나이스옥션 법원경매 전주 2025타경943 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 626-75 주건축물 1동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 전주지방법원 2025타경943 (2) 사건의 부동산 임의경매 물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경943 (2)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 626-75 주건축물 1동 1층 107호

* 도로명주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 시천로 17 (송천동1가)

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

* 감정가: 742,000,000원

* 토지면적: 93.02㎡ (약 28.14평)

* 건물면적: 89.10㎡ (약 26.95평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사 OOO (본건 경매 신청 채권자로 추정)

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

* 주의사항: (권리분석 및 잠재적 리스크 섹션 참조)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 전라북도 전주시 덕진구 송천동1가에 위치하며, 주변은 주거용 건물과 상업용 건물이 혼재된 지역입니다. [cite: INDEX]

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리할 것으로 보입니다. [cite: INDEX]

* 인접 도로상태등: 본 건물은 북측으로 노폭 약 10-12m의 포장도로와 접해 있어 차량 통행이 원활합니다. [cite: INDEX]

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역에 속해 있으며, 특별한 개발 제한 사항은 확인되지 않습니다. [cite: INDEX]

* 건물의 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조로, 지하 1층, 지상 4층 규모입니다. [cite: INDEX]

* 주요 용도: 건물 전체의 주된 용도는 제1종근린생활시설입니다. [cite: INDEX]

* 주변 환경: 송천동은 전주시 북부의 신흥 주거 및 상업 지구로 개발되어 왔으며, 생활 편의시설 및 학군이 잘 갖추어진 지역입니다. 본 물건 주변으로 아파트 단지와 다양한 상업 시설이 분포하고 있어 배후 수요가 양호할 것으로 판단됩니다. 현재 '소매점(빽다방)'으로 이용 중인 점은 상권의 활성도를 보여줍니다. [cite: INDEX]

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을7. 근저당권 (채권자: 전북은행, 접수일자: 2022-03-17, 채권최고액: 2,518,500,000원) [cite: INDEX]

* 매각으로 인한 권리 소멸: 본 경매 절차의 말소기준권리인 을7 근저당권보다 후순위에 설정된 모든 권리(을8, 을10, 갑7, 갑9 등)와 을7 근저당권 자체는 매각으로 인해 소멸됩니다. [cite: INDEX]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '해당사항없음'으로 기재되어 있어, 통상적인 경매 절차에 따라 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 보입니다. [cite: INDEX]

* 인수되는 권리 (임차인 현황):

* 임차인: 유한회사 KTS

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-12-18

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 근저당권 설정 시 제출된 임대차 내역 확인서에는 임차인이 존재하지 않았다는 보정서 내용과 상충되어, 실제 인수 보증금액 및 법적 지위에 대한 추가 확인이 필요합니다. [cite: INDEX]

* 임차인: 강

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-01

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 유한회사 KTS 임차인 관련 내용은 불확실하므로, 실제 입찰 전 반드시 명확한 확인이 요구됩니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 전주시 덕진구 송천동의 근린상가 지역에 위치하여, 인근 주거단지 및 유동인구를 대상으로 하는 소매 및 서비스 업종에 적합합니다.

* 현재 '소매점(빽다방)'으로 운영 중이라는 사실은 해당 상가에 대한 수요가 있음을 나타냅니다. [cite: INDEX]

* 송천동은 전주 시내의 주요 상권 중 하나로, 다양한 편의시설과 생활 인프라가 잘 구축되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 제1종근린생활시설로서, 일상생활과 밀접한 업종(음식점, 소매점, 학원, 병원 등)의 입점이 유리할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건이 소재한 송천동은 전주시 덕진구의 주요 생활 중심지 중 하나로, 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 위치해 있어 입주민들의 생활 편의성이 높습니다.

* 단지 내 상가로서, 건물 이용자들의 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재 및 정보 불확실성: 유한회사 KTS 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 임대차 내용에 대한 상반된 정보가 존재하여 실제 인수해야 할 보증금 규모를 파악하기 어렵습니다. 이는 낙찰자에게 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁의 소지를 야기할 수 있습니다. [cite: INDEX]

* 상반된 임대차 정보: 채권자가 제출한 보정서와 임차인 현황 간의 차이는 해당 물건의 임대차 관계에 대한 명확한 사실 확인을 더욱 어렵게 만듭니다. [cite: INDEX]

* 높은 채무 총액: 본 건과 관련된 총 채무 금액이 약 4,045,600,000원에 달하는 것으로 파악되어, 채무 관계가 복잡하고 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 시사합니다. [cite: INDEX]

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전주시 덕진구 송천동의 주요 상업 지역에 위치한 근린상가로, 현재 안정적으로 운영 중인 점은 긍정적입니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있으며, 관련 권리들은 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인인 유한회사 KTS의 임대차 계약 관련 정보가 불확실하고 상반된 내용이 존재하므로, 입찰 전 반드시 해당 임차인의 법적 지위 및 인수 보증금에 대한 명확한 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

* 높은 채무 총액 또한 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 현금 흐름 창출 가능성: 현재 '소매점(빽다방)'으로 이용 중인 점은 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 포인트입니다. [cite: INDEX]

* 우수한 입지 조건: 전주 송천동의 상업 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 부동산 전체를 일괄 취득하여 향후 활용 계획 수립 및 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 산정 시에는 낙찰자가 인수해야 할 보증금을 제외하고 고려해야 합니다. 현재 파악된 인수 보증금은 0원이나, 대항력 있는 임차인(유한회사 KTS) 관련 불확실성으로 인해 추가적인 법적 검토 및 리스크 프리미엄을 반영해야 할 수 있습니다. [cite: INDEX]

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 현재 시세, 공실률, 예상 임대 수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 시장 조사와 전문가의 컨설팅이 필수적입니다.

* 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.