나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경61278 [3] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2024.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "8호선 강동구청역" 동측 인근
에 위치하고 주위는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주
위환경은 보통임.

기호 8-12, 15는 서울특별시 강동구 천호동 소재 "5호선 강동역" 북측 인근에 위치하고 주위
는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 인근에 지하철역 "8호선 강동구
청역" 및 노선버스정류장이 소재하고 기호 8-12, 15는 인근에 지하철역 "5호선 강동역" 및
노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 공히 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내
제2층 제206호 외 10개호로서, (사용승인일 : 2021.04.23)
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

기호 8-12, 15는 공히 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내
제2층 제204호 외 5개호로서, (사용승인일 : 2020.10.14)
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이고,
기호 8-12, 15는 오피스텔로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비, 개별난방설비 등의 구조임.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
기호 8-12, 15는 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 북동측으로 노폭 약 23미터 내외, 남서측으로 노폭 약 8미터
내외의 포장도로에 접하고,
기호 8-12, 15는 동측으로 노폭 약 10미터 내외, 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의
포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역,
도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163
m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도
법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>임.

기호 8-12, 15 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구), 가축사육제한구역(20
14-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법
률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시
다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.08.07.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경61278 (3)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 2층204호

건물명: 에스아이팰리스센트럴성내

용도: 도시형생활주택

감정가: 200,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

건물면적: 14.01㎡ (약 4.24평) (전용면적)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "5호선 강동역" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 "5호선 강동역" 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 동측으로 노폭 약 10미터 내외, 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존, 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 공유자 전부 이전 등기가 존재합니다. 현재 "갑5"의 서울동부지방법원 강제경매 개시결정(2023타경61278)이 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (노 대항력 있음)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 28일

확정일자: 2021년 5월 13일

배당신고일자: 2023년 5월 15일

대항력: 있음

비고: 선순위 임차권 등기(을1)가 존재하며, 보증금 전액이 인수될 가능성이 매우 높습니다.

3.3. 인수되는 권리

을구 1번 주택임차권등기(접수일자 2023.05.15.)는 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 본건의 경우 임차인의 보증금이 2억 3천만 원으로, 감정가 2억 원보다 높으므로, 보증금 전액 인수 위험이 있습니다.

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 주택임차권이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 2억 3천만 원 전액 인수 시, 매수인의 실질적인 총 부담액은 입찰가 + 2억 3천만 원이 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 강동역 인근으로 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

신축 건물(2020년 준공)이며 역세권에 위치하여 1인 가구 수요를 중심으로 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설이 분포해 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 주거환경

도시지역, 제3종일반주거지역(일부 지역은 준주거지역)으로 지정되어 있으며, 공동주택 및 도시형생활주택이 밀집한 주거지역입니다.

5.3. 교육 및 환경

교육환경 보호구역으로 지정된 구역이 있으나, 일상생활에 직접적인 불편을 초래할 정도는 아닌 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 보증금 인수 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 2억 3천만 원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 감정가 2억 원을 초과하는 금액으로, 낙찰받는 즉시 금전적 손실이 발생할 수 있습니다.

6.2. 소형 면적

건물 면적이 14.01㎡ (약 4.24평)으로 매우 협소하여 1인 가구 외에는 활용에 제약이 있습니다.

6.3. 시장 가격과의 괴리

감정가는 2억 원으로 책정되었으나, 인수해야 할 보증금(2.3억 원)을 고려하면 실질적인 매수 비용은 감정가를 훨씬 상회하게 됩니다. 시장에서 유사 면적의 신축 도시형생활주택/오피스텔 시세가 2억 원 ~ 2.3억 원 수준임을 감안할 때, 인수 후 총 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 큽니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구의 역세권에 위치한 신축 도시형생활주택으로 입지적 장점은 있으나, 선순위 임차인의 보증금 2억 3천만 원을 낙찰자가 인수해야 하는 심각한 권리상의 문제가 있습니다. 이로 인해 낙찰 시 실질적인 총 부담액이 감정가 및 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높아, 투자 가치가 매우 낮거나 원금 손실이 확실시되는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물 및 역세권 입지

2020년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 5호선 강동역 인근의 우수한 교통 환경을 가지고 있습니다.

8.2. 강동구 지역 발전 잠재력

강동구는 지속적인 개발 및 교통망 확충 등으로 인해 장기적인 지역 발전 잠재력을 가진 곳입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 선순위 임차인의 보증금 2억 3천만 원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

실질적인 매수인의 총 부담액 = 입찰가 + 인수 보증금 (230,000,000원)

현재 감정가 2억 원을 시장 가치의 최대치로 가정하더라도, 입찰가에 2억 3천만 원을 더하면 4억 3천만 원이 됩니다. 이는 시장 가치를 크게 초과하는 금액입니다.

유사 면적(14.01㎡)의 신축 도시형생활주택/오피스텔의 최근 시세는 대략 2억 원 ~ 2억 3천만 원 수준으로 파악됩니다.

따라서, 매수인의 총 부담액이 시장 가치(최대 2.3억 원)를 넘지 않으려면, 다음과 같은 계산이 필요합니다.

입찰가 + 230,000,000원 <= 200,000,000원 (감정가 기준)

=> 입찰가 <= 200,000,000원 - 230,000,000원 = -30,000,000원

이처럼 입찰가가 마이너스가 나와야 본전이 되는 상황이므로, 0원 이상의 어떤 입찰가를 제시하더라도 손실이 불가피합니다.

결론적으로, 본건은 권리상 중대한 하자가 있어 신중한 접근이 필요하며, 투자 관점에서는 매우 낮은 입찰가, 현실적으로는 0원에 가까운 금액으로 산정될 수 있습니다. 경매 절차상 최소 입찰가 등이 존재하므로, 이를 고려하더라도 매우 낮은 금액으로 참여하거나, 투자하지 않는 것을 권고합니다.

만약 투자를 강행한다면, 총 부담액이 2억 원을 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 하므로, 이론적으로는 0원에 가까운 입찰가(예: 1,000,000원)를 고려해볼 수 있습니다. 이는 잠재적 손실을 최소화하기 위한 방안이며, 낙찰 가능성은 매우 낮습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.