나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51775 [20] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층304호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
대학교, 이마트, 중.소형 공장, 근린생활시설 등임.

교통상황

본건 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물로서,
외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인트 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시임.

이용상태

생활숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

생활숙박시설

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경51775 (20)

* 소재지: 전라남도 여수시 국동남6길 49-10 (국동, 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층304호) (구 주소: 전라남도 여수시 국동 105)

* 건물명: 여수 유탑 유블레스 생활숙박시설

* 용도: 숙박시설 (생활숙박시설), 근린생활시설

* 건축구조: 철근콘크리트구조, 슬래브지붕, 내진설계 적용 (VII-0.182g)

* 총 층수: 11층

* 해당 층: 3층

* 세대수: 총 631세대

* 사용승인일: 2021년 03월 26일

* 감정가: 112,000,000원

* 채권자: 광OOOOOOO

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 면적 정보

* 토지면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

* 토지 지분: 9.3894㎡ (약 2.84평)

* 건물면적 (전용면적): 31.82㎡ (약 9.63평)

* 건물 지분: 31.82㎡ (약 9.63평)

* 연면적: 37,335.51㎡ (약 11,295.3평)

* 대지 면적: 6,534㎡ (약 1,977.8평)

* 건폐율: 49.82%

* 용적률: 440.1%

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 전라남도 여수시 국동 소재 '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 위치함.

* 주위에는 대학교, 이마트, 중소형 공장, 근린생활시설 등이 혼재하여 있음.

* 교통상황

* 단지 남측 인근으로 주요 간선도로가 통과하여 차량 접근이 용이함.

* 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

* 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있음.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리

* 본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리

* 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (물건명세서 비고: 생활숙박시설)

* 임차인 현황

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 신고되어 있음.

* 별도의 임차인이 존재하더라도 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단되며, 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됨.

4. 상권분석

* 주변 대학교, 이마트, 근린생활시설 등은 배후 수요와 편의시설을 제공함.

* 중소형 공장 지역이 인접해 있어 근로자 대상 상권 형성 가능성이 있음.

* 생활숙박시설 용도로 볼 때, 관광객 및 비즈니스 방문객 수요도 고려할 수 있음.

* 여수 시내 주요 상권과의 접근성을 고려하면, 자체 상권은 제한적일 수 있으나 주변 인프라 활용 가능.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근 이마트, 근린생활시설 이용 편리.

* 교육시설: 전남대학교 여수캠퍼스 인근 위치.

* 의료시설: 여수 시내 병원 및 의원 이용 가능.

* 문화/여가: 여수 시내 주요 관광지 및 문화시설 접근 가능.

6. 잠재적 리스크

* 생활숙박시설 용도: 일반 주거용 오피스텔이나 아파트와 달리 주거 용도로는 부적합하며, 전입신고 및 실제 거주 관련 법적 제약이 있을 수 있음. 최근 규제 완화로 오피스텔 전환 또는 숙박업 등록이 가능해졌으나, 전환 조건 및 절차, 지역별 상황에 따른 변동 가능성을 고려해야 함.

* 준공업지역: 건물 자체의 용도 제한이나 주변 개발 계획에 영향을 줄 수 있음.

* 지역 경기 변동성: 여수시의 주요 산업(석유화학, 관광) 경기 변동에 따른 부동산 가치 영향 가능성.

* 임대 관계 미확인: 상세 임대차 관계 및 점유 현황은 추가 확인이 필요할 수 있음. (다만, 인수되는 보증금이 0원이므로 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됨.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 전남 여수시 국동에 위치한 생활숙박시설로, 대학가 및 상업시설 인접하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 건물은 비교적 최근인 2021년에 사용승인되어 신축에 가까우며, 전용면적 31.82㎡(약 9.63평)의 소형 타입으로 1인 가구나 단기 체류 수요에 적합할 수 있습니다.

* 권리관계는 명확하여 특별히 인수할 부담은 없어 보입니다.

* 다만, 생활숙박시설이라는 용도 특성상 일반 주거용 부동산과는 다른 법적, 실질적 제약이 존재하므로 이에 대한 충분한 이해가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 생활숙박시설: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로 유지보수 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 준수한 입지: 대학가 및 주요 상업시설(이마트) 인접으로 배후 수요와 생활 편의성이 확보됨.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 단기 체류 수요를 겨냥한 투자에 적합.

* 명확한 권리관계: 인수할 권리가 없어 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 기대됨.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 112,000,000원

* 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 본 물건의 장단점 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 생활숙박시설의 특성상 일반 주거용 부동산 대비 낙찰가율이 낮게 형성될 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최신 실거래가, 주변 시세, 공실률, 임대수익률 분석 등이 추가적으로 필요합니다.

* 현재 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가격을 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.