나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경61278 [16] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 10층1002호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2024.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "8호선 강동구청역" 동측 인근
에 위치하고 주위는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주
위환경은 보통임.

기호 8-12, 15는 서울특별시 강동구 천호동 소재 "5호선 강동역" 북측 인근에 위치하고 주위
는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 인근에 지하철역 "8호선 강동구
청역" 및 노선버스정류장이 소재하고 기호 8-12, 15는 인근에 지하철역 "5호선 강동역" 및
노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 공히 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내
제2층 제206호 외 10개호로서, (사용승인일 : 2021.04.23)
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

기호 8-12, 15는 공히 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내
제2층 제204호 외 5개호로서, (사용승인일 : 2020.10.14)
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이고,
기호 8-12, 15는 오피스텔로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비, 개별난방설비 등의 구조임.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
기호 8-12, 15는 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 북동측으로 노폭 약 23미터 내외, 남서측으로 노폭 약 8미터
내외의 포장도로에 접하고,
기호 8-12, 15는 동측으로 노폭 약 10미터 내외, 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의
포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역,
도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163
m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도
법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>임.

기호 8-12, 15 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구), 가축사육제한구역(20
14-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법
률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시
다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.08.07.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경61278 (16)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 548-4, 에스아이팰리스센트럴성내 10층1002호

건물 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 10층 1002호

사용 승인일: 2021년 04월 23일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 7.38㎡ (약 2.23평)

토지 지분: 7.385㎡

건물 면적: 14.04㎡ (약 4.25평)

건물 지분: 14.04㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 210,000,000원 (2억 1천만원)

1.5. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동에 위치하며, 지하철 8호선 강동구청역이 인근에 소재합니다. 주위는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대중교통 이용이 편리하며, 인근에 지하철 8호선 강동구청역 및 다수의 노선버스정류장이 소재합니다. 자가용 차량으로의 접근 또한 용이합니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 북동측으로 노폭 약 23미터, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 12월 28일 접수된 서울동부지방법원의 강제경매개시결정 (갑5)입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 대항력 있는 임차인으로 차민지 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 차 (주택도시보증공사 대리)

* 보증금: 229,000,000원 (2억 2천 9백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 08월 11일

* 확정일자: 2021년 08월 11일

* 배당신고일자: 2023년 05월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차권은 말소기준권리보다 선순위(2021.08.11. 전입)이므로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (을1 등기: 2023.05.18. 접수, 권리금액 229,000,000원, 말소: 인수)

3.3. 기타 권리사항

소유권보존, 신탁등기말소, 소유권이전 등의 권리가 등기부등본에 기재되어 있으나, 상기 말소기준권리에 의해 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수 보증금

임차인 차민지 씨의 보증금 229,000,000원은 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 강동구 성내동은 역세권에 따른 유동인구와 주거 수요가 형성되어 있으며, 다세대주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 주변 시설

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 지하철 8호선 강동구청역을 통한 서울 시내 접근성이 양호합니다.

4.3. 건물 유형

해당 건물은 2021년 준공된 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 주거 공간에 대한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

지하철 8호선 강동구청역이 도보 이용 가능한 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교육 환경

토지이용계획상 교육환경보호구역 및 상대보호구역에 해당하여 교육 환경은 비교적 양호한 편입니다.

5.3. 편의 및 기반 시설

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 일상생활을 영위하기에 편리합니다. 건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 화재 탐지, 승강기, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.4. 주변 시설 검색 결과

주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 본건에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설(대형 폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전구역 등이 포함되어 있어 관련 규제를 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 부담

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 229,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 감정가를 상회하므로, 인수 금액 발생 시 상당한 추가 자금 투입이 필요합니다.

6.2. 소형 면적으로 인한 수요 제한

본건의 전용면적은 14.04㎡ (약 4.25평)으로 매우 협소하여, 향후 매도 시 수요층이 1인 가구로 제한될 수 있습니다.

6.3. 지역 내 경쟁 심화 가능성

유사한 유형의 도시형생활주택 및 오피스텔이 주변에 공급될 경우, 임대 수익률 및 시세 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 규제 및 제한 사항

해당 토지는 제3종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규 및 지구단위계획에 따른 개발 및 이용 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 8호선 강동구청역 역세권이라는 입지적 강점을 지니고 있습니다. 그러나 229,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 만약 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인은 추가적인 상당한 자금을 투입해야 하므로, 신중한 접근이 요구됩니다. 매우 작은 면적은 1인 가구 대상 임대 수익형 투자에는 적합할 수 있으나, 투자 수익률과 위험성을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 소형 주거 공간: 8호선 강동구청역 인근에 위치하여 직장인 등 1인 가구의 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 소형 면적 대비 안정적인 월세 수익 창출이 가능합니다.

* 최신 준공 건물: 2021년 준공으로 노후도가 낮아 유지보수 비용 절감이 기대됩니다.

* 강남 접근성: 지하철 8호선 이용 시 강남 등 주요 업무지구 접근이 용이합니다.

9. 예상 입찰가 분석

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 성내동 일대의 다세대/연립 주택으로, 대부분 2004년~2024년 사이에 건축된 건물들입니다. 본건(2021년 준공)과 직접적인 비교가 가능한 동일 단지 내 최근 실거래가는 제시되지 않았습니다.

비교 대상 매매가:

* 퀸스빌 (2004년 준공, 59.19㎡): 28,000만원

* 한성올림픽파크아파트 (2024년 준공, 40.512㎡): 41,500만원

* 타워파크주택(A동) (2013년 준공, 29.81㎡): 31,500만원

본건의 전용면적은 14.04㎡ (약 4.25평)으로, 비교 대상 대비 매우 작은 편입니다. 단위 면적당 가격으로 환산 시, 본건의 감정가 2억 1천만원은 약 4,940만원/평으로, 이는 다른 비교 사례와 비교했을 때 절대적으로 높다고 보기는 어렵습니다. 다만, 신축 건물이라는 점과 역세권 입지를 고려할 때, 이러한 가격 책정은 타당성을 가집니다.

9.2. 예상 입찰가 산정 시 유의사항

본 건의 가장 중요한 고려 사항은 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금 229,000,000원 입니다. 이는 감정가 210,000,000원보다 높은 금액입니다.

따라서, 낙찰가가 감정가인 210,000,000원으로 결정된다 하더라도, 총 실질 투입 금액은 낙찰가(210,000,000원) + 인수 보증금(229,000,000원) = 439,000,000원이 됩니다. 이는 실질적인 투자 부담이 매우 크다는 것을 의미합니다.

* 권장 사항 :

* 임차인이 경매 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있는지 여부를 면밀히 파악해야 합니다. 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 하므로, 투자자는 최소 229,000,000원 이상의 자금을 추가로 확보해야 합니다.

* 본건은 인수하는 보증금액이 감정가를 초과하므로, 일반적인 경매 투자 방식과는 다릅니다. 단순히 감정가 대비 몇 % 수준으로 입찰가를 산정하기보다는, 인수 후 예상되는 임대 수익률, 향후 매도 시 예상 가격 등을 종합적으로 고려하여, 총 투입 비용(낙찰가 + 인수 보증금) 대비 수익성을 면밀히 분석해야 합니다.

* 현재 시점에서는 인수 보증금 부담으로 인해 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다. 신중하게 검토 후, 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 맞춰 합리적인 수준을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.