나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21775 [2] 경상남도 거제시 동부면 산양리 906 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 동부면 산양리에 소재하는 '동부면사무소'의 북서측 인근에 위치하 며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 교육시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 및 본 건 인근까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

① 기호 1): 부정형 평지로서 상업용 건부지 및 잡종지 등으로 이용 중임. ② 기호 2): 부정형 평지로서 휴경지 상태임. ③ 기호 3) ~ 5): 사다리형에 가까운 형상의 평지로서 전부 또는 일부가 잡종지 상태임.

인접 도로상태

① 기호 1): 본 건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차로 도로 소재함. ② 기호 2): 지적도상 맹지인바 인접 토지를 경유하여 접근 가능함. ③ 기호 3): 본 건 북동측으로 왕복 2차로 도로 소재함. ④ 기호 4): 지적도상 맹지인바 인접 토지를 경유하여 접근 가능하며, 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 현황 도로 소재함. ⑤ 기호 5): 지적도상 맹지인바 인접 토지를 경유하여 접근 가능하며, 본 건 남동측으로 왕 복 2차로 도로 소재하고, 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 현황 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호 1): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(동부초등학교)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(동부초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>. ② 기호 2), 3): 계획관리지역, 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구 역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(동 부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(동부초등학교병설유 치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법 률>. ③ 기호 4), 5): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호 1) 지상에 제시 외 건물 5개 동(타인 소유, 평가 외), 기호 2) 지상에 제시 외 수목(타 인 소유, 평가 외), 기호 3) 지상에 제시 외 건물, 제시 외 물건 각 1개 동(타인 소유, 평 가 외) 및 제시 외 수목(타인 소유, 평가 외), 기호 4) 지상에 제시 외 구조물 및 제시 외 수목(타인 소유, 평가 외), 기호 5) 지상에 제시 외 건물 일부(타인 소유, 평가 외) 등이 소 재함.

공부와의 차이

기호 1), 3) ~ 5) 토지의 공부상 지목은 '답'이나 기준시점 현재 전부 또는 일부가 상업용 건부지 및 잡종지 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 기호 1) ~ 5) 토지는 공유지분 토지로서 지분 간 위치·경계의 특정이 곤란하므로, 전체 토지를 대상으로 평가하되 면적은 지분 비율에 따라 사정함. 2) 본 건 기호 2), 3) 토지 일부는 도시계획시설(도로)에 저촉되고 있는바, 기호 2) 토지의 경우 저촉 면적 비율이 경미하여 토지 가치 형성에 미치는 영향이 없으므로 별도로 고려 하지 않으며, 기호 3) 토지의 경우 공법상 제한의 정도를 고려하여 평가함. 3) 본 건 기호 1) 토지의 공부상 지목은 ‘답’이나, 기준시점 현재 상업용 건부지 및 잡종 지 등으로 이용 중임. 원칙적으로 원상복구 대상이나, 본 건 지상의 건물은 1988년 이전 (일반건축물대장 사용승인: 1986년)부터 존재한 건물이므로 관련 행정지침에 따라 원상복 구 없이 전용 가능한 것으로 조사됨. 응찰 시 농지보전부담금 등 농지전용 관련 사항에 대하여 반드시 재확인 바람(담당: 농업기술센터 농업정책과 농업기반팀 농지불법전용 담 당자). 4) 본 건 기호 3) ~ 5) 토지의 공부상 지목은 ‘답’이나, 기준시점 현재 전부 또는 일부가 잡종지 상태이고, 원상복구 통보 대상에 해당할 수 있는 것으로 조사됨. 응찰 시, 향후 원상복구 명령 등 행정조치 발생 가능성 및 관련 사항에 대하여 반드시 재확인 바람(담당 : 농업기술센터 농업정책과 농업기반팀 농지불법전용 담당자). 5) 본 건 기호 1) ~ 5) 지상의 제시 외 건물, 제시 외 물건, 제시 외 구조물 및 제시 외 수 목 등은 타인 소유로 조사되어 평가 외로 함. 제시 외 건물 등으로 인하여 제한 받는 토 지의 가액은 ‘토지 감정평가명세표’ 비고란에 별도로 기재함. 6) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불분명하여, 지적 경계 등의 정확한 확인을 위하 여 전문적인 지적 측량이 필요한 점 유의 바람.

물건 비고

-지분매각.
-공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
-지적도상 맹지임.
-제시외 구조물은 매각에서 제외, 최저매각가격은 제시외 구조물로 인하여 제한받는 가격임.
-농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 공부상 지목은 ‘답’ 이나, 현황은 일부가 ‘잡종지’ 상태이고 원상회복 명령이 발하여질 가능성 여부에 대해서 관할 관청에 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21775 (2)

소재지: 경상남도 거제시 동부면 산양리 906

용도: 답

감정가: 21,575,680원

토지면적: 817.00㎡ (약 247.14평)

토지지분: 86.0301㎡ (약 26.02평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 경상남도 거제시 동부면 산양리에 소재하며, "동부면사무소" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 교육시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본 건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 지적도상 맹지이며, 인접 토지를 경유하여 접근 가능합니다. 일부 지점에는 노폭 약 2~3미터 내외의 현황 도로가 소재하며, 북동측, 북서측, 남동측으로 왕복 2차로 도로가 인접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연취락지구에 속해 있으며, 가축사육제한구역(모든축종 제한) 및 상대보호구역(동부초등학교, 동부초등학교병설유치원)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되는 부분이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2024년 3월 18일 접수된 중소기업은행의 가압류(갑10)입니다. 이 권리보다 선순위에 있는 등기사항은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 등기부요약에는 관련 내용이 확인되지 않습니다. 별도의 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 윤*

* 보증금: 0원

* 차임: 1,000,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금이 없어 권리 분석상 특이사항 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 거제시 동부면 산양리 지역은 주거와 농경지가 혼재된 지역으로, 인근에 근린생활시설이 일부 존재합니다. 하지만 해당 번지 자체의 상권 활성화 정도, 유동인구, 배후 수요 등에 대한 구체적인 분석 자료는 제공되지 않아 상권 분석에 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 동부초등학교와 동부초등학교병설유치원이 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

편의시설: "동부면사무소"가 인근에 위치하고 있어 기본적인 행정 서비스를 이용할 수 있습니다. 다만, 대형마트, 병원 등 상세한 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

주거환경: 주변에 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어 조용한 농촌 및 근교 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 물건은 전체 토지 면적 중 일부 지분(약 10%)만이 매각 대상이므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용 시 협의가 필요합니다.

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 외부로의 접근은 인접 토지를 통하거나 현황 도로를 이용해야 합니다. 도로 이용에 있어 제약이 발생할 수 있습니다.

* 농지 취득 자격: 농지법에 따라 농지 취득 자격 증명 제출이 필수입니다. 이를 매각 결정기일까지 제출하지 못할 경우, 납부한 매수 보증금이 반환되지 않으므로 유의해야 합니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치 및 원상회복 문제: 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 일부가 '잡종지' 또는 '상업용 건부지'로 이용 중입니다. 특히 일부 토지(기호 3~5)는 원상복구 통보 대상이 될 수 있으며, 원상복구 명령이 발하여질 가능성에 대해 관할 관청 확인이 필요합니다. (기호 1 토지는 1988년 이전 건물로 인해 원상복구 없이 전용 가능한 것으로 조사되었으나, 이 또한 재확인이 필요합니다.)

* 제시외 물건 및 구조물: 토지 지상에 제시 외 건물, 구조물, 수목 등이 존재하나, 이들은 매각 대상에서 제외됩니다. 이러한 물건들로 인해 토지 이용에 제한이 있을 수 있으며, 토지의 가치가 이에 따라 제한될 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으나, 이는 1회에 한하며 매수 보증금 미납 시 실효될 수 있습니다.

* 지적 경계 불분명: 토지 경계가 불분명할 수 있어 정확한 확인을 위해 전문적인 지적 측량이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 거제시 동부면 산양리에 위치한 토지 일부 지분 매각 건으로, 감정가는 21,575,680원입니다. 본 물건은 지분 매각, 맹지, 농지 취득 자격 증명 필요, 공부상 지목과 현황의 불일치로 인한 원상복구 가능성 등 여러 잠재적 리스크를 가지고 있습니다. 특히 농지 관련 법규 및 현황 확인, 공유자와의 관계 설정이 중요한 검토 사항입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 거제시라는 입지 조건: 지속적인 개발 가능성이 있는 지역에 위치합니다.

* 주변 기반 시설 접근성: 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 인근에 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 토지 이용 현황: 현황상 일부가 상업용 건부지 또는 잡종지로 이용 중인 점은 향후 토지 활용 가능성을 시사합니다. 다만, 이는 원상복구 문제 및 토지 이용 계획과 함께 신중하게 검토해야 합니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 지역 개발 계획이나 농지 규제 완화 추이 등 추가적인 외부 요인에 따라 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 21,575,680원을 기준으로, 앞서 분석된 다양한 리스크 요인(지분 매각, 맹지, 농지 관련 규제, 공부상 지목과 현황 불일치, 원상복구 가능성 등)을 면밀히 고려하여 산정해야 합니다.

현재 시점에서 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어렵지만, 위에서 언급된 위험 요소들을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 매우 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 특히, 실제 지분 비율, 맹지 상태로 인한 활용 제약, 농지 취득 및 이용에 관한 법규 준수 비용 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 또한, 공유자 우선매수권이 행사될 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.