나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3356 [2] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1476 광일빌딩 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시공용터미널" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 충북혁신도시 공용터미널, 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일반철골구조 판네지붕 3층 건물 내 제1층 제112호 외 2개호로서,
외 벽 : 타일 마감 등임.
내 벽 : 타일 및 벽지, 페인팅 마감 등임.
바 닥 : 타일 마감 등임.
창 호 : 새시 창호 임.

이용상태

1-1, 1-2 : 공부상 각각 독립된 집합건물이나, 기준시점 현재 벽체 없이 이용중인 상태(튼상가)임.
1-3 : 근린생활시설(현황 공실)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 3-4차선, 남동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 주차장(2015-12-31)(주차장 24), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(국)2-35)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(국)2-37)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(특)2-36)(접합), 가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-25)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역).

공부와의 차이

1-2 : 공부상 용도는 관리사무실이나, 현황 일반음식점으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항 없음.

물건 비고

- 공부상 구분건물로 등재되어 있으나 현황 물건1과 벽체 없이 하나의 공간으로, 인접 상가(115호)의 일부 호실로 이용중임
- 건축물대장상 관리사무소로 등재되어 있으나 현황 일반음식점으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 내역

사건번호: 충주지원 2024타경3356 (2)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1476 광일빌딩 1층 113호 (신주소: 충청북도 음성군 대하2길 41)

용도: 근린상가

감정가: 45,900,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.07㎡ (약 2.14평)

토지지분: 7.07㎡ (약 2.14평)

건물면적: 58.05㎡ (약 17.56평)

건물지분: 58.05㎡ (약 17.56평)

1.3. 건물 현황

건물 구조: 일반철골구조 판넬지붕 3층 건물 내 제1층 113호

주요 용도: JSON 데이터상으로는 '자동차관련시설'로 등재되어 있으나, 제공된 정보상으로는 '근린상가'로 표기되어 있습니다. 건축물대장상 '관리사무소'로 등재되어 있으나, 현황은 '일반음식점'으로 이용 중입니다.

이용 상태: 공부상 구분건물로 등재되어 있으나, 현황 물건 112호와 벽체 없이 하나의 공간으로, 인접 상가(115호)의 일부 호실로 이용 중입니다. 건물 113호는 현황 '공실'로 기재된 부분도 있습니다 (감정평가서 요약 참고).

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 소방설비, 주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

준공일: 2017년 05월 22일 (사용승인일)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

대상 물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 공용터미널" 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 충북혁신도시는 젊은 인구가 많고 정주 여건 개선 노력이 진행 중인 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 충북혁신도시 공용 터미널, 버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 여건은 보통입니다. 물건지는 남서측으로 왕복 3-4차선, 남동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 주차장, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존(2017-05-26), 소유권 이전(2019-04-10, 매매금 180,000,000원), 근저당(2022-04-06, 전북은행, 793,500,000원), 압류(2023-06-01, 충주세무서장), 가압류(2024-08-07, 덕산농협, 51,018,633원), 임의경매개시결정(2024-11-13, 전북은행, 710,853,370원) 등이 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 6일 접수된 전북은행의 근저당권공동담보목록(을9)입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않으나, '지상권'에 대한 개요만 존재하고 내용은 비어있어 소멸될 가능성이 높습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상이며, 별도의 임차인이 존재할 수 있으므로 현장 확인 및 권리신고 내역 확인이 필요합니다.

주의 필요 문구: 임대관계가 미상이므로, 추후 인수되는 보증금이나 대항력 있는 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

대상 물건은 충북혁신도시 내에 위치하며, 주변으로는 아파트단지, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 충북혁신도시는 공공기관, 산업단지, 상업시설 등이 복합적으로 개발되어 있으며, CGV 영화관, 금융기관(은행) 등이 입점해 있습니다. 최근 주차장 및 편의시설 확충 노력이 이어지고 있습니다.

4.2. 유동인구 및 상권 특징

충북혁신도시는 젊은층 유입이 많아 평균 연령이 낮고 인구 증가세를 보이고 있습니다. 하지만 최근 충북혁신도시 상가 공실률이 29.4%로 높아지고 있어 상권 침체가 우려되고 있습니다. 공공기관 직원들의 낮은 정착률과 경기 침체가 원인으로 분석되며, 일부 상가에서는 5개월 무상 임대 조건을 제시하기도 합니다. 즉시 입주 가능한 1층 코너 상가 임대 매물이 보증금 5,000만원/월세 360만원(부가세 별도)에 나와 있는 사례도 있습니다 (전용 58평 규모, 주차 73대 가능). 본 물건과 같이 공실인 경우, 적극적인 마케팅 전략이 필요합니다.

4.3. 업종 적합성

건축물대장 상 '관리사무소'로 되어 있으나 현황 '일반음식점'으로 이용 중입니다. 이는 업종 변경 허가나 관련 규정 확인이 필요함을 시사합니다. 일반음식점으로 운영 시, 유동인구 및 배후 수요를 고려할 때 잠재력이 있을 수 있으나, 높은 공실률과 상권 침체 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

충북혁신도시 내에는 복합혁신센터(공유평생학습관, 다함께돌봄센터, 공연장 등), 영화관(CGV), 은행(우리, 신한, 농협), 공공기관 등이 위치하고 있습니다. 또한, '꿈자람터'(어린이 실내놀이터, AR스포츠 체험관 등)와 같은 가족 특화 시설도 운영되고 있어 주민들의 생활 편의를 높이고 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

충북혁신도시는 교육발전특구 시범지역으로서 AI 교육 및 진로 체험 중심의 교육 모델을 강화하고 있습니다. 또한 2025년 12월 말 개원을 목표로 하는 국립소방병원이 조성 중이며, 이는 혁신도시와 인근 주민들의 의료 접근성을 높일 것으로 기대됩니다.

5.3. 주거환경

아파트 단지, 공동주택, 단독주택 등이 인접해 있어 주거 인프라가 갖춰져 있습니다. 혁신도시의 평균 연령이 34.3세로 전국 혁신도시 중 가장 젊은 도시로 꼽히며, 가족 친화적 환경 조성을 위한 노력이 이어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/물리적 제약

* 구분 건물이나 현황상 벽체 없이 인접 호실(112호, 115호)과 하나의 공간으로 사용 중: 이는 법적 구분 소유권 행사에 제약을 줄 수 있으며, 분할 매각이나 임대 시 문제가 될 수 있습니다. 또한, 이로 인한 소음, 냄새, 관리 등의 분쟁 소지가 발생할 수 있습니다.

* 건축물대장상 용도(관리사무소)와 현황 용도(일반음식점) 불일치: 이는 추후 양성화 과정에서 문제가 발생하거나, 행정 지도 대상이 될 수 있습니다. 현황 일반음식점의 영업이 지속 가능한지에 대한 확인이 필요합니다.

* 감정가 대비 채무 총액의 현저한 차이: 본 건의 감정가(45,900,000원)는 등기부상 채무 총액(844,518,633원)에 비해 매우 낮습니다. 이는 감정가의 신뢰성 또는 물건의 실제 가치에 대한 의문을 제기하며, 권리 분석 및 입찰 결정 시 매우 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 인접 관계

인접 상가(115호)와 물리적으로 통합되어 사용되는 점은 소유권 행사 및 관리에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에서 폐기물 소각장 설치 관련 주민 반대 움직임이 있었던 사례가 있습니다. 현재 해당 시설들이 직접적으로 물건지와 인접하여 악영향을 미치고 있다는 정보는 없으나, 지역 개발 계획 및 산업 시설 분포 등을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시 내 근린상가로, 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 공용 터미널 인근으로 교통 접근성은 양호하며, 혁신도시의 젊고 성장하는 도시 이미지는 긍정적 요소입니다. 그러나 현재 상가 공실률이 높다는 점, 건축물대장 상 용도와 실제 이용 현황이 다르며, 물리적으로 인접 호실과 통합되어 사용되고 있다는 점은 큰 리스크 요인입니다. 특히, 매우 낮은 감정가와 높은 채무 총액의 괴리는 주의 깊은 판단을 요구합니다. 이러한 제반 사항들을 종합적으로 고려할 때, 적극적인 명도 및 활용 전략, 그리고 잠재적 리스크 해소 방안 마련이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시라는 발전 잠재력이 있는 지역에 위치합니다.

* 건축물대장 상 용도와 실제 이용 용도가 달라, 이를 해결할 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 저렴한 감정가(타 채무액 대비)는 성공적인 낙찰 시 가격 메리트를 제공할 수 있습니다.

* 인접 상가와의 통합 사용을 재구성하여 활용도를 높일 수 있는 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 높은 상가 공실률, 용도 불일치, 물리적 통합 사용이라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 감정가가 채무 총액에 비해 현저히 낮은 점은 물건의 실질 가치에 대한 추가적인 조사가 필요함을 시사합니다. 상기 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 30,000,000원 ~ 40,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권유합니다. (감정가 45,900,000원 대비)1. 물건 기본정보

1.1. 기본 내역

사건번호: 충주지원 2024타경3356 (2)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1476 광일빌딩 1층 113호 (신주소: 충청북도 음성군 대하2길 41)

용도: 근린상가

감정가: 45,900,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.07㎡ (약 2.14평)

토지지분: 7.07㎡ (약 2.14평)

건물면적: 58.05㎡ (약 17.56평)

건물지분: 58.05㎡ (약 17.56평)

1.3. 건물 현황

건물 구조: 일반철골구조 판넬지붕 3층 건물 내 제1층 113호

주요 용도: JSON 데이터 상으로는 '자동차관련시설'로 등재되어 있으나, 제공된 정보상으로는 '근린상가'로 표기되어 있습니다. 건축물대장상 '관리사무소'로 등재되어 있으나, 현황은 '일반음식점'으로 이용 중입니다.

이용 상태: 공부상 구분건물로 등재되어 있으나, 현황 물건 112호와 벽체 없이 하나의 공간으로, 인접 상가(115호)의 일부 호실로 이용 중입니다. 건물 113호는 현황 '공실'로 기재된 부분도 있습니다 (감정평가서 요약 참고).

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 소방설비, 주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

준공일: 2017년 05월 22일 (사용승인일)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

대상 물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 공용터미널" 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 충북혁신도시는 젊은 인구가 많고 정주 여건 개선 노력이 진행 중인 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 충북혁신도시 공용 터미널, 버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 여건은 보통입니다. 물건지는 남서측으로 왕복 3-4차선, 남동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 주차장, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존(2017-05-26), 소유권 이전(2019-04-10, 매매금 180,000,000원), 근저당(2022-04-06, 전북은행, 793,500,000원), 압류(2023-06-01, 충주세무서장), 가압류(2024-08-07, 덕산농협, 51,018,633원), 임의경매개시결정(2024-11-13, 전북은행, 710,853,370원) 등이 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 6일 접수된 전북은행의 근저당권공동담보목록(을9)입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않으나, '지상권'에 대한 개요만 존재하고 내용은 비어있어 소멸될 가능성이 높습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상이며, 별도의 임차인이 존재할 수 있으므로 현장 확인 및 권리신고 내역 확인이 필요합니다.

주의 필요 문구: 임대관계가 미상이므로, 추후 인수되는 보증금이나 대항력 있는 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

대상 물건은 충북혁신도시 내에 위치하며, 주변으로는 아파트단지, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 충북혁신도시는 공공기관, 산업단지, 상업시설 등이 복합적으로 개발되어 있으며, CGV 영화관, 금융기관(은행) 등이 입점해 있습니다. 최근 주차장 및 편의시설 확충 노력이 이어지고 있습니다.

4.2. 유동인구 및 상권 특징

충북혁신도시는 젊은층 유입이 많아 평균 연령이 낮고 인구 증가세를 보이고 있습니다. 하지만 최근 충북혁신도시 상가 공실률이 29.4%로 높아지고 있어 상권 침체가 우려되고 있습니다. 공공기관 직원들의 낮은 정착률과 경기 침체가 원인으로 분석되며, 일부 상가에서는 5개월 무상 임대 조건을 제시하기도 합니다. 즉시 입주 가능한 1층 코너 상가 임대 매물이 보증금 5,000만원/월세 360만원(부가세 별도)에 나와 있는 사례도 있습니다 (전용 58평 규모, 주차 73대 가능). 본 물건과 같이 공실인 경우, 적극적인 마케팅 전략이 필요합니다.

4.3. 업종 적합성

건축물대장 상 '관리사무소'로 되어 있으나 현황 '일반음식점'으로 이용 중입니다. 이는 업종 변경 허가나 관련 규정 확인이 필요함을 시사합니다. 일반음식점으로 운영 시, 유동인구 및 배후 수요를 고려할 때 잠재력이 있을 수 있으나, 높은 공실률과 상권 침체 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

충북혁신도시 내에는 복합혁신센터(공유평생학습관, 다함께돌봄센터, 공연장 등), 영화관(CGV), 은행(우리, 신한, 농협), 공공기관 등이 위치하고 있습니다. 또한, '꿈자람터'(어린이 실내놀이터, AR스포츠 체험관 등)와 같은 가족 특화 시설도 운영되고 있어 주민들의 생활 편의를 높이고 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

충북혁신도시는 교육발전특구 시범지역으로서 AI 교육 및 진로 체험 중심의 교육 모델을 강화하고 있습니다. 또한 2025년 12월 말 개원을 목표로 하는 국립소방병원이 조성 중이며, 이는 혁신도시와 인근 주민들의 의료 접근성을 높일 것으로 기대됩니다.

5.3. 주거환경

아파트 단지, 공동주택, 단독주택 등이 인접해 있어 주거 인프라가 갖춰져 있습니다. 혁신도시의 평균 연령이 34.3세로 전국 혁신도시 중 가장 젊은 도시로 꼽히며, 가족 친화적 환경 조성을 위한 노력이 이어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/물리적 제약

* 구분 건물이나 현황상 벽체 없이 인접 호실(112호, 115호)과 하나의 공간으로 사용 중: 이는 법적 구분 소유권 행사에 제약을 줄 수 있으며, 분할 매각이나 임대 시 문제가 될 수 있습니다. 또한, 이로 인한 소음, 냄새, 관리 등의 분쟁 소지가 발생할 수 있습니다.

* 건축물대장상 용도(관리사무소)와 현황 용도(일반음식점) 불일치: 이는 추후 양성화 과정에서 문제가 발생하거나, 행정 지도 대상이 될 수 있습니다. 현황 일반음식점의 영업이 지속 가능한지에 대한 확인이 필요합니다.

* 감정가 대비 채무 총액의 현저한 차이: 본 건의 감정가(45,900,000원)는 등기부상 채무 총액(844,518,633원)에 비해 매우 낮습니다. 이는 감정가의 신뢰성 또는 물건의 실제 가치에 대한 의문을 제기하며, 권리 분석 및 입찰 결정 시 매우 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 인접 관계

인접 상가(115호)와 물리적으로 통합되어 사용되는 점은 소유권 행사 및 관리에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에서 폐기물 소각장 설치 관련 주민 반대 움직임이 있었던 사례가 있습니다. 현재 해당 시설들이 직접적으로 물건지와 인접하여 악영향을 미치고 있다는 정보는 없으나, 지역 개발 계획 및 산업 시설 분포 등을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시 내 근린상가로, 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 공용 터미널 인근으로 교통 접근성은 양호하며, 혁신도시의 젊고 성장하는 도시 이미지는 긍정적 요소입니다. 그러나 현재 상가 공실률이 높다는 점, 건축물대장 상 용도와 실제 이용 현황이 다르며, 물리적으로 인접 호실과 통합되어 사용되고 있다는 점은 큰 리스크 요인입니다. 특히, 매우 낮은 감정가와 높은 채무 총액의 괴리는 주의 깊은 판단을 요구합니다. 이러한 제반 사항들을 종합적으로 고려할 때, 적극적인 명도 및 활용 전략, 그리고 잠재적 리스크 해소 방안 마련이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시라는 발전 잠재력이 있는 지역에 위치합니다.

* 건축물대장 상 용도와 실제 이용 용도가 달라, 이를 해결할 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 저렴한 감정가(타 채무액 대비)는 성공적인 낙찰 시 가격 메리트를 제공할 수 있습니다.

* 인접 상가와의 통합 사용을 재구성하여 활용도를 높일 수 있는 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 높은 상가 공실률, 용도 불일치, 물리적 통합 사용이라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 감정가가 채무 총액에 비해 현저히 낮은 점은 물건의 실질 가치에 대한 추가적인 조사가 필요함을 시사합니다. 상기 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 30,000,000원 ~ 40,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권유합니다. (감정가 45,900,000원 대비)

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