 대비 저렴하게 나오는 경향이 있으며, 유사 평형 매물 시세 등을 참고해야 합니다).

* 최근 여수 지역 상권의 전반적인 공실률 증가 추세.

* 본건의 개별적인 하자, 수리 필요 여부 등 현장 조사를 통한 가치 평가.

상기 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 주변 시세, 최근 경매 낙찰가율, 물건의 현 상태 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적인 여수 지역 부동산 임의경매 낙찰가율 추이를 참고할 때, 감정가의 70%~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본건의 용도 특수성을 감안하여 더욱 면밀한 분석이 요구됩니다.1.물건기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적리스크

7. 종합의견

8. 투자포인트

9. 예상입찰가

1. 물건기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경51775 (22)

* 소재지: 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층331호 (신주소: 전라남도 여수시 국동남6길 49-10)

* 건물명: 여수유탑유블레스생활숙박시설

* 용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

* 건축구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

* 준공연도: 2021년 3월 26일

* 총 층수: 11층

* 해당 층: 3층

* 전유 면적 (건물면적): 31.26㎡ (약 9.46평)

* 토지 면적 (토지 지분): 9.22㎡ (약 2.79평)

* 감정가: 119,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 광OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 국동 소재 '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 대학교, 이마트, 중.소형 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 남측 인근으로 주요 간선도로가 통과하여 차량 접근성이 대체로 양호합니다.

* 토지 이용상태: 일단의 부정형 토지로, 현재 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획: 준공업지역입니다.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매로, 채권자는 광OOOOOOO입니다.

* 인수주의: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원으로, 임차인으로 인한 추가 인수 부담은 없습니다.

* 특이사항: 본 물건은 생활숙박시설로, 일반 주거용 오피스텔과 달리 주거 목적으로의 사용 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 전남대학교 여수캠퍼스를 배후로 하는 대학가 상권과 이마트 및 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 배후 수요 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 상권 특징: 대학가와 상업시설, 공장 지대가 혼재된 지역으로, 상권의 특성상 유동인구 및 배후 수요 분석이 중요합니다. 최근 여수시에서는 골목형 상점가 활성화를 통해 지역 상권에 활력을 불어넣으려는 노력을 하고 있습니다. 다만, 일부 자료에 따르면 여수 지역 상권 전반적으로 중대형 및 소규모 상가의 공실률이 높은 경향을 보이고 있어, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 보고된 바는 없습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 전남대학교 여수캠퍼스가 위치하여 학생 및 교직원 대상의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 편의시설: 대형마트인 이마트와 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경: 대학가, 상업시설, 공장 등이 혼합된 지역으로, 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층보다는 대학가 주변의 활동적인 환경을 선호하는 수요층에 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 생활숙박시설의 용도 제한: 본 물건은 생활숙박시설로, 법적으로 주거용으로 직접 사용하거나 전입신고를 하는 것이 금지되어 있습니다. 이를 위반할 경우 이행강제금이 부과될 수 있으며, 향후 용도 변경 등 추가적인 조치가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임차인 현황이 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금은 없으나, 명도 난이도를 고려해야 합니다.

* 지역 상권의 공실 위험: 일부 자료에 따르면 여수 지역 전반적으로 상가 공실률이 높은 편으로, 임대수익 확보 및 공실 관리에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 전남대학교 여수캠퍼스 인근에 위치하여 대학가 수요를 기반으로 한 임대 수익 창출이 기대되는 생활숙박시설입니다. 비교적 신축 건물(2021년 준공)이라는 장점이 있으며, 권리관계 또한 명확하여 경매 절차상의 큰 위험은 없어 보입니다. 그러나 '생활숙박시설'이라는 용도 특성상 일반 주거용으로 사용이 불가하며, 이를 위반 시 법적 제재가 따르므로 투자 시 해당 용도에 맞는 임대 전략 수립이 필수적입니다. 또한, 임대 관계가 미상인 점과 지역 상권 전반의 공실률 추이를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 대학가 인접: 전남대학교 여수캠퍼스 학생 및 교직원 대상의 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

* 생활 편의시설 접근성: 이마트, 근린생활시설 등 인접하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 초기 유지보수 비용 절감 기대.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 권리관계가 명확하고 관리 용이.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 119,000,000원

* 인수할 권리 및 보증금: 없음 (0원)

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 본 물건의 가장 큰 특징인 '생활숙박시설'의 용도 제한으로 인한 주거용 임대 수익률 하락 가능성.

* 실제 임차인 점유 여부 및 명도 소요 기간, 비용.

* 여수시, 특히 본건 소재지 인근의 유사 생활숙박시설 또는 오피스텔의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율. (최근 여수 지역 아파트 경매 물건의 경우 1회 유찰 시 감정가 대비 저렴하게 나오는 경향이 있으며, 유사 평형 매물 시세 등을 참고해야 합니다).

* 최근 여수 지역 상권의 전반적인 공실률 증가 추세.

* 본건의 개별적인 하자, 수리 필요 여부 등 현장 조사를 통한 가치 평가.

상기 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 주변 시세, 최근 경매 낙찰가율, 물건의 현 상태 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적인 여수 지역 부동산 임의경매 낙찰가율 추이를 참고할 때, 감정가의 70%~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본건의 용도 특수성을 감안하여 더욱 면밀한 분석이 요구됩니다.

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