나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30407 [2] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477 1층104호 근린상가 경매

충청북도 음성군 맹동면 산학로 20, 1층104호 (근린상가) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경30407(충주지원 경매3계). 감정가 520,000,000원, 최저가 212,992,000원. 매각기일은 2026-08-24입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 30407 [2]
소재지	충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477 1층104호
도로명주소	충청북도 음성군 맹동면 산학로 20, 1층104호
용도	근린상가
매각기일	2026.08.24
관할법원	충주지원 경매3계 (043)841-9123)
이용제한	혁신도시개발예정지구, 도시지역, 일반상업지역, (접함)대로1류(폭 35m~40m), (접함)중로1류(폭 20m~25m), (접함)중로2류(폭 15m~20m), (접함)소로3류(폭 8m 미만), 제1종지구단위계획구역, 중점경관관리구역, 가축사육제한구역, (접함)도로구역

충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477 1층104호 근린상가 경매 물건 이미지

면적

토지면적	19.72㎡ (5.97평)
건물면적	53㎡ (16.03평)

금액

감정가	520,000,000원
최저가	212,992,000원 (감정가 대비 41%)
입찰보증금	21,299,200원 (10%)
유찰횟수	4회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.03.23	520,000,000원	유찰
2차	2026.04.27	416,000,000원	유찰
3차	2026.06.08	332,800,000원	유찰
4차	2026.07.13	266,240,000원	유찰
5차	2026.08.24	212,992,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 ""충북혁신도시 버스터미널"" 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 및 판매시설 등이 주를 이루는 상가지대로서 제반 주
위환경은 보통시 됨.
교통상황: 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통
이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통시 됨.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 제1층 제103호 외 2개호로서
외 벽 : 석재, 판넬 및 스톤코트 마감 등임.
내 벽 : 페인트 마감 등임.
창 호 : 강화유리창호 등임.
이용상태: 공히 근린생활시설로 이용중임.
설비내역: 전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이
구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용중
임.
인접 도로상태등: 본건 토지 북동측으로 왕복6차선 포장도로, 북서측으로 왕복4차선 포장도로, 남동측으로 왕
복2차선 포장도로와 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m
~40m)(2015-12-31)(대(주)1-1)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-12-31)(소(특)3-117)(접합)
, 중로1류(폭 20m~25m)(2015-12-31)(중(집)1-6)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)
(중(국)2-35)(접합), 가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-25)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>, 중점경관관리구역
(2020-04-06)(중점경관관리구역)임.
공부와의 차이: --.
기타참고사항(임대관례 및 기타): - 임대관계 미상임.

물건 비고

- 공매 진행 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30407 (2)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477, 1층 104호

용도: 근린상가

감정가: 520,000,000원

토지면적: 19.72㎡ (약 5.96평)

토지지분: 19.722562350506823㎡ (약 5.96평)

건물면적: 53.00㎡ (약 16.03평)

건물지분: 53㎡ (약 16.03평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동군산농업협동조합 (등기부상 말소기준권리)

2. 입지조건

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리에 위치하며, "충북혁신도시 버스터미널" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 밀집된 상가지대로 형성되어 있어, 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근 간선도로와의 연계성이 양호하여 차량 접근성은 보통 수준입니다. 대중교통 이용 여건 역시 노선 및 배차 간격을 고려할 때 보통으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 내 1층에 위치하며, 외벽은 석재, 판넬, 스톤코트 마감, 내벽은 페인트 마감, 창호는 강화유리창호 등으로 시공되었습니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형으로, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

건물 북동측으로는 왕복 6차선, 북서측으로는 왕복 4차선, 남동측으로는 왕복 2차선 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 뛰어납니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로1류, 소로3류, 중로1류, 중로2류 도로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 동군산농업협동조합의 근저당(2020.11.04. 접수, 393,000,000원) 외 후순위 근저당 및 압류 등기들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 841,800,000원으로 파악됩니다.

현재 임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 확인되며, 별도의 임차인 정보는 파악되지 않았습니다. (임대 관계 미상)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 충북혁신도시는 지역의 중심 상권으로, 주위로 근린생활시설, 업무시설, 판매시설이 밀집해 있습니다. 충북혁신도시 버스터미널이 인근에 위치하여 유동인구 흡수에 유리한 입지입니다.

최근 언론 보도에 따르면 충북혁신도시 중심 상가의 공실률이 30%에 근접하는 등 상권 침체 우려가 제기되고 있습니다. 자족 기능 부족으로 '베드타운'화되는 현상에 대한 지적도 있습니다. 따라서 상권 내에서의 경쟁력 확보 및 임대 전략이 중요할 것으로 보입니다.

건물 자체는 10층 규모이며, 총 240호실로 구성되어 있습니다. 건물 1층에 위치한 본 물건은 상가로서의 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

본 건물은 전기, 난방, 위생 및 급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등을 갖추고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 충북혁신도시 버스터미널을 통해 서울, 대전, 인천 등 전국 각지로 이동이 가능하며, 대중교통 이용 여건도 보통 수준입니다.

주변에는 CU, 다이소, 식당 등 다양한 편의시설이 입점해 있습니다. 이 외에도 맹동저수지, 수소안전뮤지엄 등 관광 및 문화시설과의 연계도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공매 진행 중: 본 물건은 현재 공매가 함께 진행 중이라는 특이사항이 있습니다. 이는 경매와 별개로 진행될 수 있으며, 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 상권 침체 우려: 충북혁신도시 상권 전반의 공실률 증가 및 자족 기능 부족에 대한 우려는 잠재적 리스크 요인입니다.

* 악취 문제: 과거 충북혁신도시 일대에서 원인 불명의 악취로 인해 주민들의 민원이 제기된 사례가 있습니다. 정확한 원인은 파악되지 않았으나, 인근 축사 등이 원인으로 거론되기도 했습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시의 주요 상업 지역에 위치한 근린상가로서, 버스터미널 인근이라는 점에서 유동인구 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 최근 충북혁신도시 상권 전반의 공실률 증가 및 자족 기능 미비에 대한 우려와 더불어, 과거 악취 문제 관련 보도 등은 투자 시 신중한 검토가 필요함을 시사합니다. 또한, 공매가 함께 진행 중이라는 점은 낙찰 결정에 있어 중요한 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 혁신도시 내 핵심 상권 입지: 충북혁신도시 버스터미널 인근이라는 탁월한 위치로 향후 상권 활성화 시 높은 가치 상승 기대.

* 근린상가로서의 활용성: 다양한 업종의 근린생활시설로 활용 가능하며, 1층이라는 점에서 접근성이 우수.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸되므로, 낙찰 후 명도 및 인도에 대한 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 520,000,000원입니다. 권리분석상 인수되는 보증금은 없으며, 채권 총액은 841,800,000원입니다.

현재 충북혁신도시 상권의 공실률 증가 추세 및 지역 경제 상황, 그리고 공매 진행 여부 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 주변 시세 및 향후 임대 수익률, 상권 전망 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. (예상 입찰가는 제시된 감정가 및 권리관계 외 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.)1.물건 기본정보