나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3818 [2] 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 675-6 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구일 · 평가일 2025.06.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 소재 ""신흥중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는 광대로변 근린생활시설, 주유소, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 북서측 하향 경사지에 계단식으로 정지된 부정형의 토지로 현황 '답' 및
일부 잡종지임.
기호(2), (3) : 인접지와 비교적 등고 평탄한 부정형의 토지로 현황 '대(상업용)'로
이용 중임.
기호(4) : 인접지와 비교적 등고 평탄한 부정형의 토지로 현황 '과수원 및 전'으로
이용 중임.

인접 도로상태

기호 (1) : 지적도 맹지이며 인접지 경유 출입 가능함.
기호(2,3,4) : 북측 왕복 6차선 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역,
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>임.

기호(2,3,4) : 도시지역, 자연녹지지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호(1) 토지는 의뢰 목록 상 '임야' 이나 현황 '답 및 잡종지' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 기호(1) 토지는 일부 타인이 점유 사용 중 이며 이를 감안 평가 하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가) 경량철골구조 경량철골지붕 일반음식점, 사무소 단층 건물로
외 벽 : 사이딩 판넬, 및 판넬 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
바 닥 : 타일 등 마감,
창 호 : 샷쉬 창호임.

이용상태

기호 가) : 사무실 및 식당으로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 이동가능한 컨테이너 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경3818 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 675-6번지

* 건물용도: 판매시설 (일반음식점, 사무소)

* 감정가: 1,139,986,520원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축물 현황: 경량철골구조, 단층 건물, 연면적 297.96㎡ (약 90.15평)

* 토지 면적: 1800.00㎡ (약 544.5평)

* 건물 면적: 297.96㎡ (약 90.15평)

* 건물 제시외 면적: 8.00㎡ (이동 가능한 컨테이너는 매각 제외)

1.2. 입지조건

* 위치: 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 소재, 신흥중학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 인근 지역은 근린생활시설, 주유소, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 특히, 기호 (2,3,4) 토지는 북측 왕복 6차선 아스팔트 포장도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다. 기호 (1) 토지는 지적도상 맹지이나 인접지를 경유하여 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다. 기호 (1) 토지는 준보전산지이며, 기호 (2,3,4) 토지는 대로2류(폭 30m~35m)에 접합되어 있습니다.

* 토지 현황: 기호 (1) 토지는 북서측 하향 경사지로 현황 '답' 및 일부 '잡종지'로 이용 중이며, 기호 (2), (3), (4) 토지는 인접지와 비교적 등고 평탄한 부정형의 토지로 현황 '대(상업용)' 및 '과수원 및 전'으로 이용 중입니다.

* 공부상 차이: 기호 (1) 토지는 공부상 '임야'이나 현황은 '답 및 잡종지'로 이용되고 있습니다.

* 기타: 기호 (1) 토지는 일부 타인이 점유 사용 중인 것으로 파악되었으며, 이는 평가 시 감안되었습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 09월 23일 접수된 표경보 근저당권 (을18) 입니다.

* 매각으로 인한 소멸: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 총 채권액:

* 토지 등기부채권 총액: 2,055,420,029원

* 건물 등기부채권 총액: 1,500,000,000원

* 임차인 현황:

* (주)예인유엑스: 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원. 2016년 01월 13일 사업자등록. 대항력 있음.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원. 2018년 04월 04일 사업자등록. 대항력 없음.

* 유 : 보증금 1,000,000원, 차임 50,000원. 2021년 06월 22일 사업자등록. 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 총 0원. (임차인 현황 상 보증금 합계가 0원으로 산정되었으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.)

1.4. 상권분석

* 본건은 포항시 남구 오천읍의 상업 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치하며, 대로변과 접해 있어 접근성이 우수합니다.

* 신흥중학교 인근에 위치하고 있어 주변 환경은 교육 시설과 상업 시설이 혼합된 형태입니다.

* 일부 농경지 및 과수원 지역이 포함되어 있으나, 상업용으로 개발 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

* 주변에 주유소 등 편의시설이 있어 지역 내 소비 활동을 지원하는 상권 형성이 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 주변의 근린생활시설 및 주유소 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 신흥중학교가 인접해 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 대로변에 위치하여 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

* 해당 지역은 군사 보호 구역에 포함되어 있어, 이에 따른 잠재적 개발 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 법정지상권: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 법정지상권이 언급되었으나, '물건명세서'에는 '지상권개요: 해당사항 없음'으로 기재되어 있습니다. 이 부분은 명확한 확인 및 법률 자문이 반드시 필요합니다.

* 공부와 현황의 차이: 기호 (1) 토지의 경우, 공부상 '임야'이나 실제로는 '답 및 잡종지'로 이용되고 있어, 이에 따른 관련 법규 적용 및 개발 제한 가능성에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

* 토지 일부 타인 점유: 기호 (1) 토지의 일부가 타인에게 점유 사용 중이라는 점은 향후 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수입니다.

* 비행안전구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역(전술)에 해당하여, 건축 행위 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 자연녹지지역: 용도지역상 자연녹지지역으로 분류되어 있어, 개발 및 건축 시 관련 법규에 따른 제한 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 포항시 남구 오천읍의 상업용 판매시설로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

* 대로변에 접한 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있어 활용 가치가 높습니다.

* 등기부상 다수의 채권이 설정되었으나, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 임차보증금이 없어 낙찰자의 부담이 적습니다.

* 다만, 법정지상권 관련 정보의 상충, 공부와 현황의 차이, 일부 토지의 타인 점유, 비행안전구역 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 파악하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 일괄매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 개발 및 운영의 효율성을 높일 수 있습니다.

* 대로변 입지: 북측 왕복 6차선 도로와 접하고 있어 상업시설로서의 가치가 높으며, 가시성 및 접근성이 뛰어납니다.

* 명도 부담 경감: 인수되는 임차보증금이 없어 명도 과정에서 발생할 수 있는 금전적 부담이 없습니다.

* 잠재적 가치: 용도지역, 주변 환경 등을 고려할 때, 향후 개발 및 발전 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,139,986,520원

* 토지 면적: 1800㎡ (약 544.5평)

* 건물 면적: 297.96㎡ (약 90.15평)

* 토지/건물 등기부상 총 채권액: 약 35.55억원 (실제 경매 청구액은 7.66억원)

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 예상 입찰가:

본 건은 감정가가 약 11.4억원이나, 등기부상 총 채권액이 상당한 점, 대로변의 입지 조건, 그리고 법정지상권 및 공부상 차이와 같은 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 이러한 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 시세 조사 및 추가 현장 확인을 통해 정확한 가치 평가 후 입찰가를 산정해야 하나, 현재 제공된 정보에 기반하여 1,100,000,000원 ~ 1,300,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.