나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31890 [6] 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 1232 전주반월동남해오네뜨하이뷰 제107동 제2층 제107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 소재 '전주반월초등학교' 남측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

가~라) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물로서, 외 벽 : 스타고 및 몰탈위 페인트 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 몰탈위 페인트 등 마감, 바 닥 : 인조석 및 타일 등 마감, 창 호 : 강화유리창 입니다. 마~사) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 스타고 및 몰탈위 페인트 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 몰탈위 페인트 등 마감, 바 닥 : 인조석 및 타일 등 마감, 창 호 : 강화유리창 입니다.

이용상태

가 : 근린생활시설(부동산 사무실), 나,다 : 근린생활시설(사무실), 라 : 근린생활시설(뷰티샵), 마,바 : 근린생활시설(편의점), 사 : 근린생활시설(미용실)

설비내역

가~사) 공동 위생설비 등 되어있으며, 마,바)는 천장형 냉난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 아파트단지의 일부 상가용지 입니다.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 노폭 약 8M 및 약 6M의 포장도로를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-08-28), 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(2018-05-21) (반월3), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-08-03)(반월동 오네뜨아파트)(저촉), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 1232 전주반월동남해오네뜨하이뷰 제107동 제2층 제107호

본건의 건물면적은 80.07㎡ (약 24.2평)입니다. 해당 물건은 아파트 단지 내 상가시설로, 공급 면적에 대한 구체적인 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

1.2. 물건 내역

용도: 근린상가

감정가: 164,000,000원

토지면적: 49.63㎡ (약 14.9평)

건물면적: 80.07㎡ (약 24.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 사건 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31890 (6)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 전주시 덕진구 반월동 소재 '전주반월초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 본건은 서측 및 북측으로 노폭 약 8M 및 약 6M의 포장도로를 통해 출입합니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 배후 수요가 풍부하며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 검색 결과, 해당 지역의 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인 1: 주식회사강산개발

보증금: 3,000,000원

차임: 400,000원

전입(사업)일자: 2018-11-16

대항력: 있음

* 임차인 2: 홍창식 -> 홍

보증금: 30,000,000원

차임: 600,000원

전입(사업)일자: 2019-01-16

확정일자: 2025-11-27

배당신고일자: 2025-11-27

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원.

참고: 상기 두 임차인 모두 대항력을 보유하고 있어, 경매 낙찰 시 명도 협상 또는 임대차 관계 승계 등의 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

3.2. 등기부요약

말소기준권리: 을6 (근저당권, 2020-01-21 접수). 본 권리보다 후순위인 을11 (근저당권), 갑5 (가압류), 갑6 (임의경매), 갑7 (가압류) 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 2,259,068,304원.

3.3. 특이사항

대항력 있는 임차인이 존재하며, 본건은 공동담보로 제공된 물건입니다.

4. 상권분석

본 물건은 '전주 반월동 남해오네뜨하이뷰' 아파트 단지 내 상가로서, 해당 단지 입주민을 주요 배후 수요로 확보할 수 있는 위치입니다.

현재 이용 상태에 따르면 부동산 사무실, 사무실, 뷰티샵, 편의점, 미용실 등 다양한 근린생활시설 업종으로 활용 가능합니다.

주변 지역이 주거 단지와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 고객층 확보 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 전주반월초등학교가 위치하며, 해당 학교의 상대보호구역에 포함됩니다.

5.2. 편의 및 교통시설

단지 내 상가로서 기본적인 편의시설 이용이 용이하며, 주변 간선도로 및 버스 승강장 이용이 편리합니다. 고속도로 진출입이 용이한 IC와도 가깝습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 두 명의 임차인 모두 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다. 낙찰 후 임차인과의 협의가 필수적입니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 제공되었다는 점은 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사하며, 연체나 압류 등의 추가적인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 매우 높아, 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 말소기준권리에 따른 권리 소멸 여부는 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축, 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 아파트 단지 내 위치한 근린상가로, 고정적인 수요층을 바탕으로 한 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다. 교통 여건 또한 양호한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 높은 채무 총액은 본 건 취득 시 가장 중요하게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립을 통해 이러한 위험을 관리하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 단지 배후 수요를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 기대.

* 다양한 근린생활시설 업종으로 전환 가능성이 높아 활용도가 높습니다.

* 양호한 교통 접근성으로 외부 고객 유입에도 유리합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다. 본 건의 경우, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 비용 및 관련 제반 사항을 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

감정가 1억 6,400만 원을 기준으로, 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 명도 비용 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정은 현장 조사 및 추가적인 법률, 세무 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.