나이스옥션 법원경매 성남 2024타경66018 [1] 경기도 하남시 망월동 1079-2 성산타워 8층823호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사역" 북측 에 위치한 부동산으로서 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 미사역(지하철 5호선), 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하5층 지상15층 내 제8층 823호로서,
외벽 : 석재붙임, 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등,
창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.(후면‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생, 급배수, 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 20미터내외의 도로, 동측으로 약 10미터내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(2018-09-20)(동탄(1)지구), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경66018 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1079-2 성산타워 8층823호

용도: 오피스텔

감정가: 105,000,000원

토지면적: 3.43㎡ (약 1.04평)

건물면적: 19.53㎡ (약 5.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이건희 (등기부상 강제경매 개시 결정자)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사역" 북측에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 업무 시설, 근린생활 시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 미사역과 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태:

본건 부동산은 남측으로 약 20미터, 동측으로 약 10미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황 요약:

집합건물 등기부상 주요 권리 변동 내역이 확인됩니다. 말소기준권리는 2024년 4월 1일자 시흥세무서장의 압류 등기입니다. 이보다 선순위인 권리들은 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 122,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 31일

* 확정일자: 2021년 5월 18일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 122,000,000원 (배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있음)

권리분석 종합:

본건은 임차인 이 이 선순위 주택임차권(확정일자 2021년 5월 18일)을 가지고 있으며, 전입일자(2021년 5월 31일)를 통해 대항력이 있습니다. 말소기준권리(2024년 4월 1일 압류)보다 선순위인 임차권이므로, 배당받지 못하는 보증금(122,000,000원)은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

1.3. 상권분석

지역 특성:

본건이 위치한 하남시 망월동은 미사강변도시 개발과 함께 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다. 미사역 역세권을 중심으로 상업 활동이 활발합니다.

토지 이용계획:

본건 토지는 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로 및 중로에 접해 있어 개발 및 이용에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

건물 용도:

집합건축물대장상 본건 건물은 오피스텔 및 근린생활시설, 문화및집회시설, 판매시설 등으로 복합 사용되고 있으며, 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

최근 시세 동향:

최근 2026년 3월에 동일 건물(성산타워) 내 19.53㎡ 면적이 89,000,000원에 거래되었고, 2026년 7월에는 80,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(105,000,000원)보다 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 마감:

본건은 철근콘크리트 구조의 평슬래브 지붕을 가진 지하 5층, 지상 15층 건물 중 제8층 823호입니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시창으로 되어 있습니다.

설비 내역:

위생, 급배수, 개별난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

건축 정보:

본 건물은 2018년에 준공되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권으로 인한 보증금 인수 부담:

가장 중요한 리스크는 임차인 이 의 보증금 122,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 예상 낙찰가 외에 추가적으로 부담해야 할 금액이므로, 총 투자 비용에 큰 영향을 미칩니다.

임대 관계 미상:

물건명세서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 거주 중인 임차인 이 외에 다른 임대차 관계가 있는지, 또는 다른 권리 관계가 존재하는지에 대한 추가 확인이 필요합니다.

감정가와 실거래가 괴리:

본건의 감정가는 105,000,000원이지만, 최근 동일 면적의 실거래가는 80,000,000원에서 89,000,000원 수준으로 형성되어 있어 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요합니다.

혐오시설 여부:

제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설이 있다는 내용은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 미사역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로서 입지 조건은 양호합니다. 하지만, 선순위 임차인의 보증금 122,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높아 매수인의 실제 부담액이 크게 증가할 수 있는 점이 가장 큰 문제입니다. 또한, 감정가와 실거래가 간의 차이가 크다는 점도 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 미사역 초역세권의 우수한 입지 조건

* 2018년 준공으로 비교적 신축인 오피스텔

* 미사강변도시 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력

* 소형 면적으로 임대 수요 확보 가능성 (단, 보증금 인수 부담 고려 필요)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 105,000,000원

최근 매매가 (19.53㎡ 기준): 80,000,000원 ~ 89,000,000원

건물면적: 19.53㎡ (약 5.91평)

본 건은 선순위 임차인 이 의 보증금 122,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 따라서 '인수 보증금'을 제외한 순수 부동산의 시장 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 실거래가(80,000,000원 ~ 89,000,000원)와 물건의 현재 상태, 그리고 감정가 대비 실거래가의 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

'인수 보증금'을 제외한 순수 부동산 가치 기반의 예상 입찰가는 약 85,000,000원 수준으로 판단됩니다.

다만, 실제 입찰 시에는 예상되는 총 투자 비용(예상 입찰가 + 인수 보증금 122,000,000원 + 경매 제반 비용 + 명도 비용)이 합리적인지 반드시 재검토해야 합니다. 최종 낙찰가는 입찰 경쟁률 및 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.