나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51775 [2] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층217호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
대학교, 이마트, 중.소형 공장, 근린생활시설 등임.

교통상황

본건 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물로서,
외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인트 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시임.

이용상태

생활숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

생활숙박시설

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51775 (2)

소재지: 전라남도 여수시 국동 105 (새주소: 전라남도 여수시 국동남6길 49-10)

용도: 숙박시설 (생활숙박시설, 근린생활시설)

감정가: 1억 2,100만원

토지면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

건물면적: 31.82㎡ (약 9.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광양농업협동조합

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 생활숙박시설

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 대학교, 이마트, 중소형 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 건물이 위치한 여수 유탑 유블레스 생활숙박시설은 준공업지역에 속합니다.

1.1. 2. 교통 상황

본건 남측 인근으로 주요 간선도로가 통과하여 교통 접근성은 대체로 양호한 편입니다. 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

1.1. 3. 주변 시설 및 혐오시설

주변에 전남대학교 여수캠퍼스와 이마트 등 생활 편의시설이 인접해 있습니다. 또한, 롯데마트가 도보 5분 거리에 위치하고 있으며, 낭만포차, 여수 밤바다 등 관광지와도 차량으로 5~10분 거리에 있어 관광 접근성이 좋습니다. 현재까지 검색된 정보 상으로는 특별한 혐오시설이 확인되지 않았으나, 주거 환경과 상업 시설이 혼합된 지역입니다. 과거 국동 105번지 일대의 개발 과정에서 마을길 용도 폐지 및 건설업자에게 편입되는 사례가 있었으나, 이는 해당 물건 자체의 직접적인 혐오시설과는 무관한 내용입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 7월 9일 접수된 광양농업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

1.2. 2. 현재 등기부 현황

- 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2, 2021-07-09): 주식회사썬샤인브릿지 관련 권리 말소.

- 근저당권 (을1, 2021-07-09): 광양농업협동조합, 채권금액 6,000,000,000원. 말소기준권리.

- 근저당권 (을2, 2021-07-09): 주식회사유탑건설 외 1명, 채권금액 4,974,200,000원. 말소.

- 압류 (갑3, 2023-12-20): 서초세무서장. 말소.

- 압류 (갑6, 2025-05-29): 여수시. 말소.

- 임의경매 (갑7, 2025-07-15): 광양농업협동조합, 채권금액 4,792,246,697원. 말소.

1.2. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항 '지상권개요:' 부분에 특이사항 없음)

1.2. 4. 인수되는 보증금 및 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대 관계: 미상

본건은 임대 관계가 미상이며, 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 실제 임차인이 존재하거나 추후 명도 과정에서 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 확인이 필요합니다.

1.2. 5. 총 채무액

등기부채권 총액: 10,974,200,000원 (약 109억 7천 4백만원)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 국동 일대는 전남대학교 여수캠퍼스, 이마트, 근린생활시설 등이 밀집하여 학생 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 또한, 생활숙박시설의 특성상 관광객 수요도 일부 기대할 수 있는 지역입니다. 인근에 롯데마트, 다양한 식당가 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

주변에 전남대학교 여수캠퍼스가 있어 대학가 상권의 편의시설 이용이 용이합니다. 대형마트(이마트, 롯데마트)가 인접해 있어 쇼핑 및 생활 편의성이 우수하며, 주요 간선도로에 인접하여 시내 이동이 편리합니다. 또한, 아름다운 오션뷰를 조망할 수 있는 장점도 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 생활숙박시설의 특성

본 물건은 '생활숙박시설'로, 일반 주택이나 오피스텔과 달리 주거 용도와 관광 숙박업 용도를 겸할 수 있으나, 전입신고가 제한되고 전세자금대출 등이 어렵다는 점 등 주택과는 다른 법적 규제를 받습니다. 이는 향후 재산권 행사나 임대차 계약 시 제한사항이 될 수 있습니다.

1.5. 2. 미상 임대 관계

임대 관계가 미상이며 인수되는 보증금이 0원으로 파악되나, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 시간 및 비용이 추가로 발생할 수 있습니다. 보증금 액수가 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.5. 3. 높은 채무액 대비 낮은 감정가

총 채무액 약 109억 7천만원 대비 감정가는 1억 2천 1백만원으로, 이는 채권 총액에 비해 현저히 낮은 수준으로, 경매 절차 진행 및 낙찰 여부에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

1.5. 4. 공동담보 물건

공동담보 물건의 특성상, 다른 담보 물건의 처리 결과가 본 건 경매 절차에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 국동에 위치한 생활숙박시설로, 대학가 및 상업 시설과 인접하여 입지적 이점을 가지고 있습니다. 교통이 편리하고 주변 편의시설 이용이 용이하며, 일부 오션뷰 조망이 가능합니다. 그러나 '생활숙박시설'이라는 용도적 특성과 미상의 임대 관계, 그리고 총 채무액 대비 낮은 감정가는 투자 시 신중한 검토를 요하는 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 여수시 국동의 중심 상업 및 교육 시설 인근 입지

* 이마트, 롯데마트 등 주요 편의시설 접근성 우수

* 대중교통 이용 편리 및 주요 도로 접근 용이

* 오션뷰 조망 가능 (일부 호실)

* 새로 건설된 건물로 비교적 최신 시설 보유 (사용승인 2021년)

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가 1억 2,100만원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 생활숙박시설의 용도적 제약, 미상 임차인의 존재 가능성, 명도 난이도, 그리고 현재 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 직접적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

본 물건은 현재 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필수적입니다.

- 현장 방문을 통한 임차인 점유 여부 및 상태 확인

- 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 시세 조사

- 생활숙박시설의 전매 및 임대 규제 관련 최신 정보 확인

따라서, 본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가는 추가적인 면밀한 조사 후에 산정하는 것이 바람직하며, 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.