나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경61278 [7] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 12층1204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2024.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "8호선 강동구청역" 동측 인근
에 위치하고 주위는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주
위환경은 보통임.

기호 8-12, 15는 서울특별시 강동구 천호동 소재 "5호선 강동역" 북측 인근에 위치하고 주위
는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 인근에 지하철역 "8호선 강동구
청역" 및 노선버스정류장이 소재하고 기호 8-12, 15는 인근에 지하철역 "5호선 강동역" 및
노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 공히 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내
제2층 제206호 외 10개호로서, (사용승인일 : 2021.04.23)
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

기호 8-12, 15는 공히 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내
제2층 제204호 외 5개호로서, (사용승인일 : 2020.10.14)
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이고,
기호 8-12, 15는 오피스텔로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비, 개별난방설비 등의 구조임.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
기호 8-12, 15는 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 북동측으로 노폭 약 23미터 내외, 남서측으로 노폭 약 8미터
내외의 포장도로에 접하고,
기호 8-12, 15는 동측으로 노폭 약 10미터 내외, 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의
포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역,
도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163
m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도
법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>임.

기호 8-12, 15 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구), 가축사육제한구역(20
14-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법
률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시
다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.08.07.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경61278 (7)

부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 12층1204호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내

사용승인일: 2021년 04월 23일

용도: 도시형생활주택(원룸형)

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

토지지분: 7.37㎡ (약 2.23평)

건물면적: 14.01㎡ (약 4.24평)

건물지분: 14.0075㎡ (약 4.24평)

1.4. 감정가

감정가: 210,000,000원 (2억 1천만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 지하철 8호선 강동구청역 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 8호선 강동구청역 및 지하철 5호선 강동역, 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됩니다. 해당 규제 사항은 건축 및 개발 시 반드시 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

을1. 주택임차권 (김주희): 보증금 249,900,000원, 전입일자 2022.05.20, 확정일자 2022.04.29. 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항 및 등기부 등본상 '인수'로 기재됨)

3.2. 말소되는 권리

경매 신청 채권(주택도시보증공사) 및 기타 채권들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (단, 을1. 주택임차권의 경우 배당 현황에 따라 인수 여부가 최종 결정됩니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

보증금: 249,900,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 05월 20일

확정일자: 2022년 04월 29일

대항력: 있음

비고: 선순위 대항력 있는 임차인으로, 보증금 전액 배당받지 못하면 잔액 인수 책임이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 본 임차인에게 해당됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건과 유사한 건물 연식 및 면적대의 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 퀸스빌 (2004년 준공, 59.19㎡): 2026년 5월, 280,000,000원 (약 473만원/㎡)

* 한성올림픽파크아파트 (2024년 준공, 40.512㎡): 2026년 5월, 415,000,000원 (약 1,024만원/㎡)

* 타워파크주택(A동) (2013년 준공, 29.81㎡): 2026년 5월, 315,000,000원 (약 1,057만원/㎡)

본건은 2021년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 전용면적 14.01㎡ (약 4.24평)의 소형 면적입니다. 주변 유사 면적 및 신축급 오피스텔/도시형생활주택의 전용면적당 시세는 약 1,000만원~1,060만원 수준으로 파악됩니다. 이를 기준으로 환산 시, 본건의 시장 가치는 약 1억 4천만원~1억 5천만원 내외로 추정됩니다.

4.2. 매매/임대 동향

성내동 일대는 지하철역을 중심으로 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 소형 주거 상품에 대한 수요가 꾸준한 편입니다. 다만, 본건의 매우 작은 면적은 일반적인 소형 주거 상품과 다소 차이가 있어, 투자 가치 판단 시 세심한 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 8호선 강동구청역과 5호선 강동역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있으며, 각종 은행, 병원, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

주위가 다세대주택, 공동주택 등 주거 지역과 근린생활시설이 혼합되어 있어 주거 환경은 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 보증금 인수 위험

가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 249,900,000원 인수 여부입니다. 감정가가 210,000,000원임을 고려할 때, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수하게 되어 실질적인 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원' 기재로 인해 배당을 통한 전액 회수 가능성도 존재하므로, 경매 진행 시 배당표 확인이 필수적입니다.)

6.2. 토지이용계획 및 제한

군사 시설 보호 구역, 폐기물 매립 시설 설치 제한 지역 등 법적 제한 사항이 존재하여 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 면적 대비 높은 감정가

감정가 210,000,000원 대비 건물 면적이 14.01㎡로, 단위 면적당 감정가가 약 1,500만원/㎡로 산정됩니다. 이는 유사 지역의 신축급 소형 주거 상품의 일반적인 시장 시세(약 1,000만원~1,060만원/㎡)보다 높은 수준으로, 시세 차익 실현에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구의 역세권에 위치한 신축 도시형생활주택입니다. 교통 및 편의시설 접근성이 양호하나, 14.01㎡의 매우 작은 전용 면적과 2억 4천 9백 9십만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 큰 리스크를 내포하고 있습니다. 감정가가 현재 파악되는 시장 시세보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 역세권 입지: 지하철 8호선 강동구청역 및 5호선 강동역 인근의 편리한 교통망

* 신축 건물: 2021년 사용 승인으로 비교적 깨끗한 건물 상태

* 소형 면적: 1인 가구 중심의 수요층 확보 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현 시세 분석 결과 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 산정합니다.

주변 시세 분석 결과, 14.01㎡ 기준 시장 가치는 약 1억 4천만원 ~ 1억 5천만원 내외로 추정됩니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 처리되어 임차인 보증금 전액이 배당으로 회수된다는 가정 하에, 본건의 예상 입찰가는 현재 시장 시세를 반영하여 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 150,000,000원 (1억 5천만원)

상기 예상 입찰가는 법원 경매 시점의 배당 현황, 임차인 배당 여부, 추가적인 권리 분석 결과, 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다. 특히, 선순위 임차인의 보증금 인수 여부는 본 건의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소이므로, 경매 진행 시 반드시 확인해야 합니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경61278 (7)

부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 12층1204호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내

사용승인일: 2021년 04월 23일

용도: 도시형생활주택(원룸형)

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

토지지분: 7.37㎡ (약 2.23평)

건물면적: 14.01㎡ (약 4.24평)

건물지분: 14.0075㎡ (약 4.24평)

1.4. 감정가

감정가: 210,000,000원 (2억 1천만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 지하철 8호선 강동구청역 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 8호선 강동구청역 및 지하철 5호선 강동역, 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m), 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됩니다. 해당 규제 사항은 건축 및 개발 시 반드시 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

을1. 주택임차권 (김주희): 보증금 249,900,000원, 전입일자 2022.05.20, 확정일자 2022.04.29. 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항 및 등기부 등본상 '인수'로 기재됨)

3.2. 말소되는 권리

경매 신청 채권(주택도시보증공사) 및 기타 채권들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (단, 을1. 주택임차권의 경우 배당 현황에 따라 인수 여부가 최종 결정됩니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

보증금: 249,900,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 05월 20일

확정일자: 2022년 04월 29일

대항력: 있음

비고: 선순위 대항력 있는 임차인으로, 보증금 전액 배당받지 못하면 잔액 인수 책임이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 본 임차인에게 해당됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건과 유사한 건물 연식 및 면적대의 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 퀸스빌 (2004년 준공, 59.19㎡): 2026년 5월, 280,000,000원 (약 473만원/㎡)

* 한성올림픽파크아파트 (2024년 준공, 40.512㎡): 2026년 5월, 415,000,000원 (약 1,024만원/㎡)

* 타워파크주택(A동) (2013년 준공, 29.81㎡): 2026년 5월, 315,000,000원 (약 1,057만원/㎡)

본건은 2021년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 전용면적 14.01㎡ (약 4.24평)의 소형 면적입니다. 주변 유사 면적 및 신축급 오피스텔/도시형생활주택의 전용면적당 시세는 약 1,000만원~1,060만원 수준으로 파악됩니다. 이를 기준으로 환산 시, 본건의 시장 가치는 약 1억 4천만원~1억 5천만원 내외로 추정됩니다.

4.2. 매매/임대 동향

성내동 일대는 지하철역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있으며, 소형 주거 상품에 대한 수요가 꾸준한 편입니다. 다만, 본건의 매우 작은 면적은 일반적인 소형 주거 상품과 다소 차이가 있어, 투자 가치 판단 시 세심한 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 8호선 강동구청역과 5호선 강동역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있으며, 각종 은행, 병원, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

주위가 다세대주택, 공동주택 등 주거 지역과 근린생활시설이 혼합되어 있어 주거 환경은 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 보증금 인수 위험

가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 249,900,000원 인수 여부입니다. 감정가가 210,000,000원임을 고려할 때, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수하게 되어 실질적인 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원' 기재는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하여 매수인이 인수할 금액이 없음을 의미할 수 있으므로, 경매 진행 시 배당표 확인이 필수적입니다.)

6.2. 토지이용계획 및 제한

군사 시설 보호 구역, 폐기물 매립 시설 설치 제한 지역 등 법적 제한 사항이 존재하여 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 면적 대비 높은 감정가

감정가 210,000,000원 대비 건물 면적이 14.01㎡로, 단위 면적당 감정가가 약 1,500만원/㎡로 산정됩니다. 이는 유사 지역의 신축급 소형 주거 상품의 일반적인 시장 시세(약 1,000만원~1,060만원/㎡)보다 높은 수준으로, 시세 차익 실현에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구의 역세권에 위치한 신축 도시형생활주택입니다. 교통 및 편의시설 접근성이 양호하나, 14.01㎡의 매우 작은 전용 면적과 2억 4천 9백 9십만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 큰 리스크를 내포하고 있습니다. 감정가가 현재 파악되는 시장 시세보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 역세권 입지: 지하철 8호선 강동구청역 및 5호선 강동역 인근의 편리한 교통망

* 신축 건물: 2021년 사용 승인으로 비교적 깨끗한 건물 상태

* 소형 면적: 1인 가구 중심의 수요층 확보 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현 시세 분석 결과 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 산정합니다.

주변 시세 분석 결과, 14.01㎡ 기준 시장 가치는 약 1억 4천만원~1억 5천만원 내외로 추정됩니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 고려하여 임차인 보증금 인수 부담이 없다고 가정할 때, 예상 입찰가는 시장 시세를 반영하여 결정합니다.

예상 입찰가: 150,000,000원 (1억 5천만원)

상기 예상 입찰가는 법원 경매 시점의 배당 현황, 임차인 배당 여부, 추가적인 권리 분석 결과, 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다. 특히, 선순위 임차인의 보증금 인수 여부는 본 건의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소이므로, 경매 진행 시 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.