나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55922 [3] 경기도 화성시 봉담읍 상리 681-3 세정프라자1동 2층209호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 '화담고등학교' 남측 인근에 위치하고 주위는 아파트단지, 학교, 공원, 일반음식점, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 서측 및 남측 인근에 통과하는 간선도로(상리1길, 상리3길)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층 지상5층 상가빌딩중 1층 103호, 2층 202호, 209호로서
외벽 : 석재 붙임 등 내벽 : 몰탈 페인팅 등
바닥 ; 타일 깔기 등 창호 : 알루미늄샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

본건 1층 103호, 2층 202호는 근린상가로 이용중이고 2층 209호는 공실상태임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형에 가까운 토지로서 상가빌딩 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로에 접하고 빌딩 지하주차장 출입로는 남측 중로에 연결되는 등 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역(봉담2지구)으로 지구단위계획구역(화성봉담2지구)이고 중로3류(폭 12m ∼15m)에 접하며 가축사육제한구역(전부제한), 공공주택지구, 상대보호구역, 성장관리권역 임.

공부와의 차이

본건 평가의뢰서상 기호(1)의 대지에 대한 소유권 비율이 16.02748㎡ 로 의뢰되었으나 부동산등기부 및 토지대장상 대지에 대한 소유권 비율이 22.17449㎡ 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55922 (3)

소재지: 경기도 화성시 봉담읍 상리 681-3 세정프라자1동 2층 209호

용도: 근린상가

감정가: 260,000,000 원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 공부와의 차이, 공실 상태

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.14㎡ (약 5.49 평)

토지지분: 18.13933㎡ (약 5.49 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.48㎡ (약 11.64 평)

건물지분: 38.48㎡ (약 11.64 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층 지상5층 상가빌딩 내

해당 호수: 2층 209호

외벽: 석재 붙임 등

내벽: 몰탈 페인팅 등

바닥: 타일 깔기 등

창호: 알루미늄샤시 창호

현상 및 관리상태: 보통

설비내역: 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등

1.4. 토지 정보

토지형상: 인접지와 등고평탄한 정방형에 가까운 토지

토지이용상태: 상가빌딩 부지로 사용 중

인접 도로상태: 본건 남측으로 중로에 접하며 빌딩 지하주차장 출입로는 남측 중로에 연결됨

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역(봉담2지구), 지구단위계획구역(화성봉담2지구), 중로3류(폭 12m ∼15m) 접함, 가축사육제한구역(전부제한), 공공주택지구, 상대보호구역, 성장관리권역

1.5. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표 요약:

본건은 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 '화담고등학교' 남측 인근에 위치하고 주위는 아파트단지, 학교, 공원, 일반음식점, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 서측 및 남측 인근에 통과하는 간선도로(상리1길, 상리3길)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

본건 1층 103호, 2층 202호는 근린상가로 이용중이고 2층 209호는 공실 상태임.

공부와의 차이: 평가의뢰서상 기호(1) 대지에 대한 소유권 비율 16.02748㎡이나, 부동산등기부 및 토지대장상 대지 소유권 비율 22.17449㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 '화담고등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 학교, 공원, 일반음식점, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 건물까지 차량의 출입 및 주정차가 용이합니다. 건물 서측 및 남측 인근으로 통과하는 간선도로(상리1길, 상리3길)에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 인접한 도로는 중로(폭 12m~15m)에 접해 있으며, 빌딩 지하주차장 진입로도 이 도록에 연결되어 있어 도로 접근성은 양호합니다.

2.3. 토지이용 및 지구단위계획

본건 토지는 준주거지역으로 지정되어 있으며, 화성봉담2지구 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 해당 지역은 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

현재 등기부상 소유권 보존 등기는 2020년 11월 25일 주식회사도오 명의로 되어 있습니다.

동일자로 근저당권 공동담보 목록 등기(안산신용협동조합, 채권최고액 12,000,000원)가 설정되어 있습니다.

동일자로 수협은행 앞으로 소유권 이전신탁 등기가 되어 있습니다.

본 경매 개시 결정은 2025년 5월 13일 수원지방법원에서 안산신용협동조합에 의해 임의경매로 접수되었습니다 (사건번호 2025타경55922).

2025년 7월 24일 화성시의 압류 등기가 추가되었습니다.

등기부채권 총액은 12,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

등기부상 최선순위 근저당권(을1)이 말소기준권리가 됩니다. 본 경매 절차를 통해 근저당권, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 명시된 바 없으나, 지상권에 대한 개요가 비고란에 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

본 건에 대한 임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 임대관계 또한 미상으로 확인됩니다.

따라서, 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금/차임 등 인수 조건에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 화성시 봉담읍 상리는 아파트 단지와 학교가 밀집한 지역을 배후로 하고 있습니다. 주변에는 일반음식점 및 근린상가 등이 다수 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 화담고등학교가 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 업종의 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 상권 특성

봉담2지구는 신규 택지개발지구로, 지속적인 인구 유입과 함께 상권이 확장될 가능성이 있습니다. 본건은 이러한 성장 잠재력을 가진 지역에 위치하고 있으며, 준주거지역으로 분류되어 있어 다양한 업종의 근린생활시설 입점이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 화담고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 이 외에도 봉담읍 내 초등학교, 중학교 등이 분포하고 있어 통학이 편리합니다.

5.2. 편의시설 및 녹지

주변에 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 생활 환경을 조성합니다. 마트, 은행, 병원 등 생활 편의시설은 봉담읍 중심 시가지 방향으로 추가적인 조사가 필요하나, 근린상가 지역 내 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

5.3. 혐오시설 유무

현재까지의 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 특별한 혐오시설이 보고된 바는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

본건 2층 209호는 현재 공실 상태로, 즉시 임대 수입을 기대하기 어렵습니다. 공실의 원인 파악 및 공실 해소를 위한 전략 수립이 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이

토지 대장상 지분 면적이 감정평가서 요약과 다르게 기재되어 있어, 이 부분에 대한 명확한 확인과 법적 검토가 필요합니다. 이는 소유권 행사 및 향후 재산 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 미상 임대관계 및 임차인

임대관계가 미상이며, 인수 보증금 또한 0원으로 표시되어 있어 임차인 현황에 대한 정보 부족은 큰 리스크 요인입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

6.4. 권리관계 복잡성

소유권이전신탁 등기가 존재하며, 공동담보 물건으로 경매가 진행된 점 등을 미루어 볼 때 복잡한 권리관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 봉담읍 상리의 근린상가 물건으로, 화담고등학교 인근에 위치하여 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 준주거지역으로서의 개발 잠재력과 편리한 교통 접근성은 긍정적인 요소입니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 토지 대장과의 면적 차이, 임차인 현황 미파악 등은 주의 깊은 접근이 필요한 부분입니다. 특히, 임대관계 미상 및 인수 보증금 0원 표기는 대항력 있는 임차인 존재 가능성을 시사하므로, 현장 조사 시 임차인 권리관계 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신규 택지개발지구(봉담2지구) 내 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유

* 화담고등학교 인접으로 학생 및 교직원 대상 상권 수요 기대

* 넓은 도로에 접하고 있어 차량 접근성 우수

* 감정가 대비 저평가 가능성 (단, 권리관계 및 공실 해소 방안에 따라 달라짐)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 260,000,000원입니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

현재 공실 상태이며, 임차인 미확인, 공부와의 차이 등 리스크 요인을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

권리관계 상 낙찰 시 소멸되는 채권액을 고려하되, 향후 임대 수익률과 공실 해소 가능성을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

시장 상황 및 유사 물건 거래 사례를 추가적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 구체적인 입찰가는 현장 조사 및 법률 전문가의 조언을 바탕으로 최종 결정해야 합니다.

본건의 경우, 감정가의 70~80% 수준을 초기 고려 범위로 설정하고, 권리분석 및 현장 조사 결과를 반영하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. (예: 182,000,000원 ~ 208,000,000원)

그러나 위에 명시된 리스크 요인들을 감안할 때, 더 낮은 가격에서 접근하거나 유찰을 기다리는 전략도 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.