나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31890 [4] 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 1232 전주반월동남해오네뜨하이뷰 제106동 제1층 제104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 소재 '전주반월초등학교' 남측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

가~라) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물로서, 외 벽 : 스타고 및 몰탈위 페인트 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 몰탈위 페인트 등 마감, 바 닥 : 인조석 및 타일 등 마감, 창 호 : 강화유리창 입니다. 마~사) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 스타고 및 몰탈위 페인트 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 몰탈위 페인트 등 마감, 바 닥 : 인조석 및 타일 등 마감, 창 호 : 강화유리창 입니다.

이용상태

가 : 근린생활시설(부동산 사무실), 나,다 : 근린생활시설(사무실), 라 : 근린생활시설(뷰티샵), 마,바 : 근린생활시설(편의점), 사 : 근린생활시설(미용실)

설비내역

가~사) 공동 위생설비 등 되어있으며, 마,바)는 천장형 냉난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 아파트단지의 일부 상가용지 입니다.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 노폭 약 8M 및 약 6M의 포장도로를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-08-28), 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(2018-05-21) (반월3), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-08-03)(반월동 오네뜨아파트)(저촉), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경31890 (4)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 전OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2.2. 물건 상세

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 1232 전주반월동남해오네뜨하이뷰 제106동 제1층 제104호

용도: 근린상가

토지면적: 26.04㎡ (약 7.88평)

토지지분: 26.0425㎡ (약 7.88평)

건물면적: 42.00㎡ (약 12.71평)

건물지분: 42㎡ (약 12.71평)

2.3. 감정가 정보

감정가: 200,000,000원

2. 소재지 및 입지 분석

2.1. 주변 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 소재 '전주반월초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

인접하여 대규모 아파트 단지가 소재하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 근린상가로서의 입지를 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

서측 및 북측으로 노폭 약 8M 및 약 6M의 포장도로를 통해 접근이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 및 규제

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(2018-05-21)(반월3), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-08-03)(반월동 오네뜨아파트)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역), 상대보호구역(반월초등학교)입니다.

주거밀집지역 내 가축사육제한구역 및 초등학교 인근 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 임의경매 개시결정(2025타경31890)이 등기되어 있습니다.

말소기준권리는 2020년 1월 21일 접수된 전주김제완주축산업협동조합의 근저당권(을6, 금1,320,000,000원)으로 확인됩니다.

이 외 다수의 근저당권, 가압류 등이 등기되었으나 모두 말소 예정 또는 말소된 것으로 파악됩니다.

전체 등기부채권 총액은 2,278,991,960원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 을6 근저당권 (전주김제완주축산업협동조합, 2020-01-21, 1,320,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

경매 절차를 통해 모든 권리(현 임의경매 신청 채권자 포함)가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 유한회사위드유프라퍼티

보증금: 1,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2025-06-17

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 최종 권리관계

본 건은 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 말소되는 조건으로 매각됩니다.

현재 등기부상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

따라서 낙찰자는 소유권을 취득하며, 기존의 모든 권리는 소멸됩니다.

4. 상권 및 이용 현황

4.1. 건물 구조 및 용도

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 건물입니다.

외벽은 스타코 및 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 몰탈위 페인트 마감, 바닥은 인조석 및 타일 마감, 창호는 강화유리창입니다.

본 건의 용도는 근린상가이며, 감정평가서 요약에 따르면 본 건물(106동)은 제2종근린생활시설로 이용되고 있습니다.

구체적인 이용 상태는 부동산 사무실, 사무실, 뷰티샵, 편의점, 미용실 등으로 복합적으로 이용될 수 있는 구조입니다.

4.2. 주변 상권 특성

본 물건이 속한 전주반월동남해오네뜨하이뷰 단지는 아파트 단지로, 해당 상가는 단지 내 또는 인근 주민들의 생활 편의를 위한 근린생활시설로서의 역할을 수행합니다.

주변에 대규모 주거 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

상가 자체의 면적이 크지 않아 소규모 업종이나 1인 창업 등에 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

아파트 단지 내 상가 및 근린생활시설들이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

전주반월초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 교육시설

* 전주반월초등학교 (남측 인근)

5.3. 기타 생활정보

* 교통 여건은 보통 수준으로, 대중교통 및 차량 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크 검토

6.1. 권리 관련

현재까지 파악된 권리 분석 결과, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인되어 권리 인수에 따른 위험은 낮습니다.

6.2. 법규/이용 관련

* 토지이용계획상 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역 등)이 있으나, 근린생활시설로서의 일반적인 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

* 건물의 관리 상태 및 내부 설비(냉난방 등)에 대한 상세 정보는 부족하므로, 현장 확인이 필요합니다. (감정평가서 요약에 마, 바 호실은 천장형 냉난방 설비가 되어 있다고 명시)

6.3. 기타

* 임대 관계가 미상으로, 현재 공실 상태인지 임대 중인지, 임대 시 임대료 수준 등은 추가 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건으로, 동일 담보물건들의 추가 경매 진행 여부에 따라 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 투자 핵심 포인트

* 전주 반월동 아파트 단지 내 근린상가로, 고정 배후 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 권리 관계입니다.

* 건물 연식 및 현황에 대한 구체적인 확인을 통해 추가적인 가치 상승 또는 비용 발생 요인을 파악해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 반월동에 위치한 근린상가로, 아파트 단지 내 상가로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자 대상이라 판단됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대 관계 미상, 건물 내부 상태 등에 대한 추가적인 현장 조사 및 검토가 필요합니다.

9. 추정 입찰가 산정 불가 사유

제공된 정보만으로는 현재 시세, 유사 물건의 거래 사례, 향후 예상 임대 수익률, 낙찰 예상가 등을 산출하기 어렵습니다. 정확한 추정 입찰가 산정을 위해서는 주변 상권의 시세 조사, 실거래가 분석, 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 환경 상세 파악, 그리고 본건의 잠재적 수익성 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.