나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6051 [1] 경상남도 진주시 상평동 1068-1 상평동동일스위트아파트 105동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2024.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상평동에 소재하는 "가람초등학교" 동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통
시 됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 통행이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사스라브지붕 21층건 내 14층 1402호로
(사용승인일자:2008-12-19)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트임.
(본건 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가하였는 바. 건축물현황도, 외부관찰
등에 의거하여 통상적인 상태를 기준함.)

설비내역

승강기설비, 난방설비, 옥내소화전 등 소방관련설비, 위생설비 등이 아파트관련 제반 설비가
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 북측, 동측으로 아파트 진입로가 있으며 외부 도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)
(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(확장)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)
(2021-06-21)(중로1-12호선)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(확장)(접합) 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2021-04-20)
(경상대학교병원 옥상헬기장)<공항시설법>, 상대보호구역(2019-01-28)(가람초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-06-27)(진주기계공업고등학교
상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-01-28)(가람초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경6051 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 상평동 1068-1 상평동동일스위트아파트 105동 14층1402호

* 용도: 아파트

* 감정가: 208,000,000원

* 토지면적: 34.00㎡ (약 10.29평)

* 건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 진주시 상평동에 소재하는 "가람초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2.교통상황

* 본건 아파트 단지까지 차량 통행이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 3.건물의 구조

* 본건은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 경사스라브 지붕을 가진 21층 건물 내 14층 1402호입니다.

* 사용승인일자는 2008년 12월 19일입니다.

* 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등이며, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

1.1. 4.이용상태

* 본건은 아파트로 이용 중입니다.

* 현장 조사 시 이해관계인이 부재하여 내부 확인이 불가하였으므로, 건축물 현황도 및 외부 관찰 등을 기준으로 통상적인 상태를 전제로 합니다.

1.1. 5.설비내역

* 승강기 설비, 난방 설비, 옥내 소화전 등 소방 관련 설비, 위생 설비 등 아파트 관련 제반 설비가 구비되어 있습니다.

1.1. 6.토지의 형상 및 이용상태

* 토지는 부정형으로 평탄하며, 아파트 건물 부지로 이용 중입니다.

1.1. 7.인접 도로상태등

* 본건 남측, 북측, 동측으로 아파트 진입로가 있으며 외부 도로와 연결되어 있습니다.

1.1. 8.토지이용계획 및 제한상태

* 본 토지는 준공업지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

* 또한, 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m), 중로1류(폭 20m-25m) 등 도로에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 장애물 제한 표면구역, 상대보호구역(가람초등학교, 진주기계공업고등학교), 절대보호구역(가람초등학교) 등이 지정되어 있습니다.

1.1. 9.공부와의 차이

* 특별한 차이는 없습니다.

1.1. 10.기타 참고사항

* 임대 관계는 미상입니다.

* 감정평가액 산출 근거 및 결정 의견을 참조하시기 바랍니다.

1.1. 11.아파트 단지 정보

* 아파트명: 상평동일스위트

* 관리사무소 연락처: 055-758-8951

* 주소: 경상남도 진주시 상평동 1068-1

* 사용승인일: 2008년 12월 19일

* 총 동수: 11개 동

* 총 세대수: 652세대

* 건물 총면적: 74315.91㎡ (약 22,481.63평)

* 총 주차대수: 37대 (지상 3대, 지하 34대)

* 최고층: 25층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소

* 지하 전기차 충전기: 15대

1.2. 권리분석

* 본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 을6 근저당 (진주장학신용협동조합, 2013-10-21 접수)

* 등기부채권 총액: 199,900,000원 (근저당 144,000,000원 + 근저당 55,900,000원 + 임의경매 117,159,483원)

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 진주시 상평동에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 준공업지역 및 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역에 속해 있으며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 교통 접근성은 양호한 편입니다.

* 다수의 도로가 접해 있어 물류 이동 및 접근성이 용이할 수 있습니다.

* 복합적인 용도의 지역 특성상, 주거 기능 외에 산업 및 상업 활동이 함께 이루어지는 복합적인 상권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 본건은 가람초등학교, 진주기계공업고등학교 인근에 위치하며, 해당 학교들의 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 비교적 양호한 편입니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설 및 아파트 단지 내 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량을 이용한 시내외 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성도 보통 수준으로 판단됩니다.

* 주거 환경: 아파트 단지 내 다양한 복리시설(관리사무소, 노인정, 커뮤니티 공간 등)이 마련되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현장 조사를 통한 내부 확인이 불가하여, 실제 내부 상태 및 관리 상태에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 장애물 제한 표면구역, 각종 보호구역 등이 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 건축 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 진주시 상평동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다.

* 2008년에 준공되어 연식이 어느 정도 있으나, 아파트 단지로서 기본적인 편의시설 및 주거 환경을 제공하고 있습니다.

* 권리 관계는 비교적 명확한 편이나, 임대차 관계 미상 등 명도 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 환경은 주거, 공업, 상업 시설이 혼재되어 있어 지역 특성을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 준공업지역 내 아파트로, 주변 산업단지 종사자들의 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 가람초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 실수요자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

* 비교적 최근(2026년 4-5월)에 유사 면적대의 거래가 이루어진 점은 긍정적인 시세 형성 가능성을 보여줍니다.

* 아파트 단지 내 풍부한 편의시설과 주차 공간은 거주 만족도를 높입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적대의 아파트 거래가 25,200만원 ~ 27,400만원 수준에서 이루어졌습니다.

* 본건은 전용면적 59.96㎡ (약 18.14평)이며, 17층 유사 면적(84.91㎡)이 27,400만원에 거래된 점을 감안할 때, 평당 약 322.6만원으로 추산됩니다.

* 이를 본건 면적에 적용 시 약 19,345만원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

* 감정가 208,000,000원과 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 위해 감정가의 85~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 17,700만원 ~ 18,700만원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.