나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31890 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 1232 전주반월동남해오네뜨하이뷰 제106동 제1층 제102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 소재 '전주반월초등학교' 남측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

가~라) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물로서, 외 벽 : 스타고 및 몰탈위 페인트 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 몰탈위 페인트 등 마감, 바 닥 : 인조석 및 타일 등 마감, 창 호 : 강화유리창 입니다. 마~사) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 스타고 및 몰탈위 페인트 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 몰탈위 페인트 등 마감, 바 닥 : 인조석 및 타일 등 마감, 창 호 : 강화유리창 입니다.

이용상태

가 : 근린생활시설(부동산 사무실), 나,다 : 근린생활시설(사무실), 라 : 근린생활시설(뷰티샵), 마,바 : 근린생활시설(편의점), 사 : 근린생활시설(미용실)

설비내역

가~사) 공동 위생설비 등 되어있으며, 마,바)는 천장형 냉난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 아파트단지의 일부 상가용지 입니다.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 노폭 약 8M 및 약 6M의 포장도로를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-08-28), 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(2018-05-21) (반월3), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-08-03)(반월동 오네뜨아파트)(저촉), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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4. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31890 (2)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 1232 전주반월동남해오네뜨하이뷰 제106동 제1층 제102호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 200,000,000원

* 토지면적: 26.04㎡ (약 7.88평)

* 토지 지분: 26.0425㎡ (약 7.88평)

* 건물면적: 42.00㎡ (약 12.71평)

* 건물 지분: 42㎡ (약 12.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 전OOOOOOOOOOOO

* 공동담보: 해당 (기록상 나타남)

2. 입지조건

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4. 입지조건

* 위치 및 주변환경:

본 건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 소재 '전주반월초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 및 현황:

본 건은 부정형 토지로 아파트 단지의 일부 상가용지입니다.

서측 및 북측으로 노폭 약 8M 및 약 6M의 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

제2종일반주거지역(2015-08-28), 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(2018-05-21)(반월3)으로 지정되어 있습니다.

소로2류(폭 8m~10m)에 저촉 및 접합되어 있으며, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역), 상대보호구역(반월초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

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5. 권리분석

* 말소기준권리:

을6, 2020년 1월 21일 접수된 전주김제완주축산업협동조합의 근저당권 (1,320,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

집합건물 등기부 요약에 따르면, 갑2(소유권이전1번신탁등기말소), 갑5(가압류), 을11(근저당공동담보목록), 갑6(가압류), 갑7(임의경매), 갑8(가압류) 등 모든 권리는 말소 대상입니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항 없습니다.

* 인수되는 권리:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 주요 임차인 현황:

임차인: 주식회사강산개발

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019년 1월 16일

대항력: 있음

비고:

해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 명확한 법적 관계 및 추가적인 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

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6. 상권분석

* 주변 상업시설:

본 건은 아파트 단지 내 상가로, 주변에는 아파트 단지 및 다른 근린생활시설들이 혼재되어 있습니다.

구체적인 업종으로는 부동산 사무실, 사무실, 뷰티샵, 편의점, 미용실 등이 이용된 것으로 파악됩니다.

* 지역 상권 특성:

주거 밀집 지역 내 상가로서, 지역 주민을 주요 고객으로 하는 업종에 적합할 것으로 예상됩니다.

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

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7. 생활정보

* 편의시설:

인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육시설:

'전주반월초등학교'가 인근에 위치하고 있어, 해당 학교 학생 및 학부모를 대상으로 하는 업종에 유리할 수 있습니다.

다만, '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 기타:

차량 접근성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

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8. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

주식회사강산개발 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 법적 관계 및 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 명확한 법적 검토 없이 입찰 시 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보:

본 건은 공동담보로 진행되었으며, 이는 다른 부동산과 함께 담보로 제공되었음을 의미합니다.

해당 공동담보물의 경매 진행 여부 및 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 이용 제한:

'소로2류(폭 8m~10m) 저촉', '가축사육제한구역', '상대보호구역' 등 각종 도시계획상의 제한 사항은 향후 건물 이용 및 증축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설 유무:

주변 환경 조사 결과, 해당 지역 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

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9. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 반월동의 아파트 단지 내에 위치한 근린상가로, 전주반월초등학교 인근에 자리하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 대한 잠재력을 가지고 있습니다.

건물의 구조 및 설비는 일반적인 상가 수준이며, 도로 접근성도 보통 수준으로 평가됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 공동담보 물건의 연관성, 각종 토지 이용 제한 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

특히, 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 표시된 부분은 철저한 권리관계 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

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10. 투자 포인트

* 아파트 단지 내 상가: 안정적인 배후 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 초등학교 인근: 학원, 문구점, 어린이 관련 시설 등 특화된 상권 형성 가능성이 있습니다.

* 낮은 감정가: 시세 대비 합리적인 가격으로 접근할 기회를 제공할 수 있습니다. (단, 권리 관계 및 현황 조사 필수)

9. 예상 입찰가

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11. 예상 입찰가

본 경매 물건은 '인수 보증금 합계'가 0원이므로, 해당 금액을 제외하고 입찰가를 산정할 필요는 없습니다.

감정가 200,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 임차인 현황, 권리관계, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 추가적인 현장 조사, 주변 상권 분석, 유사 물건 낙찰가 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.