나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51775 [8] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층237호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
대학교, 이마트, 중.소형 공장, 근린생활시설 등임.

교통상황

본건 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물로서,
외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인트 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시임.

이용상태

생활숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

생활숙박시설

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지: 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층237호

사건번호: 순천지원 2025타경51775 (8)

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 113,000,000원

건물면적: 31.26㎡ (약 9.46평)

토지면적: 9.22㎡ (약 2.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광양농업협동조합 (추정)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 국동에 위치하며, '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대학교, 이마트, 중소형 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

건물 남측 인근으로 주요 간선도로가 통과하여 대체로 교통 환경은 무난한 편입니다.

2.3. 혐오시설 및 기타

인근에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 과거 국동항 지역의 공동화 현상 및 빈 공장, 폐가, 쓰레기 방치 등에 대한 뉴스가 있었습니다. 또한, 생활숙박시설 건설과 관련하여 마을길 용도 폐지 및 건설 편의 제공에 대한 주민들의 반대 민원이 있었던 사례가 있습니다. 현재는 전남대학교 여수캠퍼스가 인근에 위치하며, 다양한 편의시설(이마트, 맥도날드 DT점 등)과 학교 시설(카페, 도서관 등)이 있어 생활 환경은 비교적 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 명시되어 있습니다. 다만, 구체적인 지상권 설정 내역은 확인되지 않았습니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리인 광양농업협동조합의 근저당권(을1, 2021-07-09 접수, 6,000,000,000원)보다 선순위인 권리는 없습니다.

등기부상 확인되는 권리들은 다음과 같으며, 대부분 말소될 예정입니다.

* 갑2: 주식회사썬샤인브릿지 (소유권이전1번신탁등기말소)

* 을1: 광양농업협동조합 (근저당권, 말소기준권리)

* 을2: 주식회사유탑건설외 1명 (근저당권, 말소)

* 갑3: 서초세무서장 (압류, 말소)

* 갑6: 여수시 (압류, 말소)

* 갑7: 광양농업협동조합 (임의경매, 말소)

총 등기부채권액은 10,974,200,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 전남대학교 여수캠퍼스가 인근에 있어 젊은층 유입이 예상되며, 이마트, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 또한, 여수 지역의 특성상 관광객 수요도 일부 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 인근 이마트, 롯데마트 이용 가능.

* 문화/관광: 전남대학교 여수캠퍼스, 여수 밤바다, 낭만포차, 이순신광장, 남산공원 등 접근성 양호 (차량 이용 시).

* 의료: 도보권 내 편의시설은 제한적일 수 있으나, 여수 시내 접근성을 통해 이용 가능.

5.2. 주거 환경

건물은 철근콘크리트구조의 11층 건물이며, 본건은 2층 237호입니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다. 생활숙박시설로 이용 중이며, 일부 호실에서는 오션뷰 확보가 가능하고 발코니 서비스 면적이 제공됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 생활숙박시설

생활숙박시설은 주택이 아니므로 주택 관련 대출 규제나 세제 혜택을 받기 어려울 수 있으며, 분양 시 주거용이 아닌 숙박용으로 명확히 인지 후 계약해야 합니다.

6.2. 높은 채권 총액

채권 총액이 109억 원 이상으로 매우 높은 편입니다. 이는 경매 시 입찰가 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 임대관계 미상

임대관계가 미상이라는 점은 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원인 점은 긍정적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전남대학교 여수캠퍼스와 이마트 등 생활 편의시설이 인접해 있으며, 교통 환경도 비교적 양호한 편입니다. 오션뷰가 가능한 호실로 투자 또는 실거주 목적을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 생활숙박시설이라는 점, 높은 채권 총액, 임대관계 미상 등의 리스크 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 생활 편의시설 및 대학교 인접으로 잠재적 수요 존재.

* 오션뷰 가능 호실로 관광객 대상 단기 숙박 운영 시 수익 창출 가능성.

* 신축급 건물로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 113,000,000원을 기준으로 판단합니다.

본 물건은 생활숙박시설이라는 용도의 특수성과 높은 채권 총액, 임대관계 미상 등의 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 추가적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 보수적으로 감정가의 80% 수준에서 시작하여, 권리관계 및 현장 조사를 통해 면밀히 검토 후 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

따라서, 90,400,000원 (감정가 80%) 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.