나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경61278 [13] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 13층1306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2024.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "8호선 강동구청역" 동측 인근
에 위치하고 주위는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주
위환경은 보통임.

기호 8-12, 15는 서울특별시 강동구 천호동 소재 "5호선 강동역" 북측 인근에 위치하고 주위
는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 인근에 지하철역 "8호선 강동구
청역" 및 노선버스정류장이 소재하고 기호 8-12, 15는 인근에 지하철역 "5호선 강동역" 및
노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 공히 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내
제2층 제206호 외 10개호로서, (사용승인일 : 2021.04.23)
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

기호 8-12, 15는 공히 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내
제2층 제204호 외 5개호로서, (사용승인일 : 2020.10.14)
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이고,
기호 8-12, 15는 오피스텔로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비, 개별난방설비 등의 구조임.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
기호 8-12, 15는 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 북동측으로 노폭 약 23미터 내외, 남서측으로 노폭 약 8미터
내외의 포장도로에 접하고,
기호 8-12, 15는 동측으로 노폭 약 10미터 내외, 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의
포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역,
도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163
m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도
법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>임.

기호 8-12, 15 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구), 가축사육제한구역(20
14-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법
률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시
다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.08.07.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경61278 (13)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 13층1306호

용도: 도시형생활주택

감정가: 211,000,000원

토지면적: 7.40㎡ (약 2.24평)

건물면적: 14.07㎡ (약 4.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "8호선 강동구청역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 8호선 강동구청역 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 구조 및 사용승인일

본건이 속한 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 13층 1306호이며, 사용승인일은 2021년 04월 23일입니다. 외벽은 석재붙임 등 마감되었고, 창호는 샷시 창호 등입니다.

토지 이용 및 주변 도로

기호 1-7, 13, 14, 16, 17 토지는 대체로 평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 본건 토지는 북동측으로 노폭 약 23미터 내외, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존등기(2021.05.07)가 있으며, 주택임차권(2023.05.22 접수, 권리금액 239,000,000원)이 존재합니다. 또한, 강제경매 개시 결정(2023.12.28, 채권액 3,852,900,000원)이 등기되어 있습니다.

임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(고 )

보증금: 239,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 07월 07일

확정일자: 2021년 06월 21일

배당신고일자: 2023년 05월 22일

대항력: 있음

인수되는 권리

물건명세서상, 2023년 05월 22일 접수된 을구 1번 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석 요약

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(239,000,000원)이 감정가(211,000,000원)를 초과하므로, 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성이 매우 높습니다.

1.3. 상권분석

인근 유사 물건 시세 비교

주변의 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적대의 주거용 건물 거래가 있었습니다. 예를 들어, 2004년식 59.19㎡ 다세대가 2026년 5월 28,000만원에 거래되었고 (평당 약 47.3만원), 2013년식 29.81㎡ 다세대가 2026년 5월 31,500만원에 거래되었습니다 (평당 약 105.7만원). 본건은 2021년식 신축 도시형생활주택으로, 면적(14.07㎡)이 작음을 고려할 때, 평당 가격은 유사하거나 더 높을 것으로 예상됩니다.

건물 연식 및 단지 규모

본건이 속한 에스아이팰리스센트럴성내 건물은 2021년 4월에 사용승인된 신축 건물입니다. 총 15층 규모이며, 총 82세대로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설 및 주거 환경

인근에 지하철역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 및 보증금 인수

본건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금(239,000,000원)이 감정가(211,000,000원)보다 높다는 점입니다. 이는 경매 낙찰 시 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 것을 의미합니다.

소형 면적

건물 면적이 14.07㎡로 매우 작아, 활용도가 제한적일 수 있습니다.

기타 법적 제한

토지이용계획상 비행안전구역, 대공방어협조구역 등 군사 관련 제한사항이 있으며, 이는 건축 및 이용에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축 건물이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 인수 부담이 있어 투자에 신중을 기해야 합니다. 임차인 보증금(239,000,000원)이 감정가(211,000,000원)를 초과하므로, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물로 외관상 상태 양호

* 강동구청역, 강동역 인근의 우수한 교통 및 생활 인프라

* 매우 높은 임차인 보증금 인수 위험

* 소형 면적으로 인한 활용도 제약

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정하며, 감정가(211,000,000원)를 기준으로 하되, 높은 권리 인수 위험을 고려하여 보수적으로 책정합니다.

예상 입찰가: 200,000,000원

*참고: 위 예상 입찰가로 낙찰받을 경우, 임차인의 보증금 239,000,000원을 추가로 인수해야 하므로, 총 실질적인 취득 비용은 약 439,000,000원 (200,000,000원 + 239,000,000원)이 될 것으로 예상됩니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.