나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55922 [2] 경기도 화성시 봉담읍 상리 681-3 세정프라자1동 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 '화담고등학교' 남측 인근에 위치하고 주위는 아파트단지, 학교, 공원, 일반음식점, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 서측 및 남측 인근에 통과하는 간선도로(상리1길, 상리3길)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층 지상5층 상가빌딩중 1층 103호, 2층 202호, 209호로서
외벽 : 석재 붙임 등 내벽 : 몰탈 페인팅 등
바닥 ; 타일 깔기 등 창호 : 알루미늄샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

본건 1층 103호, 2층 202호는 근린상가로 이용중이고 2층 209호는 공실상태임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형에 가까운 토지로서 상가빌딩 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로에 접하고 빌딩 지하주차장 출입로는 남측 중로에 연결되는 등 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역(봉담2지구)으로 지구단위계획구역(화성봉담2지구)이고 중로3류(폭 12m ∼15m)에 접하며 가축사육제한구역(전부제한), 공공주택지구, 상대보호구역, 성장관리권역 임.

공부와의 차이

본건 평가의뢰서상 기호(1)의 대지에 대한 소유권 비율이 16.02748㎡ 로 의뢰되었으나 부동산등기부 및 토지대장상 대지에 대한 소유권 비율이 22.17449㎡ 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

근린상가로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 수원지방법원 2025타경55922 (2)

소재지: 경기도 화성시 봉담읍 상리 681-3 세정프라자1동 2층202호

용도: 근린상가

감정가: 250,000,000원

토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

토지 제공 면적: 16.02748㎡ (약 4.85평)

건물면적: 34.00㎡ (약 10.29평)

건물 제공 면적: 34㎡ (약 10.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안산신용협동조합 (추정)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층 지상5층 상가빌딩 내 2층 202호

특이사항: 공동담보 경매

1.2. 특이사항 및 공부상 차이

* 감정평가서상 기재된 토지에 대한 소유권 비율(16.02748㎡)과 부동산 등기부 및 토지대장상 대지에 대한 소유권 비율(22.17449㎡) 사이에 차이가 있습니다. 실제 소유권 비율이 더 클 가능성이 있으며, 이는 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 경기도 화성시 봉담읍 상리, '화담고등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지, 학교, 공원, 일반음식점, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량의 출입 및 주정차가 용이합니다.

* 건물 서측 및 남측 인근을 통과하는 간선도로(상리1길, 상리3길)에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 본건 건물은 남측 중로(폭 12~15m)에 접해 있으며, 건물 지하주차장 출입로가 남측 중로와 연결되어 있어 도로 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지이용계획

* 준주거지역(봉담2지구) 내 지구단위계획구역(화성봉담2지구)에 속해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리는 2020년 11월 25일 접수된 안산신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 홍

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입/사업일자: 2022-06-15

* 확정일자: 2025-04-15

* 배당신고일자: 2025-05-22

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 임차인 홍 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 채권 총액

* 12,000,000원 (근저당권 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 본건 주변에는 아파트 단지와 학교(화담고등학교)가 인접해 있으며, 공원, 일반음식점, 기타 근린상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 지역 내에는 '우리끼리키즈룸 봉담점'과 같은 가족 단위 여가 시설이 존재합니다.

* 온천 시설로는 율암온천이 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다.

4.2. 지역 특성 및 공실률

* 화성 봉담2지구는 지구단위계획구역으로 개발 계획이 진행된 지역입니다.

* 화성 봉담읍 지역의 소규모 상가 공실률은 1.4% 수준으로 비교적 낮은 편입니다.

* 본건이 속한 세정프라자 건물 내 2층 209호는 공실 상태로 파악되어, 해당 건물 및 인근 상가 공실률에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

4.3. 잠재적 혐오 시설

* 현재까지 검색된 정보상으로는 본건 부동산 인근에 직접적인 혐오 시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리장 등)의 직접적인 입지는 확인되지 않았습니다. 다만, 화성시 전체적으로는 발안산단 내 소각장 증설을 둘러싼 주민 반발이 일부 존재하며, 하가등리 그린환경센터(쓰레기 소각장) 운영 관련 갈등 사례가 있었습니다. 이러한 지역 내 대규모 시설 설치 또는 운영 관련 이슈는 향후 지역 가치에 잠재적인 영향을 미칠 수 있으므로, 지속적인 관심이 필요합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 학원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 정보는 별도 조사 필요)

* 교통: 봉담읍 상리 지역은 대중교통 노선이 운행 중이며, 주요 도로망과의 접근성이 양호하여 차량 이용 시 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 면적 관련 차이: 감정평가서상의 토지 지분 면적과 실제 등기부/토지대장상 면적(22.17449㎡) 간의 차이가 존재합니다. 이 차이 자체는 실제 면적이 더 클 가능성을 시사하지만, 정확한 면적 확인 및 등기부상 정리가 필요합니다.

* 동일 건물 내 공실: 현재 본건이 소재한 세정프라자 건물 내 2층 209호가 공실 상태인 점은 해당 건물 또는 인근 상권의 임대 수요를 신중하게 분석해야 할 필요성을 제기합니다.

* 지역 개발 계획: 봉담2지구는 지구단위계획구역으로, 관련 개발 계획에 따라 지역 환경이 변화될 수 있습니다.

* 쓰레기 소각장 관련 이슈: 화성시 내에서 소각장 증설 및 운영 관련 지역 주민들과의 갈등 사례가 존재하여, 향후 지역 개발 및 환경 관련 이슈에 대한 잠재적 영향 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 화성시 봉담읍의 아파트 단지 및 학교 인근에 위치한 근린상가로, 배후 수요가 있는 지역에 자리하고 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 적다는 장점이 있습니다. (임차인은 대항력 없음)

* 다만, 토지 면적 관련 차이, 동일 건물 내 공실 존재, 그리고 지역 개발 계획 및 잠재적 환경 이슈 등은 투자 결정 시 신중한 검토와 현장 조사가 요구됩니다.

* 상권의 실제 가치와 향후 임대 수익률, 시장 상황을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 상권: 아파트 단지와 학교가 인접하여 지역 주민 및 학생을 대상으로 하는 업종의 안정적인 영업 가능성이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 성장 가능 지역: 봉담2지구와 같은 개발 계획이 진행 중인 지역 내 입지로, 향후 지역 발전에 따른 가치 상승 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 250,000,000원

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 현장 조사를 통한 시세, 임대 수익률, 투자 위험 요소 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수되는 권리가 없다는 점을 감안하더라도, 지역 상권의 실제 수요, 건물 상태, 공실 리스크, 그리고 유사 물건의 낙찰가율 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정할 필요가 있습니다.

* 일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 고려되나, 본 건의 경우 구체적인 시장 분석과 현장 상황 파악이 우선되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.