나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경61278 [14] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 2층205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2024.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "8호선 강동구청역" 동측 인근
에 위치하고 주위는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주
위환경은 보통임.

기호 8-12, 15는 서울특별시 강동구 천호동 소재 "5호선 강동역" 북측 인근에 위치하고 주위
는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 인근에 지하철역 "8호선 강동구
청역" 및 노선버스정류장이 소재하고 기호 8-12, 15는 인근에 지하철역 "5호선 강동역" 및
노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 공히 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내
제2층 제206호 외 10개호로서, (사용승인일 : 2021.04.23)
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

기호 8-12, 15는 공히 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내
제2층 제204호 외 5개호로서, (사용승인일 : 2020.10.14)
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이고,
기호 8-12, 15는 오피스텔로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비, 개별난방설비 등의 구조임.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
기호 8-12, 15는 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 북동측으로 노폭 약 23미터 내외, 남서측으로 노폭 약 8미터
내외의 포장도로에 접하고,
기호 8-12, 15는 동측으로 노폭 약 10미터 내외, 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의
포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역,
도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163
m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도
법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>임.

기호 8-12, 15 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구), 가축사육제한구역(20
14-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법
률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시
다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경61278 (14)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 2층205호

용도: 도시형생활주택

건물 사용승인일: 2021.04.23

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 202,000,000원

재매각 여부: 재매각

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.38㎡ (약 2.23평)

토지지분: 7.385㎡ (약 2.23평)

건물면적: 14.04㎡ (약 4.25평)

건물지분: 14.04㎡ (약 4.25평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동에 위치하며, 지하철 8호선 강동구청역 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 8호선 강동구청역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

건물은 북동측으로 노폭 약 23미터, 남서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

관련 제한 사항으로는 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한 구역 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 임차인 김 (주택도시보증공사)이 거주 중입니다.

임차인은 2021년 8월 2일 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 보증금은 225,000,000원, 차임은 0원입니다.

확정일자는 2021년 7월 12일입니다.

3.2. 등기부 요약 및 권리 분석

집합건물 등기부상 소유권 보존 등기일은 2021년 5월 7일입니다.

을구 1번 순위로 2021년 5월 7일 접수된 주택임차권(김경현)이 있으며, 보증금 225,000,000원으로 등기되어 있습니다.

이 임차권은 말소되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

최근 권리로는 2023년 12월 28일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(채권액 3,852,900,000원)이 있습니다.

등기부채권 총액은 225,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 을구 1번 주택임차권 등기는 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 임차인의 보증금 225,000,000원은 낙찰 후 배당 결과에 따라 매수인이 추가로 부담해야 할 수 있는 금액입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지는 다세대주택, 공동주택과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

지하철역 인근으로 유동인구가 존재하며, 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 상권 특성

주거 밀집 지역에 위치하여 주거 편의성이 높으며, 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

인근에 5호선 강동역 및 8호선 강동구청역이 위치하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

인근에 마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 환경

토지이용계획상 교육환경보호구역(상대보호구역 포함)으로 지정되어 있어, 주변 교육 시설 보호에 대한 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

선순위 임차인이 존재하며, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 있습니다.

임차인의 보증금 225,000,000원은 낙찰가 외 추가적인 인수 금액이 될 수 있습니다.

6.2. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 최초 입찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있을 수 있습니다. 이러한 사유에 대한 추가 조사가 필요합니다.

6.3. 기타

건물 사용승인일이 2021년으로 비교적 최신이나, 내부 구조나 마감 상태는 현장 확인이 필수적입니다.

건축물대장상 전유부 정보와 현황이 다를 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 225,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 금액의 인수 가능성이 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

재매각 물건이라는 점도 유의해야 하며, 임차인 인수 부담을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 8호선 강동구청역 인근으로 교통이 편리합니다.

신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신 건물입니다.

소형 면적: 14.04㎡ (약 4.25평)의 소형 주거 공간으로 1인 가구 임대 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

본건의 전용면적은 14.04㎡(약 4.25평)입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 건물 내 유사 면적(14㎡~15㎡)의 매매가는 약 202,000,000원에서 233,000,000원 수준입니다.

예상 입찰가 산정:

예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'을 제외한 금액을 고려해야 합니다. 즉, 예상 입찰가(X) + 인수 보증금(Y) = 해당 물건의 시장 가치(V) 가 되어야 합니다.

본건의 시장 가치(V)를 최근 유사 거래가 평균인 약 220,000,000원으로 가정하고, 인수해야 할 임차인 보증금(Y)이 225,000,000원임을 고려하면,

최대 가능한 입찰가 X = V - Y = 220,000,000원 - 225,000,000원 = -5,000,000원 이 됩니다.

이는 본건의 시장 가치보다 인수해야 할 보증금이 더 높아, 단순 시세 차익을 기대하기 어려운 상황임을 시사합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 매우 낮게 형성될 가능성이 높으며, 법원에서 정한 최저매각가격을 초과하지 않는 범위 내에서, 실질적인 인수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세보다 현저히 낮아지는 경우에만 투자를 고려할 수 있습니다.

현재 상황에서는 적극적인 투자를 권장하기 어렵습니다.

예상 입찰가 범위: 5,000,000원 ~ 15,000,000원 (이는 시장 가치와 인수 비용 간의 차이를 반영한 이론적인 최대 범위이며, 실제 입찰가는 법원의 최저매각가격 및 시장 상황에 따라 달라집니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.