나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10414 [2] 경상남도 밀양시 산내면 용전리 868-3 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남 · 평가일 2025.07.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 산내면 용전리 소재 '용암마을회관' 북측 인근에 위치하며,
부근은 펜션과 전원주택 등이 다수 소재하는 농촌취락지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

각 필지까지 차량 접근 가능하고, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,8,9,12 : 부정형 등으로 도로임.
기호2,4,6 : 사다리형에 가까운 부정형으로 대체로 평탄하며, 기호2는 북서측 인접도로
와 대체로 같은 높이이고, 기호4,6은 북서측 인접지보다 약 0~2미터 낮고
남동측 인접지보다 약2~3미터 높으며, 주거용 건부지(기호4의 일부는 현황
도로)로 이용중임.
기호10 : 부정형으로 남동향의 완경사지이며 북서측 인접도로보다 약 0~1미터 낮고, 남
동측 인접지보다 약 0~2미터 높으며, 주거용 건부지로 이용중임.
기호13 : 사다리형에 가까운 부정형으로 대체로 평탄하나 북동측 인접지 보다 다소 높고
남서측 인접지보다 다소 낮으며 주거용(교육연구시설 용) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,2,8~10,12,13 : 약 4~5미터 폭의 아스콘(일부 콘크리트)포장도로와 접함.
기호4,6 : 약 3.5미터 내외 폭의 콘크리트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,8,9,12 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한
구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호2,4,6,10,13 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

제시외 건물 및 제시외 수목 :
'토지·건물 감정평가명세표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 본건 토지 기호4의 일부는 현황 도로임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3,5,7,11 : 경량철골구조 판넬위슁글지붕 2층 건물로서,
외벽 : 인조석 및 사이딩판재 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
창호 : 새시창임.
기호14 : 철근콘크리트구조 및 경량철골구조(철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
외벽 : 인조석, 페인팅 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

기호3.5.7.11 : 단독주택('애플팜풀빌라 리조트'로 알려져 있음)
기호14 : 공부상 용도가 교육연구시설이나 현황 내부구조는 단독주택(풀빌라펜션)구조임.

설비내역

기호3,5,7,11 : 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.
기호14 : 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 실내 풀장설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 및 제시외 수목 : '토지·건물 감정평가명세표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목(13-1) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 밀양지원 2025타경10414 (2)

* 소재지: 경상남도 밀양시 산내면 용전리 868-3 (도로명 주소: 경상남도 밀양시 산내용전2길 101-8)

* 용도: 공부상 교육연구시설, 현황 단독주택(풀빌라 펜션)

* 감정가: 554,912,000원

* 토지면적: 826.00㎡ (약 250평)

* 건물면적: 225.00㎡ (약 68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 지아림 (지OO)

* 특이사항: 공동담보, 중복사건. 제시외 수목(13-1) 매각 포함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 경상남도 밀양시 산내면 용전리 소재 '용암마을회관' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 펜션과 전원주택 등이 다수 소재하는 농촌 취락지대로서 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 각 필지까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통임.

* 도로 상태: 본건 토지들은 약 4~5미터 폭의 아스콘(일부 콘크리트) 포장도로와 접하며, 일부 필지는 약 3.5미터 폭의 콘크리트 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 본건 토지들은 대부분 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있으며, 일부 또는 전 필지에 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 남부산농업협동조합 근저당 (2023-10-19 접수)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정임.

* 등기부상 특이사항: 채권자 지아림의 강제경매로 진행 중이며, 채권액은 55,028,578원임. 토지 및 건물 등기부 모두 근저당권이 말소기준권리이며, 강제경매 개시결정 등기 또한 말소될 예정임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계가 미상으로 확인되어 실제 점유 관계 및 인수 여부에 대한 면밀한 조사와 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

* 주변 상권 특성: 본건은 펜션과 전원주택이 밀집한 지역으로, 지역 관광 수요를 활용한 숙박업 중심의 상권으로 볼 수 있음.

* 업종 적합성: 공부상 용도는 교육연구시설이나, 현황은 단독주택(풀빌라 펜션)으로 이용 중이므로 숙박 및 레저 관련 업종에 적합할 것으로 판단됨.

* 관광지 연계성: 밀양시 산내면 지역은 가지산, 표충사 등 자연 관광지와 인접해 있어 관광객 유치에 유리한 입지 조건을 갖추고 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 비교적 조용하고 쾌적한 농촌 지역에 위치하고 있음.

* 편의시설: 보고서 상 명확한 대형 편의시설 정보는 부족하며, 인근 마을회관이 소재함. 생활 편의시설은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보임.

* 교통: 차량을 이용한 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 '교육연구시설'이나 현황은 '단독주택(풀빌라 펜션)'으로 이용 중이므로, 향후 용도 변경 절차 또는 행정 제재 가능성을 염두에 두어야 함.

* 임차인 관계 불확실성: 임차인 보증금이 0원으로 신고되었으나 임대관계가 미상으로, 실제 거주자나 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

* 지상권 관련 불확실성: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부상 해당 권리는 말소된 것으로 기재되어 있어 실제 존속 여부에 대한 추가적인 확인이 필요함.

* 가축사육제한구역: 일부 토지에 가축 사육이 제한되는 구역으로 지정되어 있어, 향후 축산업 관련 사업 진행 시 제한 사항이 발생할 수 있음.

* 토지 형태 및 높이: 일부 토지가 부정형이며, 주변 지대보다 낮거나 높은 경사지 형태를 띠고 있어 건축 및 토지 활용 시 설계에 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 현재 '애플팜풀빌라 리조트'로 알려진 펜션으로 운영되고 있어, 숙박 시설로서의 활용 가능성이 높은 물건임. 그러나 공부상 용도와 현황 이용 상태의 불일치가 가장 큰 리스크 요인이므로, 투자 전 용도 변경 가능성 및 관련 법규를 철저히 검토해야 함. 권리 관계는 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 것으로 보이나, 임차인 보증금 미상 및 지상권 관련 사항은 추가적인 현장 조사와 확인이 반드시 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 펜션 또는 풀빌라 운영 경험이 있거나, 관련 사업 전환에 관심 있는 투자자에게 적합함.

* 밀양시 지역의 관광 활성화 잠재력과 연계하여 수익 창출 가능성이 있음.

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 추가적인 개발이나 용도 변경을 통해 자산 가치를 높일 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 554,912,000원

본 물건은 인수되는 임차인 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 임대관계 미상 및 용도 불일치 등의 리스크 요인을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됨. 실제 명도에 필요한 비용, 예상치 못한 추가 공사 비용, 용도 변경 관련 소요 시간 및 비용 등을 종합적으로 검토하여 보수적인 접근이 필요함. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 시세 및 수익률 분석, 명도 가능성 등에 대한 심층적인 추가 조사를 진행해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.