나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경112525 [2] 부산광역시 해운대구 중동 1757 하모니타워마브러스 103동 1층108-2호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 도시철도2호선 "중동역"북동측 인근에 위치하며
부근은 업무시설,공동주택,근린생활시설등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며,인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선이 통과허여
제반교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 지하6층 지상1층 건 내 1층 108-1호 및
1층 108-2호로서
외벽 : 치장석붙임 및 페인팅마감등
내벽 : 페인팅마감등
창호 : 강화유리창호임.

이용상태

공부상 근린생활시설이나,공실부분은 내부공사중이였으나 현재 중단상태임.

기호1 : 공실
기호2 : 일부는 근린생활시설(상호:죽서루)이며 잔여부분은 공실임

설비내역

위생설비,급.배수설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로,업무시설,근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 동 서 남 북으로 공로에 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,지구단위계획구역,도로(계획도로)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법룰>,가로구역별 최고높이 제한지역
(114미터이하)<건축법>.온천지구(해운대온천)<온천법>.택지개발지구<택지개발촉진법>.
<추가기재> 일반상업용지

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경112525 (2)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1757 하모니타워마브러스 103동 1층108-2호

용도: 근린생활시설 (공부상)

감정가: 1,210,000,000원

토지면적: 6.48㎡ (약 1.96평)

토지지분: 6.4804㎡ (약 1.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.23㎡ (약 19.43평)

건물지분: 64.23㎡ (약 19.43평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인

특수물건정보: 유동화물건, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 중동에 위치하며, 도시철도 2호선 "중동역" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

부근은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다. [cite: 감정평가서요약]

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선이 있어 제반 교통사정은 편리합니다. [cite: 감정평가서요약]

* 도로상태

본건 토지는 동, 서, 남, 북으로 모두 공로와 접하여 차량의 진출입이 자유롭습니다. [cite: 감정평가서요약]

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로(계획도로), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(114미터 이하), 온천지구(해운대온천), 택지개발지구 등의 관련 법규의 적용을 받습니다. [cite: 감정평가서요약]

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 4월 28일 접수된 부산은행 근저당(채권액 1,430,000,000원)입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

* 임차인 현황

차 임차인이 존재하며, 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원입니다.

전입(사업)일자는 2021년 9월 29일이며, 확정일자는 2023년 2월 22일입니다.

해당 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다. [cite: 임차인 현황]

* 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인으로 인해 임대차 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 계산되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 주의가 필요합니다.

* 등기부 요약

소유권 이전: 변혜숙(2019-01-30), 주식회사 헤리츠리더(2022-04-28)

근저당: 부산은행(2022-04-28)

압류: 해운대구(2023-05-04), 해운대구(부산광역시)(2023-09-05) - 모두 말소

임의경매개시결정: 에이치에프비삼일유동화전문(2024-11-20) - 말소

등기부채권 총액: 1,430,000,000원 [cite: 집합건물 등기부요약]

* 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부산광역시 해운대구 중동 일대는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하여 상권 활성화 잠재력이 있는 지역입니다. [cite: 감정평가서요약]

건물 자체는 철근콘크리트 구조의 집합건물로, 지하 6층, 지상 1층으로 구성되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약, 건축물표제부 요약]

현재 본건 호실은 공부상 근린생활시설이나, 일부 공실이며 내부 공사가 중단된 상태로 파악되었습니다. [cite: 감정평가서요약]

* 주변 시설

본건은 도시철도 2호선 중동역 인근에 위치하여 유동인구가 비교적 많을 것으로 예상됩니다.

주변에 다양한 상업시설과 주거단지가 있어 기본적인 수요는 확보될 것으로 보이나, 현재 공실 및 공사 중단 상태임을 감안할 때 공실 장기화 가능성에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

(추가 조사 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.4. 생활정보

* 교통

도시철도 2호선 중동역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다. 이는 직장인 및 지역 주민의 이동 편의성을 높입니다.

* 주거 및 생활 환경

주변에 공동주택과 업무시설이 밀집해 있어 관련 종사자 및 거주민을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

차 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 낙찰자가 임대차 계약 관계를 승계해야 할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 명도 지연의 원인이 될 수 있으므로, 계약 내용을 철저히 확인해야 합니다.

* 공실 및 공사 중단

현재 해당 호실은 공실 상태이며, 내부 공사가 중단된 점은 향후 공실 장기화 또는 추가적인 공사 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

* 유동화 물건

유동화 물건의 특성상 일반 물건보다 절차가 다소 복잡하거나 특이사항이 있을 수 있으므로, 사전에 충분한 정보 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 중동의 역세권에 위치한 근린생활시설로, 잠재적 가치가 있는 입지입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 현재 공실 상태 및 공사 중단 등은 투자를 결정하기 전에 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인 관련 사항은 추가적인 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지

도시철도 2호선 중동역과 가까워 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이를 통한 유동인구 흡수가 기대됩니다.

* 지역적 가치

해운대라는 지역적 명성을 바탕으로 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 상권 잠재력

주변 업무 및 주거 시설과의 연계를 통한 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금 합계' 0원을 제외한 후, 감정가 1,210,000,000원을 기준으로 산정됩니다.

시세, 물건의 현 상태(공실, 공사 중단), 대항력 있는 임차인 존재 여부, 향후 공사 필요성, 명도 가능성 등을 종합적으로 분석하여 경쟁력 있는 가격으로 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사와 시장 분석이 수반되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.