나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21775 [3] 경상남도 거제시 동부면 산양리 931 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 동부면 산양리에 소재하는 '동부면사무소'의 북서측 인근에 위치하 며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 교육시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 및 본 건 인근까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

① 기호 1): 부정형 평지로서 상업용 건부지 및 잡종지 등으로 이용 중임. ② 기호 2): 부정형 평지로서 휴경지 상태임. ③ 기호 3) ~ 5): 사다리형에 가까운 형상의 평지로서 전부 또는 일부가 잡종지 상태임.

인접 도로상태

① 기호 1): 본 건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차로 도로 소재함. ② 기호 2): 지적도상 맹지인바 인접 토지를 경유하여 접근 가능함. ③ 기호 3): 본 건 북동측으로 왕복 2차로 도로 소재함. ④ 기호 4): 지적도상 맹지인바 인접 토지를 경유하여 접근 가능하며, 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 현황 도로 소재함. ⑤ 기호 5): 지적도상 맹지인바 인접 토지를 경유하여 접근 가능하며, 본 건 남동측으로 왕 복 2차로 도로 소재하고, 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 현황 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호 1): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(동부초등학교)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(동부초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>. ② 기호 2), 3): 계획관리지역, 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구 역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(동 부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(동부초등학교병설유 치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법 률>. ③ 기호 4), 5): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호 1) 지상에 제시 외 건물 5개 동(타인 소유, 평가 외), 기호 2) 지상에 제시 외 수목(타 인 소유, 평가 외), 기호 3) 지상에 제시 외 건물, 제시 외 물건 각 1개 동(타인 소유, 평 가 외) 및 제시 외 수목(타인 소유, 평가 외), 기호 4) 지상에 제시 외 구조물 및 제시 외 수목(타인 소유, 평가 외), 기호 5) 지상에 제시 외 건물 일부(타인 소유, 평가 외) 등이 소 재함.

공부와의 차이

기호 1), 3) ~ 5) 토지의 공부상 지목은 '답'이나 기준시점 현재 전부 또는 일부가 상업용 건부지 및 잡종지 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 기호 1) ~ 5) 토지는 공유지분 토지로서 지분 간 위치·경계의 특정이 곤란하므로, 전체 토지를 대상으로 평가하되 면적은 지분 비율에 따라 사정함. 2) 본 건 기호 2), 3) 토지 일부는 도시계획시설(도로)에 저촉되고 있는바, 기호 2) 토지의 경우 저촉 면적 비율이 경미하여 토지 가치 형성에 미치는 영향이 없으므로 별도로 고려 하지 않으며, 기호 3) 토지의 경우 공법상 제한의 정도를 고려하여 평가함. 3) 본 건 기호 1) 토지의 공부상 지목은 ‘답’이나, 기준시점 현재 상업용 건부지 및 잡종 지 등으로 이용 중임. 원칙적으로 원상복구 대상이나, 본 건 지상의 건물은 1988년 이전 (일반건축물대장 사용승인: 1986년)부터 존재한 건물이므로 관련 행정지침에 따라 원상복 구 없이 전용 가능한 것으로 조사됨. 응찰 시 농지보전부담금 등 농지전용 관련 사항에 대하여 반드시 재확인 바람(담당: 농업기술센터 농업정책과 농업기반팀 농지불법전용 담 당자). 4) 본 건 기호 3) ~ 5) 토지의 공부상 지목은 ‘답’이나, 기준시점 현재 전부 또는 일부가 잡종지 상태이고, 원상복구 통보 대상에 해당할 수 있는 것으로 조사됨. 응찰 시, 향후 원상복구 명령 등 행정조치 발생 가능성 및 관련 사항에 대하여 반드시 재확인 바람(담당 : 농업기술센터 농업정책과 농업기반팀 농지불법전용 담당자). 5) 본 건 기호 1) ~ 5) 지상의 제시 외 건물, 제시 외 물건, 제시 외 구조물 및 제시 외 수 목 등은 타인 소유로 조사되어 평가 외로 함. 제시 외 건물 등으로 인하여 제한 받는 토 지의 가액은 ‘토지 감정평가명세표’ 비고란에 별도로 기재함. 6) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불분명하여, 지적 경계 등의 정확한 확인을 위하 여 전문적인 지적 측량이 필요한 점 유의 바람.

물건 비고

-지분매각.
-공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
-지적도상 맹지임.
-공부상 지목은 ‘답’ 이나, 현황은 ‘잡종지’임.
-농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 공부상 지목은 ‘답’ 이나, 현황은 일부가 ‘잡종지’ 상태이고 원상회복 명령이 발하여질 가능성 여부에 대해서 관할 관청에 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 통영지원 2025타경21775 (3)

* 소재지: 경상남도 거제시 동부면 산양리 931

* 용도: 답 (현황 일부 잡종지 포함)

* 감정가: 17,374,980 원

* 토지면적: 671.00㎡ (약 203.00평)

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각 (70.6563㎡, 약 21.37평)

1.2. 매각정보

* 경매구분: 부동산 강제 경매

1.3. 주요 특이사항

* 농지취득자격증명 제출 필수

* 지분 매각 (전체 토지의 일부 지분만 매각 대상)

* 공유자 우선매수 신고 가능

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 경상남도 거제시 동부면 산양리에 위치하며, '동부면사무소' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 단독주택, 근린생활시설, 교육시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

* 일부 지분은 지적도상 맹지 상태입니다.

* 북동측 및 북서측으로 왕복 2차로 도로가 소재하는 구역이 있습니다.

* 인접 토지를 경유하여 접근 가능한 구역이 있으며, 현황 도로가 존재하는 구역도 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (세부 내용 미기재)

3.2. 말소되는 권리

* 말소기준권리인 중소기업은행의 가압류(2024.03.18.)를 포함하여, 등기부상의 모든 가압류, 가처분 및 강제경매개시결정이 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 채권자 및 채무 내용

* 본 경매의 채권자는 농업협동조합중앙회이며, 등기부채권 총액은 약 1,169,216,840원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 1,000,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 단독주택, 근린생활시설, 교육시설, 농경지, 임야 등 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있습니다.

* '동부면사무소'가 인근에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

* 동부초등학교 및 동부초등학교 병설유치원이 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. (상대보호구역에 해당)

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 이슈

* 공부상 지목은 '답'이나 현황은 잡종지 및 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 반환이 불가합니다.

* 일부 지분(기호 1, 3-5)은 현황 잡종지 상태로, 원상복구 명령이 발하여질 가능성이 있어 관할 관청 확인이 필요합니다.

* 단, 기호 1 토지 상의 건물은 1986년 이전 건축되어 원상복구 없이 전용 가능하나, 농지보전부담금 등은 재확인해야 합니다.

6.2. 맹지 (토지 이용 접근성)

* 지적도상 맹지인 구역이 있어, 인접 토지를 경유해야 하는 불편함이 있습니다.

6.3. 지분 매각

* 전체 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 실제 사용 및 개발에 있어 공유자들과의 협의가 필요하며, 소유권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 공유자 우선매수 신고

* 공유자는 매각기일에 우선매수권을 행사할 수 있습니다. (단, 1회에 한하며, 보증금 미납 시 실효)

6.5. 제시 외 건물 및 물건

* 토지 지상에 타인 소유의 제시 외 건물, 수목, 구조물 등이 존재하여 토지 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

6.6. 도시계획시설 저촉

* 일부 토지(기호 2, 3)가 도시계획시설(도로)에 저촉되는 부분이 있습니다.

6.7. 지적 경계 불분명

* 토지 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위해 지적 측량이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 동부면 산양리에 위치한 토지 일부 지분 경매 건입니다. 공부상 지목은 답이나 현황은 잡종지 및 상업용 건부지 등으로 이용되고 있어 농지 관련 규제 및 원상복구 가능성에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다. 또한, 지적도상 맹지이며 지분 매각 대상이라 접근성과 소유권 행사에 제약이 있습니다. 다만, 주변에 주택 및 근린생활시설, 교육시설이 있어 개발 잠재력은 존재하나, 복합적인 요소를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 경상남도 거제시라는 지역적 이점.

* 현황 이용 상태(잡종지, 건부지)와 공부상 지목(답)의 차이를 활용할 수 있는 가능성 (원상복구 관련 행정 확인 후).

* 주변의 개발 가능성 및 인프라 (단독주택, 근린생활시설 등).

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 지분 매각, 맹지, 농지 규제, 원상복구 가능성 등 다수의 리스크 요소를 포함하고 있습니다.

* 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 실제 입찰 시에는 현장 방문, 관련 행정기관(관할 관청, 농업기술센터 등)의 원상복구 및 농지 관련 규제 재확인, 인접 토지 소유자와의 협의 가능성 등을 종합적으로 검토한 후, 철저한 분석을 통해 결정해야 합니다.

* 따라서, 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.