나이스옥션 법원경매 진주 2025타경210 [1] 경상남도 사천시 벌리동 247-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산 · 평가일 2025.01.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 벌리동 소재 "경상남도 사천교육지원청" 북측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 상업용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 왕복 4차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-31)(벌리-1), 중로1류(폭 20m-25m)(2011-08-04)(중로1-13호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 구체적 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 판넬지붕 단층건으로서,

외벽 : 판넬, 벽돌치장 마감 등
내벽 : 벽지, 타일 마감 등
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

근린생활시설(상호명:삼천포돌게장)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 종물 및 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 구체적 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

물건 비고

-일괄매각
-제시외건물[감정서상 ㄱ,ㄴ] 매각 포함
-[목록 1] 지상에 이동 및 이설이 가능한 저온창고 매각 제외
-[목록 1] 지상에 조경수 등은 토지에 포함 평가됨
-지적경계가 불분명한 바 토지 및 건물 제시외건물 등 정확한 위치 경계 등은 측량요함
-임차인 대항력 주의 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 진주지원 2025타경210 (1)

소재지: 경상남도 사천시 벌리동 247-10

물건 용도: 근린생활시설

감정가: 1,231,286,200 원

토지면적: 633.10㎡ (약 191.52평)

건물면적: 155.52㎡ (약 47.04평)

건물 제시외면적: 73.20㎡ (약 22.14평) (매각 포함)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

주위 환경: 본 건은 경상남도 사천시 벌리동 소재 "경상남도 사천교육지원청" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 남측으로 왕복 4차선의 포장도로가 소재하여 차량 접근성이 양호하며, 지역 내 일반적인 교통사정은 보통입니다.

토지 현황: 본건 토지는 정방형의 토지로서, 대체로 평탄하며 상업용 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 일반상업지역(2017-08-31)(벌리-1), 중로1류(폭 20m-25m)(2011-08-04)(중로1-13호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (농협은행주식회사, 2022-06-30, 480,000,000원)

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 개요는 미상입니다.)

임차인 현황:

* 이철희: 보증금 10,000,000원, 차임 1,500,000원. 배당신고일자 2025-03-13. 대항력 없음. 배당을 통해 보증금 회수 예상됩니다.

* 최영희: 보증금 10,000,000원, 차임 1,500,000원. 전입일자 2014-01-03. 배당신고일자 2025-03-13. 대항력 있음.

임차인 최영희는 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 산정되어 있어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없을 것으로 보입니다. 그러나 대항력 유무는 법원 매각 절차 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 권리분석 전문가와 추가 상담이 필요합니다.

등기부채권 총액: 토지 약 1,066,698,494원, 건물 약 946,193,494원 (총 약 2,012,891,988원) (이는 모든 등기된 채권 총합이며, 매각으로 소멸되는 채권은 제외될 수 있습니다.)

기타 특이사항: 대항력 있는 임차인(최영희) 존재, 토지/건물 일괄매각.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본 건은 "경상남도 사천교육지원청" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 일반상업지역입니다. 이는 상권 형성에 유리한 조건입니다.

접근성: 남측으로 왕복 4차선 도로에 접해 있어 차량 접근성이 매우 양호합니다.

지역 잠재력: 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 및 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

주변 시설:

* 교육시설: 경상남도사천교육지원청, 사천초등학교, 사천중학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 사천시청, 사천종합운동장, 사천시보건소 등 공공시설 및 다양한 상업시설 이용이 편리합니다.

혐오시설 유무: 현재 조사된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 본 건 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. (정확한 확인을 위해서는 현장 조사를 권장합니다.)

1.4. 생활정보

교통: 남측 4차선 도로에 인접하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리한 지역입니다.

교육: 사천초등학교, 사천중학교 등 교육 시설이 가까이 있어 자녀 교육 환경이 좋습니다.

편의: 사천시청, 병원, 마트 등 필수적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 최영희는 대항력을 보유하고 있어, 매각 이후에도 임대차 관계가 지속될 가능성이 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 산정되었으나, 법적 절차 및 배당 결과에 따라 낙찰자에게 인수될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

지적 경계 불분명: 지적 경계가 불분명하여 토지, 건물 및 제시외 건물의 정확한 위치와 경계를 확인하기 위해서는 측량이 필수적입니다.

제시외 건물 관련: 제시외 건물 (감정서상 ㄱ, ㄴ)은 매각에 포함되나, 목록 1 지상 이동 및 이설 가능한 저온창고는 매각 제외되므로, 현장 확인 시 혼동 없도록 주의해야 합니다.

건물 상태: 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로, 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물의 정확한 노후도 및 유지보수 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 사천시 벌리동의 일반상업지역에 위치한 근린생활시설로, 토지 633.10㎡, 건물 155.52㎡ 규모입니다. 감정가는 1,231,286,200원으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있어 상업적 활용도가 높을 것으로 판단됩니다. 주위 환경 또한 양호하며, 지역 발전 가능성도 내포하고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재, 지적 경계 불분명, 일부 제시외 건물 제외 등은 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

상업지역 내 우량 입지: 일반상업지역으로 지정되어 있어 상가, 사무실 등으로의 활용 가치가 높습니다.

뛰어난 접근성: 남측 4차선 도로에 직접 접하여 차량 접근성이 매우 뛰어나며, 물류 및 이동에 유리합니다.

잠재적 가치 상승: 사천시의 지역 개발 계획 및 상권 활성화 추세에 따라 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

매각 포함 제시외 건물: 감정평가서상 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 매각에 포함되어 있어 추가적인 활용 방안 모색이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,231,286,200원을 기준으로, 권리 분석 내용(특히 대항력 있는 임차인 최영희의 권리 유무), 제시외 건물 제외 사항, 그리고 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 산정되어 있으나, 이러한 변동 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 통상적으로 감정가의 70%~90% 범위에서 입찰이 진행되지만, 본 건은 리스크 요인을 충분히 검토한 후 보수적인 접근이 권장됩니다. (구체적인 최종 입찰가 산정은 전문가와의 상담을 통해 진행하시는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.