나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경114033 [1] 부산광역시 남구 용호동 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 남구 용호동 소재 "백운초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은
보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 9-10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(해맑은유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 소재하는 제시외건물(㈀-㈃)은 본건 제시목록상의 주된 건물의 종물 및
부합물로서 본건 토지의 사용·수익·처분에 영향을 미치지 않는 것으로 판단되어 토지
평가시 이에 구애됨이 없이 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서

외벽 : 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 등 마감.
창호 : 샤시창구조임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 종물 및 부합물인 ㈀-㈃은 개략적인 실측에 의거 별도 평가하였음.
(별첨 지적개황도 등 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 :
본건 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근
유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니
경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경114033 (1)

소재지: 부산광역시 남구 용호동 424-6

용도: 단독주택

감정가: 346,856,040원

토지면적: 132.20㎡ (약 40.00평)

토지지분: 132.2㎡ (약 40.00평)

건물면적: 140.83㎡ (약 42.59평)

건물지분: 140.83㎡ (약 42.59평)

건물 제시외면적: 27.00㎡ (약 8.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 용OOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 부산광역시 남구 용호동 소재 "백운초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통 수준임.

토지 형태 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 서측으로 폭 약 9-10미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(해맑은유치원)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2014년 12월 18일 접수된 용호새마을금고의 근저당권 (을1)

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 페퍼저축은행의 가압류(2024-12-30), 용호새마을금고의 임의경매(2024-12-31), 김용한의 가압류(2025-02-13) 등은 경매 절차에 따라 모두 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금 또는 등기된 권리는 없음 (인수 보증금 합계: 0원).

임차인 현황:

* 임차인: 박선영

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-18

* 배당신고일자: 2025-03-13

* 대항력: 없음 (따라서 박 임차인의 보증금 35,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됨)

등기부 채권 총액: 110,898,925원

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 부산 남구 용호동의 제2종일반주거지역에 위치하며, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 중심 지역임.

주변 시설:

* 교육시설: 북동측 인근에 백운초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수함.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 혐오시설: 현재 파악된 혐오시설은 없으며, 주변 환경은 전반적으로 주거에 적합함.

1.4. 생활정보

교통 및 편의시설 접근성: 차량 접근성이 좋고, 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 편리함. 백운초등학교가 가까워 자녀 교육에 유리함.

주변 환경: 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물: 토지 및 건물 일괄 매각 시, 제시외 건물 27.00㎡ (약 8.17평)이 포함됨. 감정평가 시 주된 건물에 영향을 주지 않는 것으로 판단되었으나, 실제 인수 및 활용 방안에 대한 추가 확인이 필요함.

내부 확인 곤란: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠으며, 외부 관찰 및 관련 공부에 기반하여 평가되었음. 경매 응찰 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 함.

임대 관계 미상: 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 정확한 점유 관계 확인 및 명도 절차 진행 시 주의가 요구됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 용호동에 위치한 단독주택으로, 백운초등학교 인근의 양호한 입지 조건을 자랑함. 차량 및 대중교통 접근성이 보통이며, 주거 지역으로서 안정적인 환경을 제공함. 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 권리 관계가 매우 깨끗하며, 제시외 건물 및 내부 확인 곤란 등의 잠재적 리스크는 현장 방문과 추가 조사를 통해 충분히 해소 가능함.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 백운초등학교 인접 등 우수한 교육 및 생활 환경.

권리상 안전성: 모든 후순위 권리 및 대항력 없는 임차인이 소멸되어 낙찰자의 부담이 없음.

일괄 매각의 이점: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 극대화할 수 있음.

향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 재건축 가능성을 고려할 때 장기적인 투자 가치가 기대됨.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 346,856,040원이며, 등기부상 채권 총액은 110,898,925원입니다.

최근 주변 연립/다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 31.44㎡~75.87㎡의 주택들이 9,500만원~15,400만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 200만원~300만원 수준으로, 본건 단독주택의 토지 면적(132.20㎡)과 건물 면적(140.83㎡)을 고려할 때, 비교 대상 주택들보다 높은 가치를 지니는 것으로 판단됩니다.

감정가를 기준으로 하되, 시장 가격 및 본건의 입지, 권리 관계의 안전성을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 약 310,000,000원 ~ 347,000,000원 범위에서 고려하는 것이 합리적입니다.

잠재적 가치와 안전성을 고려하여, 초기 입찰가는 약 320,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.