나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51775 [3] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층225호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
대학교, 이마트, 중.소형 공장, 근린생활시설 등임.

교통상황

본건 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물로서,
외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인트 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시임.

이용상태

생활숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

생활숙박시설

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경51775 (3)

* 소재지: 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층225호

* 용도: 생활숙박시설

* 감정가: 113,000,000원

* 토지면적: 9.22㎡ (약 2.79평)

* 건물면적: 31.26㎡ (약 9.46평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 광양농업협동조합

* 특이사항: 공동담보, 생활숙박시설

* 주의사항: 생활숙박시설

2. 입지조건

* 위치: 본건은 전라남도 여수시 국동 소재 '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주위는 대학교, 이마트, 중.소형 공장, 근린생활시설 등 다양한 용도의 시설이 혼재하고 있습니다. 롯데마트 여수점과 롯데몰 여수점이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 본건 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 교통 이용이 무난합니다. 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 11층 건물로서, 2021년 3월 26일 사용승인되었습니다.

* 토지 이용계획: 준공업지역이며, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 광양농업협동조합의 근저당권 (2021-07-09 접수) 입니다.

* 소멸되는 권리: 을1, 을2 근저당권, 갑3, 갑6 압류, 갑7 임의경매 등 대부분의 등기사항은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 명확히 기재된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 10,974,200,000원으로, 개별 물건의 감정가 대비 매우 높은 금액입니다. 이는 채권자의 대규모 채권이 담보로 설정되었음을 시사합니다.

* 특이사항: 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2) 기록이 있으며, 본 건은 공동담보로 진행되고 있습니다.

4. 상권분석

* 인접 시설: 전남대학교 여수캠퍼스, 이마트, 중.소형 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 있습니다.

* 생활 편의시설: 롯데마트, 롯데몰 여수점 등 대형 쇼핑 시설이 도보 거리 내에 위치하여 이용이 매우 편리합니다.

* 지역 특성: 준공업지역에 속하지만, 숙박시설 및 근린생활시설, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

5. 생활정보

* 주변 학교: 여수남초등학교(S등급, 0.6km), 여수구봉중학교(B등급, 0.7km) 등이 인접해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 편의시설: 롯데마트, 롯데몰 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 상업 시설이 근거리에 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 주거 환경: 생활숙박시설로서 일반 주택이나 오피스텔과는 다른 법적, 운영상의 고려사항이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 생활숙박시설: 전입신고 제한, 사업자 등록 필요 등 일반 주거용 건물과 다른 규제가 적용될 수 있습니다. 또한, 임대 및 운영 시 관련 법규와 건물 관리 규약을 준수해야 합니다.

* 미상 임대관계: 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. (임차인 보증금 합계 0원 확인)

* 지역 내 환경 문제: 국동항 일대에서 폐선, 불법 쓰레기 투기, 무단 점용, 도시 공동화 현상 등 환경 및 관리 문제가 지속적으로 제기되고 있습니다. 이는 해당 지역의 전반적인 가치 및 거주 만족도에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 전체 담보 채권액이 개별 물건의 감정가 대비 현저히 높아, 채무 구조가 복잡하고 경매 과정 및 향후 재산권 행사에 변수가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 국동에 위치한 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 225호입니다. 감정가는 1억 1천3백만원이며, 전용면적 약 9.46평의 생활숙박시설입니다. 전남대학교 여수캠퍼스와 인접해 있으며, 롯데마트, 롯데몰 등 주요 편의시설이 가까워 입지 조건이 우수합니다. 건물은 2021년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 권리분석상 매각으로 인한 권리 소멸에는 큰 문제가 없어 보이나, '생활숙박시설'이라는 용도적 특성과 임대 관계가 불분명하다는 점은 주요 고려사항입니다. 더불어 국동항 일대의 환경 문제 제기는 잠재적 리스크로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 생활 편의시설: 롯데마트, 롯데몰 등 쇼핑 시설 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 대학가 인접: 전남대학교 여수캠퍼스 인근에 위치하여 학생 및 교직원 대상의 수요를 기대할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 비교적 신축 상태의 시설을 이용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 113,000,000원입니다. 그러나 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 해당 물건은 '생활숙박시설'이며 임대 관계가 불명확하고, 채권 총액이 매우 높아 신중한 접근이 필요합니다. 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 유사 생활숙박시설의 시세, 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.