나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경112525 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1757 하모니타워마브러스 103동 1층108-1호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 도시철도2호선 "중동역"북동측 인근에 위치하며
부근은 업무시설,공동주택,근린생활시설등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며,인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선이 통과허여
제반교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 지하6층 지상1층 건 내 1층 108-1호 및
1층 108-2호로서
외벽 : 치장석붙임 및 페인팅마감등
내벽 : 페인팅마감등
창호 : 강화유리창호임.

이용상태

공부상 근린생활시설이나,공실부분은 내부공사중이였으나 현재 중단상태임.

기호1 : 공실
기호2 : 일부는 근린생활시설(상호:죽서루)이며 잔여부분은 공실임

설비내역

위생설비,급.배수설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로,업무시설,근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 동 서 남 북으로 공로에 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,지구단위계획구역,도로(계획도로)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법룰>,가로구역별 최고높이 제한지역
(114미터이하)<건축법>.온천지구(해운대온천)<온천법>.택지개발지구<택지개발촉진법>.
<추가기재> 일반상업용지

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호

부산동부지원 2024타경112525 (1)

소재지

부산광역시 해운대구 중동 1757 하모니타워마브러스 103동 1층 108-1호

용도

집합건축물대장상으로는 근린생활시설 및 업무시설 (전유부분: 근린생활시설)

감정가

797,000,000원

토지면적

4. 04㎡ (약 1.22평)

건물면적

40. 00㎡ (약 12.10평)

매각대상

토지/건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

에이치에프비삼일유동화전문 (경매 신청 채권자)

특이사항

유동화 물건

1.1. 입지조건

입지조건

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 도시철도 2호선 "중동역" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선이 있어 전반적인 교통 상황은 매우 편리합니다.

도로상태

본건 토지는 동, 서, 남, 북으로 공로에 직접 접해 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

토지 이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(계획도로)(접합)

* 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 가로구역별 최고높이 제한지역(114미터 이하)(건축법)

* 온천지구(해운대온천)(온천법)

* 택지개발지구(택지개발촉진법)

* (추가기재) 일반상업용지

1.2. 권리분석

권리분석

말소기준권리

2022년 4월 28일 부산은행 근저당권 (채권액 1,430,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리

없음

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상이나, 인수 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인이 존재하더라도 보증금 반환 의무는 낙찰자에게 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 내역에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전: 변혜숙 (2019-01-30), 주식회사 헤리츠리더 (2022-04-28, 매매 7억원)

* 근저당: 부산은행 (2022-04-28, 14.3억원) - 말소기준권리

* 임의경매 개시 결정: 에이치에프비삼일유동화전문 (2024-11-20, 15.5억원)

* 압류: 해운대구 (2025-06-05)

총 등기부 채권액 (말소기준권리 기준)

1,430,000,000원

1.3. 상권분석

상권분석

본 물건이 소재한 해운대구 중동 일대는 해운대 해수욕장과 인접한 지역으로, 고밀도 공동주택, 업무시설, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

주변에 도시철도 2호선 중동역이 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 관광객 및 지역 주민의 유동인구가 꾸준히 발생하는 상권입니다.

건물 자체는 하모니타워마브러스로, 상가, 오피스텔 등이 혼합된 집합건물입니다.

본건 용도는 공부상 근린생활시설이나, 현재는 공실 상태이며 내부 공사가 중단된 점은 상권 분석 시 주요 고려 사항입니다.

1.4. 생활정보

생활정보

교통

* 부산 도시철도 2호선 중동역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전반으로의 접근성이 뛰어납니다.

주변 시설

* 해운대 해수욕장, 해운대 시장, 홈플러스 등 다양한 편의시설 및 관광 시설이 인접해 있습니다.

* 주변에 업무시설과 공동주택이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

혐오시설

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 권리 관계나 관리 주체가 복잡할 수 있습니다.

공실 및 내부 공사 중단

현재 물건은 공실 상태이며 내부 공사가 중단된 상황입니다. 이는 입찰 후 추가적인 공사 비용 발생 및 임대 수익 실현 지연의 위험이 있습니다.

높은 채권 총액

근저당 및 경매 신청 채권액이 감정가를 훨씬 상회합니다. 이로 인해 향후 유찰 가능성이 높으며, 경쟁 강도가 낮아질 수 있으나, 동시에 경매 진행에 따른 불확실성도 존재합니다.

임대 관계 미상

인수 보증금은 없으나, 실제 임대차 계약 관계가 정확히 파악되지 않은 점은 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본건은 해운대구 중동이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 상가 물건입니다.

도시철도역과 인접하고 주변 배후 수요가 풍부하여 잠재적 가치는 높다고 판단됩니다.

하지만 현재 공실 상태이며 내부 공사가 중단된 점, 유동화 물건이라는 특수성, 높은 채권 총액 등은 투자를 결정하기 전에 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

정확한 현장 조사를 통해 물건 상태를 파악하고, 공사 재개 및 임대화 계획을 구체적으로 수립하여 투자 수익성을 면밀히 검토해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

최고의 입지

부산의 대표적인 관광 및 상업 중심지인 해운대구 중동에 위치하여 풍부한 유동인구를 확보할 수 있습니다.

미래 가치

해운대 지역의 지속적인 발전 가능성과 관광 특수를 고려할 때, 장기적인 시세 상승 및 임대 수익 증대를 기대할 수 있습니다.

시세 차익 기회

현재 물건 상태 및 높은 채권 총액으로 인한 유찰 가능성을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

인수 보증금

0원

산정 근거

* 감정가: 797,000,000원

* 직전 건물주 매매가 (2022.04.28): 700,000,000원

* 본건은 현재 공실 및 내부 공사 중단 상태로, 입찰 후 상당한 추가 투자 비용이 예상됩니다.

* 유동화 물건 및 높은 채권 총액으로 인한 유찰 가능성을 고려합니다.

예상 범위

감정가 대비 20~30% 할인된 가격 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

(예: 약 5억 5천만원 ~ 6억 3천만원)

중요 고지

실제 입찰가는 철저한 현장 답사, 주변 상권 분석, 예상되는 공사 및 복구 비용, 명도 가능성, 희망하는 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.