나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51775 [9] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층238호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
대학교, 이마트, 중.소형 공장, 근린생활시설 등임.

교통상황

본건 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물로서,
외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인트 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시임.

이용상태

생활숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

생활숙박시설

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전라남도 여수시 국동 105번지에 위치한 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 238호입니다.

사건번호는 순천지원 2025타경51775 (9)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물의 용도는 숙박시설(생활숙박시설)입니다.

감정평가액은 113,000,000원입니다.

토지 면적은 9.22㎡(약 2.79평)이며, 건물 면적은 31.26㎡(약 9.46평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

채권자는 광양농업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 여수시 국동 소재 '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 대학교, 이마트, 중소형 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

남측 인근으로 주요 간선도로가 통과하여 교통 여건은 대체로 무난한 편입니다.

건물이 속한 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획상 본 토지는 준공업지역에 해당합니다.

이마트 등 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성은 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 7월 9일 접수된 광양농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 앞선 권리 중 신탁등기말소(갑2)가 있으며, 이는 매각으로 인해 소멸됩니다.

말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을2), 압류(갑3, 갑6), 임의경매개시결정(갑7) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

등기부채권 총액은 10,974,200,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 전남대학교 여수캠퍼스가 인접해 있어 학생 및 교직원 수요가 예상됩니다.

이마트와 다양한 근린생활시설이 주변에 위치하여 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 해당 물건 역시 숙박업 또는 관련 근린생활시설 운영에 따른 잠재적 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 이마트 및 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 전남대학교 여수캠퍼스가 인접해 있습니다.

* 교통: 남측 인근 주요 간선도로 이용이 용이하여 시내외 이동이 편리합니다.

* 주요시설 접근성: 롯데마트, 낭만포차, 여수 바다 등 여수 주요 관광지 접근성도 차량 이용 시 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 생활숙박시설 용도 관련 규제: 본 물건은 '생활숙박시설'로, 법적으로는 숙박업 신고가 필요한 시설이며 주거용으로 사용 시 불법이 될 수 있습니다. 2025년 10월부터 본격적인 현장 점검 및 위반 시 이행강제금(연간 공시가격의 10% 등)이 부과될 수 있으며, 용도 변경(오피스텔 등)이 복잡하고 까다로워 현재 거주자 또는 향후 취득자가 법적 문제에 직면할 위험이 있습니다. 용도 변경을 위한 지자체 조례 개정 등이 원활하지 않거나 논란이 있는 경우도 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 실제 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 이는 명도 과정이나 향후 점유자 파악에 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 공동담보 경매: 본 건은 공동담보 물건으로, 총 채무액이 109억 원 이상에 달하는 점은 채권 회수를 위한 경매가 진행되었음을 보여주며, 매각가의 안정성 확보에 대한 고려가 필요합니다.

* 건물 구조 및 설비: 건물은 철근콘크리트 구조로 슬래브 지붕이며, 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 여수시 국동에 위치한 생활숙박시설로, 전남대학교 여수캠퍼스와 이마트 인접 등 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다. 그러나 '생활숙박시설'이라는 용도 자체의 법적 제한으로 인해 주거용으로 사용 시 불법이 되며, 이에 따른 이행강제금 부과 등 잠재적 리스크가 매우 큽니다. 용도 변경 절차의 복잡성과 불확실성, 그리고 임대 관계의 미확인 상태는 추가적인 주의를 요합니다. 따라서 본 물건은 철저한 법규 검토 및 현장 확인 후 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 강점: 대학가 및 상업시설 인근에 위치하여 잠재적 수요층 확보가 가능합니다.

* 건물 자체의 물리적 상태: 철근콘크리트 구조로 내구성이 있으며, 생활에 필요한 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로 권리 관계 정리가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 113,000,000원입니다.

생활숙박시설 관련 규제 강화 및 용도 변경의 불확실성, 임대 관계 미확인 등의 리스크를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

부동산 시장 상황, 임대 수익률, 향후 용도 변경 가능성 및 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 하며, 약 90% ~ 110% 수준에서 검토해볼 수 있습니다. (약 101,700,000원 ~ 124,300,000원)

정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와의 상담 및 추가적인 시장 조사, 권리 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.