나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30407 [3] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 ""충북혁신도시 버스터미널"" 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 및 판매시설 등이 주를 이루는 상가지대로서 제반 주
위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통
이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 제1층 제103호 외 2개호로서
외 벽 : 석재, 판넬 및 스톤코트 마감 등임.
내 벽 : 페인트 마감 등임.
창 호 : 강화유리창호 등임.

이용상태

공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 왕복6차선 포장도로, 북서측으로 왕복4차선 포장도로, 남동측으로 왕
복2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m
~40m)(2015-12-31)(대(주)1-1)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-12-31)(소(특)3-117)(접합)
, 중로1류(폭 20m~25m)(2015-12-31)(중(집)1-6)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)
(중(국)2-35)(접합), 가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-25)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>, 중점경관관리구역
(2020-04-06)(중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

충주지원 2025타경30407 (3)

1.2. 소재지

충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477 1층105호 (도로명 주소: 충청북도 음성군 산학로 20)

1.3. 물건종별

근린상가

1.4. 감정가

520,000,000 원

1.5. 면적

토지면적: 19.72㎡ (약 5.97평)

건물면적: 53.00㎡ (약 16.03평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

동군산농업협동조합

1.9. 건축물정보

* 사용승인일: 2015년 07월 23일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물

* 총호수: 240호

* 건물 전체 용도: 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 (본건 105호는 근린생활시설로 이용중)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 업무시설 및 판매시설 등이 주를 이루는 상가지대로서 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근 간선도로와 연계되어 일반 차량을 이용한 접근성은 보통입니다.

* 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격 등을 고려 시 보통 수준입니다.

* 본건 토지는 북동측으로 왕복 6차선, 북서측으로 왕복 4차선, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역입니다.

* 대로1류(폭 35m~40m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)와 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (접수일자: 2020-11-04, 채권자: 동군산농업협동조합)

3.2. 말소예정권리

* 등기부등본 상 을1 근저당권, 을4 근저당권, 갑5 가압류, 갑7 임의경매, 갑8 압류 등 본 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요는 공란임)

3.4. 채권 총액

* 등기부채권 총액은 1,038,000,000원입니다. (주의: 이는 등기된 채권액의 합계이며, 실제 경매 신청 채권액 등을 포함한 총 채무액은 더 클 수 있습니다.)

3.5. 임차인 현황

* 임대관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 충북혁신도시 내 상업지역에 위치하여 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 주변이 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 밀집된 상업 지대로 형성되어 있어 상업 활동에 유리합니다.

4.2. 건물 용도 및 이용 현황

* 건축물 표제부상 건물 전체 용도는 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설로 복합적이며, 본건 105호는 1층에 위치한 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 1층 상가는 유동인구 및 접근성이 높아 다양한 업종의 영업이 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 토지 이용 및 도로 현황

* 토지는 건부지로 이용 중이며, 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형의 형상입니다.

* 주변으로 대로, 중로, 소로 등 다양한 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 매우 뛰어납니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* "충북혁신도시 버스터미널"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량으로 주요 간선도로 접근이 용이하여 광역 이동이 수월합니다.

5.2. 건물 설비

* 전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등 상가 운영에 필요한 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

* 임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 되어 있으며, 인수되는 보증금은 없으나 실제 점유자 확인 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 명도 저항, 추가 명도 비용 발생 등의 리스크가 있을 수 있습니다. 따라서 명도 과정에 대한 철저한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

6.2. 높은 총 채무 규모

* 경매 신청 채권액 및 근저당권 설정액 등 총 채무 규모가 감정평가액을 크게 상회하고 있어, 낙찰 후 잔금 납부 및 권리 관계 확정에 신중한 검토가 요구됩니다.

6.3. 개발 제한 구역 포함

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 향후 지역 개발 및 재건축 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

* 본건 소재지 및 인근 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 상가 운영 및 자산 가치에 직접적인 부정적 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 충북혁신도시 내 핵심 상업지역에 위치한 근린상가로서, 교통 여건이 매우 우수하며 배후 상권 및 풍부한 유동인구 흡수가 기대되는 입지입니다. 건물 자체의 구조 및 설비 상태도 양호하며, 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있다는 장점이 있습니다. 다만, 임차인 현황이 미상으로 명도 과정에서의 변수 발생 가능성과 채무 총액이 높다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 지역 개발이 지속적으로 이루어지고 있는 만큼, 향후 상권 활성화 및 가치 상승 가능성을 고려한다면 장기적인 관점에서 투자 가치를 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시 개발의 중심지 인근에 위치하여 미래 성장 가치가 높습니다.

* 주요 도로에 인접한 뛰어난 접근성과 높은 가시성을 확보하고 있습니다.

* 버스터미널 인근으로 풍부한 유동인구 및 다양한 업종의 배후 수요 확보가 용이합니다.

* 상업지역 내에 위치하여 다채로운 영업 활동 및 상권 형성에 유리한 조건입니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 매우 깨끗합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로 이 부분에 대한 부담은 없습니다. 하지만 시장 상황, 경쟁 물건과의 비교, 명도 난이도, 예상 임대 수익률, 향후 지역 개발 전망 등을 다각도로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 상권 분석, 낙찰 사례 분석 등을 반드시 수행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.