나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경1670 [4] 부산광역시 수영구 광안동 501-1 더골드캐슬 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜림 · 평가일 2024.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산지하철2호선 수영역 남서측 인근에 위치하는 더골드캐슬 2층 201호외 20개호로서, 주위는 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 지하철2,3호선 수영역이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 2층 201호외 20개호로서
(사용승인일:2018.03.27),

외벽: 하부 화강석 및 복합판넬 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

기호1-15, 17, 18, 20 : 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.
기호16, 19, 21 : 공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재경보기, 승강기, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 약 6미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

물건 비고

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경1670 (4)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 501-1 더골드캐슬 2층 204호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택, 업무시설)

* 감정가: 134,000,000원

* 건물면적: 20.50㎡ (약 6.20평)

* 토지면적 (지분): 13.74㎡ (약 4.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동 소재, 부산지하철 2호선 수영역 남서측 인근에 위치.

* 주위환경: 아파트 단지, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있는 지역.

* 도로접근성: 본건까지 차량 접근 가능하며, 북측 및 동측으로 약 6미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018.04.06 하나은행 근저당권 (을1)

* 등기부채권 총액: 1,800,000,000원

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됨)

* 임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2021-11-08

* 확정일자: 2021-11-10

* 배당신고일자: 2024-04-01

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음)

* 주의사항: 임차인 황 은 대항력이 없으므로, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못하는 경우에도 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 부산의 주요 교통 요지인 수영역을 중심으로 활발한 상업 및 주거 활동이 이루어지는 지역.

* 주변 시설: 다양한 상점, 식당, 카페, 금융기관 등 생활 편의시설이 풍부하게 밀집해 있어 유동인구가 많음.

* 투자 잠재력: 역세권 입지의 장점으로 인해 꾸준한 임대 수요 및 상업적 가치가 높을 것으로 기대됨.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산지하철 2, 3호선 수영역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함. 차량 접근 또한 용이함.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 모든 편의시설 이용이 편리함.

* 건축물 정보:

* 건물명: 더골드캐슬

* 사용승인일: 2018.03.27

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층, 지상 6층

* 설비: 위생 및 급배수, 화재경보기, 승강기, 공동현관기, 개별난방(도시가스) 등 기본적인 생활 설비가 잘 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리상 하자: 등기부등본 상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되므로 권리상 하자나 추가 부담은 없음.

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인이며, 인수 보증금이 0원이므로 임차인으로 인한 금전적 위험은 없음.

* 시장 변동성: 부동산 시장 전반의 경기 변동성은 존재하나, 본 물건은 입지적 강점과 비교적 신축이라는 점에서 위험성은 제한적일 것으로 판단됨.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본 물건과 관련하여 특별히 우려할 만한 혐오시설 정보는 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 교통 요지인 수영역 인근에 위치한 다세대주택으로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 주거 및 투자 가치가 높음. 2018년에 준공된 비교적 최신식 건물이며, 등기부상 권리관계가 명확하여 인수해야 할 부담이 전혀 없는 깔끔한 물건임. 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없다는 점 또한 큰 장점임. 감정평가액이 주변 실거래가 수준보다 낮게 책정된 것으로 보여, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 것으로 예상됨.

1.7. 투자 포인트

* 최상의 역세권 입지 (수영역 인근, 도보 이용 가능).

* 비교적 신축 건물 (2018년 준공)으로 하자 발생 가능성 낮음.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명확한 권리 상태.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음.

* 감정가 대비 시세 상승 여력 기대 가능.

* 다세대주택 및 업무시설 복합 건물로 다양한 활용 가능성 내포.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 134,000,000원입니다. 제공된 최근 시세 데이터 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택들이 145,000,000원에서 240,000,000원 사이에 거래되었음을 확인하였습니다. 특히, 18.885㎡ 면적의 다세대주택이 145,000,000원 (평당 약 767.8만원)에 거래된 사례를 고려할 때, 본건 20.50㎡ 면적의 적정 시장 가치는 약 157,000,000원에서 180,000,000원 사이로 추정됩니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없고 권리상 문제가 없는 점을 감안하면, 감정가 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서, 본 물건의 경쟁력 있는 예상 입찰가는 145,000,000원에서 160,000,000원 사이로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.