나이스옥션 법원경매 전주 2025타경842 [3] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1345-3 스페이스온지식산업센터 1층1038호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 ""JTV전주방송"" 북측 인근에 위치하며, 부근은 상업용 및 업무용건물, 나대지 등이 소재하는 미성숙 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 슬라브 및 에이엘시판넬지붕
지하1층 지상5층 중 제1층 제1012호 외 6개호로서,
외 벽 : 석재붙임 및 복합판넬붙임 등.
내 벽 : 페인팅마감,타일붙임 등 인테리어 공사중(기호1∼6), 석고보드마감 등(기호 7)
창 호 : 강화유리창호임.

이용상태

기호(1)∼(6) : 벽체구분 없는 일체의 ""근린생활시설(내부 공사중)""임.
기호(7) : 근린생활시설(공실)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 및 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 현황 ""공장(지식산업센터, 지원시설)부지""임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복3차선 포장도로를 통해 주로 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역(2024-11-12), 중로2류(폭 15m~20m)(2017-02-28)
(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-
06-21)(하나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 기호(1)∼(6)은 경계벽체 없는 일체의 상태로 후첨 ""사진용지""와 같이 내부 인테리어 공사
중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경842 (3)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 전주지식산업센터 (등기부상 갑4 권리 내용 확인)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1345-3, 스페이스온지식산업센터 1층 1038호

토지 면적: 51.58㎡ (약 15.60평)

건물 면적: 107.25㎡ (약 32.45평)

용도: 근린상가 (건축물대장상 근린생활시설)

감정가: 890,000,000원

1.3. 특이사항

건축물대장상 근린생활시설로 분류되며, 감정평가요약에 따르면 건물 내 일부 호실은 내부 공사 중 상태이거나 공실로 파악되었습니다. 본건(1038호) 역시 내부 공사 중인 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 전라북도 전주시 덕진구 만성동에 위치한 스페이스온지식산업센터 내 1층 상가입니다.

'JTV전주방송' 북측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 상업용 및 업무용 건물, 나대지 등이 혼재된 지역으로, 아직 개발이 완료되지 않은 미성숙 상가지대의 특징을 보입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근은 용이하며, 남서측으로 왕복 3차선 포장도로를 통해 주로 진출입이 이루어집니다.

전반적인 교통 상황은 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 하나유치원의 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 2022년 7월 20일 접수된 동진강낙농축산업협동조합의 근저당(을1)입니다.

본 경매 사건은 강제경매이며, 동일 부동산에 대한 임의경매 사건(2025타경1006)과 중복 병합되어 진행 중입니다.

을1 근저당을 포함하여 이후 등기된 모든 권리(후순위 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담스러운 권리 사항은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 6월 7일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 자신의 권리를 주장할 수 없습니다. 또한, 보증금 및 차임이 없어 경제적인 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

건물명: 스페이스온 지식산업센터

구조: 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조 (지하1층, 지상5층)

주 용도: 공장(지식산업센터, 지원시설)

준공일: 2021년 9월 30일

4.2. 본건 용도 및 상태

본건(1층 1038호)은 건물 내 근린상가로 분류되며, 건축물대장상 용도는 근린생활시설입니다.

감정평가서에 따르면 건물 내 일부 호실은 벽체 구분이 없는 상태로 내부 인테리어 공사 중이거나 공실로 파악되었습니다. 본건 역시 내부 공사 중인 상태로 예상됩니다.

4.3. 상가 임대 현황

본건에 대한 구체적인 임대 관계는 현재 미상으로 조사되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건이 소재한 만성동 일대는 신흥 주거 및 상업 지역으로 발달 중이며, 점진적으로 다양한 상업 및 편의 시설이 확충되고 있는 지역입니다.

본 물건지 인근에는 'JTV전주방송'과 같은 공공기관 및 여러 상업 시설이 위치하고 있습니다.

주변 개발 계획 및 상권 현황에 대한 자체 조사 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 교육 시설

본건 소재지는 '하나유치원'의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 교육 환경 보호에 관한 법률에 따라 해당 구역 내에서의 일부 개발 행위나 시설 설치 등에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미성숙 상가지대

건물 자체는 비교적 신축이나, 주변 상권이 아직 완전히 성숙되지 않은 단계입니다. 따라서 상권 활성화 및 유동인구 증가까지는 일정 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 내부 공사 중 상태

본건을 포함한 일부 호실이 내부 인테리어 공사 중인 것으로 파악되어, 낙찰 후 상가로 활용하기 위해서는 추가적인 공사 비용과 시간 투자가 필요할 수 있습니다.

6.3. 높은 채권 총액

감정가(8억 9천만원) 대비 총 채권액(약 35억 2천만원)이 현저히 높아, 경매 경쟁이 치열해지거나 예상보다 높은 금액으로 낙찰될 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 임대 관계 파악의 어려움

임대 관계가 미상으로 조사되었으나, 현재 임차인은 대항력이 없어 명도에 대한 부담은 없습니다. 다만, 향후 임대 시 적정 시장 가격 및 공실률 등에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 만성동 소재 스페이스온지식산업센터 내 1층 근린상가로, 넓은 건물 면적을 보유하고 있습니다. 2021년에 준공된 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

하지만 상권이 아직 성숙되지 않은 점과 내부 공사 중인 상태는 즉각적인 활용에 제약이 될 수 있는 부분입니다.

반면, 권리적 측면에서는 인수해야 할 부담이 없고, 현재 파악된 임차인 역시 대항력이 없어 명도 관련 위험이 낮은 안전한 물건으로 판단됩니다.

향후 만성동 지역의 개발 계획 및 상권 활성화 가능성을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

- 신축 건물 내 1층 상가로, 향후 지역 상권 발달 시 가치 상승 잠재력이 기대됩니다.

- 지식산업센터 내 근린생활시설로서 다양한 업종의 입점이 가능하여 활용도가 높습니다.

- 대항력 있는 임차인이 존재하지 않아 명도 관련 리스크가 적습니다.

- 토지와 건물을 일괄 매각하므로 안정적인 소유권 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 동종 물건의 거래 사례, 경쟁자들의 심리, 건물의 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

감정가 890,000,000원 대비 80%에서 120% 수준에서 잠재적 경쟁이 예상될 수 있으나, 총 채권액이 매우 높은 점을 감안할 때 예상보다 경쟁이 치열할 가능성도 있습니다.

본건의 경우 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 낙찰받을 경우 감정가의 일정 비율(일반적으로 10~20%)에 해당하는 잔금을 납부해야 합니다.

정확하고 현실적인 입찰가 산출을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 추가적인 시세 조사 및 전문가의 컨설팅을 받으시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.