나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51775 [6] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층233호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
대학교, 이마트, 중.소형 공장, 근린생활시설 등임.

교통상황

본건 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물로서,
외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인트 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시임.

이용상태

생활숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

생활숙박시설

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51775 (6)

소재지: 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층233호

건물명: 여수 유탑 유블레스 생활숙박시설

용도: 생활숙박시설 (주용도), 근린생활시설 (부용도)

토지 면적: 9.22㎡ (약 2.79평)

건물 면적: 31.26㎡ (약 9.46평)

감정가: 113,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 중 2층 233호

준공일: 2021년 3월 26일

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 여수시 국동 소재 '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 대학교, 이마트, 중.소형 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 본건 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 교통 이용이 편리합니다.

* 단지 접근: 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. (모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.)

* 등기부상 총 채권액: 10,974,200,000원

* 주요 권리 내역:

* 근저당권 (말소기준권리): 광양농업협동조합, 6,000,000,000원 (접수 2021-07-09)

* 근저당권: 주식회사 유탑건설 외 1명, 4,974,200,000원 (접수 2021-07-09)

* 압류: 서초세무서장 (접수 2023-12-20)

* 압류: 여수시 (접수 2025-05-29)

* 임의경매개시결정: 광양농업협동조합, 4,792,246,697원 (접수 2025-07-15, 사건번호 2025타경51775)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 임대차 관계는 미상임.

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이며, 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않아 인수 여부 및 명도 관련 추가 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 인근 전남대학교 여수캠퍼스와 이마트 등 집객 시설이 위치하여 잠재적인 유동인구 및 배후수요가 존재합니다.

* 업종 현황: 근린생활시설, 중.소형 공장 등이 혼재되어 있으며, 지역 내 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 시장 잠재력: 대학가 상권의 특성을 활용한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 이마트 등 대형마트가 인접해 있어 쇼핑 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육 시설: 전남대학교 여수캠퍼스가 바로 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거 환경: 대학가 주변으로 학생 및 직장인을 대상으로 한 주거 수요가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 제한: 본 물건은 생활숙박시설로, 일반 주거용으로 전입 신고가 불가하며, 전입 세대 확인 시 주의가 필요합니다. 주거용으로 임대 시 법규 위반 소지가 있습니다.

* 임대차 미확인: 현재 점유자 및 임대차 계약 내용이 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 공동담보 및 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 109억원 이상으로 매우 높으며, 공동담보로 묶인 다른 물건이 존재할 가능성이 높아 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 주변 공장: 중.소형 공장이 혼재되어 있어 소음, 환경오염 등 주거 환경에 대한 부정적 영향이 있을 수 있습니다. (여수시 국동 105 주변 혐오시설 검색 결과, 특정 혐오시설이 명확히 확인되지는 않았으나, 공장 밀집 지역의 특성이 고려될 수 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 전남대학교 여수캠퍼스 인근에 위치한 생활숙박시설로, 상업 및 교육 시설 접근성이 양호한 입지에 소재합니다. 건물 자체는 비교적 신축(2021년 준공)에 해당합니다. 그러나 생활숙박시설이라는 용도 특성상 전입 신고 불가, 높은 채권 총액, 공동담보 물건 가능성, 그리고 미확인된 임대차 관계는 주요 리스크 요인입니다. 따라서 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 위험 요소를 면밀히 검토 후 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대학가 인접: 전남대학교 여수캠퍼스 인근의 고정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로 비교적 양호한 상태일 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 가능성: 철저한 조사 후, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 및 임대 수익 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 산정 기준: 본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 생활숙박시설의 용도 제한, 불확실한 임대차 명도, 그리고 높은 총 채권액 등 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

* 권장 절차: 감정가의 70~80% 선에서 고려를 시작하되, 현장 조사, 임차인 조사, 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 분석 등 추가적인 정보 수집 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.