나이스옥션 법원경매 진주 2024타경35240 [6] 경상남도 진주시 집현면 덕오리 1235 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2024.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

평가대상토지는 경상남도 미천면 반지리 및 집현면 덕오리에 산재하여 소재하는 토지로서 "반지리마을회관 남측 및 남서측에 소재하고 주위는 경지정리되지 아니한 전, 답, 자연림, 일부 자연마을로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

평가대상 토지는 진주시 시외곽에 소재하여 대중교통편은 다소 불편한 상태임.

형태 및 이용상태

평가대상 토지(1,3~8) : 부정형 토지로 대체로 지반 평탄한 "전"의 상태임. 평가대상 토지(2) : 부정형토지로 동하향경사지에 일부는 지반 평탄한 "전"의 상태임. 평가대상 토지(8) : 대체로 삼각형토지로 인접지와 일단으로 사용중이며 마사육장으로 이용중임. 평가대상 토지(9) : 북동향의 경사지에 대체로 부정형으로 "묘지"로 이용중임. 평가대상 토지(10) : 북동향의 경사지에 대체로 사각형으로 "묘지"로 이용중임. 평가대상 토지(11~16) : 대체로 부정형 토지로서 "전"으로 이용중임. 평가대상 토지(17) : 대체로 부정형 토지로서 자체지반 평탄하며 "건부지"로 이용중임. 평가대상 토지(18) : 남동 하향경사지대에 부정형 토지로서 "전"으로 이용중임. 평가대상 토지(19,20) : 대체로 지반 평탄한 부정형 토지로서 "전"으로 이용중임. 평가대상 토지(21~23) : 동향, 남동향 경사지대에 부정형 토지로서 "전"으로 이용중임. 평가대상 토지(24~26) : 동하향 경사지대에 부정형 토지로서 "전"으로 이용중임. 평가대상 토지(27) : 서하향 경사지대에 부정형 토지로서 "전"으로 이용중임. 평가대상 토지(28) : 남동하향 경사지대에 사각형 토지로서 "묘지"로 이용중임. 평가대상 토지(29) : 남동하향 경사지대에 부정형 토지로서 "전"으로 이용중임. 평가대상 토지(30) : 북동하향 경사지대에 부정형 토지로서 "임야"의 상태임. 평가대상 토지(31) : 남서하향 경사지대에 부정형 토지로서 "임야"의 상태임. 평가대상 토지(32) : 대체로 지반평탄한 부정형 토지로서 "도로"의 상태임. 평가대상 토지(33) : 남동하향 경사지대에 부정형 토지로서 "임야"의 상태임. 평가대상 토지(34) : 대체로 지반평탄한 부정형 토지로서 "대"로 이용중임.

인접 도로상태

평가대상 토지(1,3~8) : 지적도상 맹지의 상태임. 평가대상 토지(2) : 서측으로 지방도에 접하는 상태이나 진출입은 불가한 상태임. 평가대상 토지(9,10) : 지적도상 맹지임. 평가대상 토지(11~16) : 북동측으로 폐구거인 폭약2~3미터의 비포장도로에 접하는 상태임. 평가대상 토지(17) : 지적도상 맹지이나 일단의 토지가 폐구거인 비포장 도로에 접하는 상태임. 평가대상 토지(18) : 지적도상 맹지이나 일단의 토지가 폐구거인 비포장 도로에 접하는 상태임. 평가대상 토지(19~30) : 지적도상 맹지이나 일단의 토지가 폐구거인 비포장 도로에 접하는 상태임. 평가대상 토지(31) : 남서측으로 폐구거인 폭약2~3미터의 비포장도로에 접하는 상태임. 평가대상 토지(32) : 폭약6미터내외의 포장도로에 접하는 상태임. 평가대상 토지(33,34) : 지적도상 맹지이나 일단의 토지가 폐구거인 비포장 도로에 접하는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

평가대상 토지(1) : 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2016-06-30)<농지법>, 하천구역(2022-07-14)(향양천)<하천법>, 평가대상 토지(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2016-06-30)<농지법>, 하천구역(2022-07-14)(향양천)<하천법>, 평가대상 토지(3) : 농림지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2016-06-30)<농지법>, 하천구역(2022-07-14)(향양천)<하천법>, 평가대상 토지(4,5) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2016-06-30)<농지법>, 하천구역(2022-07-14)(향양천)<하천법>, 평가대상 토지(6) : 농림지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2016-06-30)<농지법>, 하천구역(2022-07-14)(향양천)<하천법>, 평가대상 토지(7) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(2022-07-14)(향양천)<하천법>, 홍수관리구역(2022-07-14)(향양천)<하천법>, 평가대상 토지(8) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 평가대상 토지(9,10) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 평가대상 토지(11,12,14,15) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 평가대상 토지(13) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2022-07-01)(잔지락천)<소하천정비법>, 평가대상 토지(16,17,18,19,20,21,23,24,25,26) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 평가대상 토지(22) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 평가대상 토지(27) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,영농여건불리농지, 평가대상 토지(28) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 평가대상 토지(29) : 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 평가대상 토지(30) : 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 평가대상 토지(31) : 농림지역 , 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(2022-07-01)(잔지락천)<소하천정비법>, 평가대상 토지(32) : 생산관리지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2022-07-01)(잔지락천)<소하천정비법>, 평가대상 토지(33) : 농림지역 , 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 "토지건물감정평가 명세표" 참조

공부와의 차이

일련번호(17)토지는 공부상 지목이 "전"이나 현황 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

평가대상 일련번호(35-주택)건물 : 시멘트벽돌조 판넬지붕 단층으로 2003.11.5일 사용승인을 득한 건물로서 외벽 : 드라이비트 내벽 : 벽지도배 창호 : 새시복층유리2중창호 바닥 : 장판마감 평가대상 일련번호(35-사무실)건물 : 경량철골조 조립식판넬지붕단층으로 사용승인일은 위와같고 외벽 : 판넬붙임. 창호 : 새시창호 바닥 : 장판마감 평가대상 일련번호(8-1)건물 : 철골조판넬지붕 단층 외벽 : 판넬붙임. 창호 : 새시창호 바닥 : 콘크리트 등 평가대상 일련번호(8-2)건물 : 철골조비닐위차양막 단층 내외벽 : 철골위 비닐마감 평가대상 일련번호(14-1)건물 : 블럭조스레트지붕 단층 내외벽 : 블록조적 창호 : 목재창호 평가대상 일련번호(17-1)건물 : 철골조판넬지붕 단층 내외벽 없음. 평가대상 일련번호(17-2)건물 : 판넬조판넬지붕 단층 내외벽 : 판넬붙임. 평가대상 일련번호(17-3)건물 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 및 판넬조판넬지붕 단층 내외벅 : 판넬붙임 등 창호 : 새시창호 바닥 : 세멘몰탈, 에폭시코팅 등 평가대상 일련번호(18-1)건물 : 컨테이너하우스 단층 내외벽 : 철재 창호 : 새시창호 마감 평가대상 일련번호(19-1)건물 : 판넬조판넬지붕 단층 내외벽 : 판넬붙임. 평가대상 일련번호(34-1)건물 : 판넬조판넬지붕 단층 내외벽 : 판넬붙임 창호 : 새시창호 평가대상 일련번호(34-2)건물 : 판넬조판넬지붕 단층 내외벽 : 판넬붙임. 평가대상 일련번호(34-3)건물 : 판넬조판넬지붕 단층 벽체 없음. 평가대상 일련번호(34-4)건물 : 판넬조판넬지붕 단층 내외벽 : 판넬붙임 창호 : 새시창호 평가대상 일련번호(34-5,-6)건물 : 판넬조판넬지붕 단층 벽체 없음

이용상태

일련번호(35)건물 : 주택, 사무실로 이용중임. 일련번호(8-1)건물 : 마방으로 이용중임. 일련번호(8-2)건물 : 말훈련장으로 이용중임. 일련번호(14-1)건물 : 창호로 이용중임. 일련번호(17-1)건물 : 가추로 이용중임. 일련번호(17-2)건물 : 냉장고로 이용중임. 일련번호(17-3)건물 : 작업장으로 이용중임. 일련번호(18-1)건물 : 창고로 이용중임. 일련번호(19-1)건물 : 창고로 이용중임. 일련번호(34-1)건물 : 보일러실로 이용중임. 일련번호(34-2)건물 : 창고로 이용중임. 일련번호(34-3)건물 : 가추로 이용중임. 일련번호(34-4)건물 : 보일러실로 이용중임. 일련번호(34-5,-6)건물 : 가추로 이용중임.

설비내역

일련번호(35)건물 위생설비, 난방설비등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "토지건물감정평가명세표" 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-제시외수목 [감정서상 11-1,12-1,13-1,14-2,15-1,16-1,17-4,18-2,19-2,20-1,21-1,22-1,23-1,24-1,25-1,26-1,27-1,29-1,30-1,33-1,34-7] 매각 포함.
-제시외건물[감정서상 34-1~34-6] 매각 포함
-제시외건물[감정서상 14-1,17-1,17-2,17-3,18-1,19-1]매각 제외. 목록13에 소재하는 컨테이너 매각제외. 목록17의 최저매각가격은 건물소재로 인하여 제한받는 가격임.
-[목록 17,18,19~30,33,34] 지적도상 맹지
-[목록 17] 공부상 "전"이나 현황 "대"임
-[목록 11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,23,24,25,26,27,29] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경35240 (6)

소재지: 경상남도 진주시 집현면 덕오리 1235

용도: 단독주택

감정가: 4,854,074,760원

토지면적: 95,561.00㎡ (약 28,909.15평)

건물면적: 135.84㎡ (약 41.09평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 진주서부농업협동조합

1.1. 입지조건

주위환경: 평가대상 토지는 경상남도 진주시 집현면 덕오리에 산재하여 소재하며, 주위는 경지정리되지 아니한 전, 답, 자연림, 일부 자연마을로 이루어져 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: Appraisal Report Summary]

교통상황: 물건지는 진주시 시외곽에 위치하여 대중교통 이용이 다소 불편한 상태입니다. [cite: Appraisal Report Summary]

토지 이용 현황: 토지들은 대체로 '전' 상태로 이용 중이며, 일부는 '대', '묘지', '임야', '도로'로 이용되고 있습니다. 특정 토지(8번)는 마사육장으로, 다른 토지(9,10번)는 묘지로 이용 중입니다. [cite: Appraisal Report Summary]

도로 상태: 지적도상 맹지인 토지가 다수 존재하며, 일부 토지는 폭 2~3미터의 비포장도로에 접하고 있습니다. 또한, 폭 6미터 내외의 포장도로에 접하는 토지도 있습니다. [cite: Appraisal Report Summary]

토지 이용 계획 및 제한: 농림지역, 생산관리지역, 보전관리지역 등에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 하천구역, 산지 등 다양한 법규에 의한 제한 사항이 존재합니다. [cite: Appraisal Report Summary]

1.2. 권리분석

소유권: 이길영 (1969년 9월 12일 소유권이전)

근저당: 농협은행주식회사 (2013년 12월 12일, 2,220,000,000원) 및 농업협동조합중앙회 (2023년 1월 26일, 220,000,000원)의 근저당이 설정되어 있으나, 이는 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

강제경매: 채권자 진주서부농업협동조합에 의한 강제경매가 진행 중입니다.

총 등기부채권액: 2,440,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 확인되지 않으나, 만약 존재 시 인수해야 함)

종합: 본 건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 경매 절차에 따라 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 진주시 외곽의 농림지역 및 관리지역에 광범위하게 분포하는 토지와 단독주택으로, 일반적인 상업용 부동산이나 도심형 주거지역과는 거리가 있습니다.

주변 환경은 농경지, 자연림, 소규모 마을이 주를 이루고 있어 상업 활동보다는 농업, 축산업, 또는 전원생활에 적합한 입지입니다.

넓은 토지 면적은 농지 활용, 축사 신축, 귀농귀촌, 전원주택 단지 개발 등 특정 목적을 위한 잠재적 가치를 가집니다.

다수의 토지가 맹지이며 진입로가 협소한 점은 접근성 측면에서 상권 형성에 제약이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

물건지는 진주시 시내와 거리가 있어, 도심의 생활 편의시설 및 문화시설 접근성은 제한적입니다.

주변이 농경지와 자연림으로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

건축물은 2003년 11월 5일 사용승인을 받은 단독주택으로, 기본적인 주거 기능은 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요: 목록 11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,23,24,25,26,27,29번 토지는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출이 요구됩니다. 미제출 시에는 보증금이 몰수될 수 있습니다.

맹지 및 도로 접근성: 다수의 토지가 지적도상 맹지이며, 일부 진입로가 협소하여 건축 또는 토지 이용 시 진입로 확보 및 활용에 어려움이 있을 수 있습니다.

제시외 물건: 일부 제시외 수목 및 건물은 매각에 포함되나, 특정 컨테이너와 건물(14-1, 17-1, 17-2, 17-3, 18-1, 19-1)은 매각에서 제외되므로, 정확한 현황 파악을 위한 철저한 현장 확인이 필수입니다.

토지 공부와의 차이: 목록 17번 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황 '대'로 이용 중이므로, 취득 후 지목 변경 등 추가 절차가 필요할 수 있습니다.

다양한 토지 규제: 농림지역, 생산관리지역, 보전산지 등 복합적인 용도지역 지정과 가축사육제한, 하천구역 등의 규제로 인해 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

고액 감정가: 48억 5천만원이 넘는 높은 감정가는 본 건의 잠재적 가치를 반영하는 것이지만, 입찰가를 결정하는 데 있어 부담 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경상남도 진주시 외곽에 위치한 광범위한 토지와 단독주택이 일괄 매각되는 물건입니다.

높은 감정가와 넓은 면적은 귀농귀촌, 전원생활, 농업/축산업 시설 부지 등 특정 목적을 가진 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

하지만 맹지, 농지취득자격증명 필요, 다양한 토지 규제, 제시외 물건 확인 필요성 등 취득 및 활용 과정에서 발생할 수 있는 여러 제약과 리스크를 신중하게 고려해야 합니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 복잡한 토지 구성과 현황 파악을 위해 반드시 현장 답사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

광대한 토지 면적을 활용한 개발 잠재력 (전원주택 단지, 농업, 축산업 시설 등).

자연 친화적이고 조용한 환경에서의 전원생활 또는 귀농귀촌 희망자에게 적합.

장기적인 관점에서 지역 개발 계획 수립 시 가치 상승 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 4,854,074,760원으로 매우 높게 책정되어 있습니다. 현재 제공된 정보만으로는 주변 시세 및 정확한 시장 가치를 파악하기 어렵습니다.

맹지, 농지취득자격증명 필요, 토지 이용 규제, 복잡한 제시외 물건 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 토지의 실제 이용 현황, 진입로 상태, 주변 시설 등을 면밀히 파악하고, 관련 법규 및 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. 또한, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 매물 시세 조사가 필수적입니다.

제시된 정보만을 바탕으로 한 잠정적인 예상 범위는 감정가의 50%~70% 수준으로, 즉 약 2,427,037,380원 ~ 3,397,852,342원입니다. 다만, 이는 매우 높은 금액이므로 철저한 사전 조사와 면밀한 분석 후 입찰 여부 및 가격을 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.