나이스옥션 법원경매 통영 2024타경31258 [2] 경상남도 거제시 둔덕면 산방리 469-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 둔덕면 산방리 소재 "산방마을회관" 서측[본건1] 및 남동측[본건2]에 소재하는 토지로서, 부근으로 농경지가 소재하는 경지정리 된 지역으로서, 주변환경은 보통임.

교통상황

[본건1] : 본건은 인근 토지를 통해서 트랙터 등이 접근 가능하며, 위치 및 대중교통 통행횟수 등 고려시 제반 교통상황은 보통임.

[본건2] : 본건 북측으로 포장농로가 소재하며, 위치 및 대중교통 통행횟수 등 고려시 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

[본건1] : 부정형 평지의 현황 "답(휴경지)" 상태임.

[본건2] : 세장형의 평지의 현황 "답" 상태임.

인접 도로상태

[본건1] : 지적도상 및 현황 "맹지" 상태임.

[본건2] : 본건 북측으로 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

[본건1]

자연환경보전지역,수산자원보호구역가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,농업진흥구역<농지법>

[본건2]

농림지역,가축사육제한구역(말양염소산양사슴닭오리메추리돼지개제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,농업진흥구역<농지법>,소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

해당사항없음.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.
2)기타
-

물건 비고

-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1.1. 사건 정보

1.1. 1. 사건번호: 통영지원 2024타경31258 (2)

1.1. 2. 경매구분: 부동산임의경매

1.1. 3. 채권자: 둔OOOOOOO

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 산방리 469-2

1.2. 2. 용도: 답 (전답)

1.2. 3. 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 4. 건물 현황: 건물 없음 (건물면적 0.00㎡)

1.3. 감정가 및 면적

1.3. 1. 감정가: 26,904,000 원

1.3. 2. 토지면적: 472.00㎡ (약 142.8 평)

1.3. 3. 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

1.4. 1. 매각 대상: 토지매각

2.1. 소재지 및 주변 환경

2.1. 1. 위치: 경상남도 거제시 둔덕면 산방리 소재 "산방마을회관" 서측 및 남동측에 위치함.

2.1. 2. 주변 환경: 부근으로 농경지가 소재하는 경지정리 된 지역으로서, 주변 환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

2.2. 1. 접근성: 본건은 인근 토지를 통해서 트랙터 등이 접근 가능하며, 북측으로 포장농로가 소재함.

2.2. 2. 대중교통: 대중교통 통행 횟수 등을 고려 시 제반 교통 상황은 보통임.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

2.3. 1. 본건1: 부정형 평지의 현황 "답(휴경지)" 상태임.

2.3. 2. 본건2: 세장형의 평지의 현황 "답" 상태임.

2.4. 인접 도로 상태

2.4. 1. 본건1: 지적도상 및 현황 "맹지" 상태임.

2.4. 2. 본건2: 본건 북측으로 포장도로 소재함.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

2.5. 1. 본건1 토지이용계획: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종제한), 농업진흥구역.

2.5. 2. 본건2 토지이용계획: 농림지역, 가축사육제한구역(말양염소산양사슴닭오리메추리돼지개제한), 가축사육제한구역(모든축종제한), 농업진흥구역, 소하천구역.

3.1. 권리 현황

3.1. 1. 소유권: 신종윤 (1981년), 임외숙 (2017년, 증여)

3.1. 2. 근저당권: 둔덕농업협동조합 (2021년, 216,000,000원)

3.1. 3. 지상권설정공동담보목록: 둔덕농업협동조합 (2021년)

3.1. 4. 임의경매개시결정: 둔덕농업협동조합 (2024년, 60,528,260원)

3.2. 말소기준권리

3.2. 1. 말소기준권리: 2021년 11월 16일 접수된 둔덕농업협동조합의 근저당권 (을1)임.

3.3. 인수되는 권리

3.3. 1. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 지상권개요 부분은 공란으로, 소멸되지 않는 권리 없음으로 판단됨).

3.3. 2. 등기부채권 총액: 216,000,000원 (매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨).

3.4. 임차인 현황

3.4. 1. 임차인 유무: 임차인 없음.

3.4. 2. 인수 보증금 합계: 0원.

4.1. 지역 특성

4.1. 1. 농업 중심지: 본건은 농경지로 이루어진 경지정리 지역에 위치하며, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농업 관련 활동에 적합함.

4.1. 2. 환경 보전 지역: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등이 포함되어 있어 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

4.2. 주변 개발 가능성

4.2. 1. 농업 기반 시설: 인근에 농경지가 다수 분포하고 있어 농업 관련 시설이나 귀농/귀촌 관련 사업 추진 시 잠재력이 있을 수 있음. (단, 구체적인 개발 계획은 확인 필요)

5.1. 주변 편의시설

5.1. 1. 근접 시설: "산방마을회관"이 인근에 소재함.

5.1. 2. 기타: 농촌 지역 특성상 대규모 편의 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 기반 시설이 있을 것으로 예상됨. (구체적 정보 확인 필요)

6.1. 농지 취득 관련

6.1. 1. 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로, 낙찰 시 농지취득자격증명원을 반드시 제출해야 함. 미제출 시 매수 신청 보증금(입찰가의 10%)이 반환되지 않으니 각별한 주의가 필요함.

6.2. 맹지 (본건1)

6.2. 1. 도로 접근성: 본건1의 경우, 지적도상 및 현황 맹지이므로 토지 이용에 제약이 있을 수 있으며, 통행로 확보 방안을 고려해야 함.

6.3. 토지이용 제한

6.3. 1. 용도 제한: 자연환경보전지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 소하천구역 등 다양한 법규에 따른 이용 제한이 존재하므로, 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규를 반드시 확인해야 함.

6.4. 주변 시설 및 환경

6.4. 1. 환경 규제: 본건 토지이용계획에는 가축사육제한구역 및 수산자원보호구역 등이 포함되어 있어, 축산업이나 개발 행위에 제한이 따를 수 있음.

6.4. 2. 혐오시설: 주변 지역에서 심각한 환경 오염을 야기하는 폐기물 처리 시설이나 산업 폐기물 매립과 같은 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았음. 다만, 거제시 둔덕면 일부 지역에서 철강 슬래그 매립 관련 환경 문제 논란이 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 확인되지 않음.

7.1. 물건 개요

7.1. 1. 본건은 경상남도 거제시 둔덕면 산방리에 소재한 답(농지)으로, 감정가는 26,904,000원이며 토지면적은 472.00㎡임. 건물은 없음.

7.2. 장단점 요약

7.2. 1. 장점:

* 비교적 저렴한 감정가로 농지 취득 가능.

* 본건2는 포장농로에 접해 있어 접근성이 양호함.

* 농업진흥구역으로 농업 관련 지원 사업 연계 가능성.

7.2. 2. 단점:

* 본건1은 맹지로서 토지 이용이 제한적임.

* 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미발급 시 위험 부담이 큼.

* 다수의 토지이용 규제(자연환경보전지역, 농림지역, 가축사육제한구역 등)로 인한 개발 제약.

8.1. 농업 관련 투자

8.1. 1. 직접 경작 또는 임대: 농지로서 직접 경작하거나, 지역 농업인에게 임대하여 수익을 창출하는 방안을 고려할 수 있음.

8.1. 2. 귀농/귀촌 지원 사업 연계: 정부 또는 지자체의 귀농/귀촌 지원 사업과 연계하여 농지 및 관련 시설 투자를 고려해 볼 수 있음.

8.2. 잠재적 가치 상승

8.2. 1. 지역 개발: 향후 거제시 둔덕면 일대의 지역 개발 또는 도시계획 변경 등으로 인해 토지 가치 상승 가능성을 기대할 수 있으나, 이는 장기적인 관점에서 신중하게 접근해야 할 부분임.

9.1. 감정가 대비 고려사항

9.1. 1. 감정가: 26,904,000원.

9.1. 2. 주요 고려 요소: 본건은 농지로서 농지취득자격증명 발급 여부, 맹지 여부, 각종 토지이용계획으로 인한 제약 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함. 또한, 해당 지역의 농지 시세 및 실수요자의 매입 의사를 파악하는 것이 중요함.

9.2. 예상 입찰가 산정

9.2. 1. 본건은 토지로서 거래 사례가 많지 않고, 농지법 등 규제가 강하므로 실수요자 중심으로 접근이 필요함. 현재 제시된 감정가 26,904,000원을 기준으로, 현장 조사 및 법규 검토 후 입찰 의사 결정이 필요함. (구체적인 예상 입찰가 제시에는 한계가 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.