나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경61278 [6] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 14층1403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2024.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "8호선 강동구청역" 동측 인근
에 위치하고 주위는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주
위환경은 보통임.

기호 8-12, 15는 서울특별시 강동구 천호동 소재 "5호선 강동역" 북측 인근에 위치하고 주위
는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 인근에 지하철역 "8호선 강동구
청역" 및 노선버스정류장이 소재하고 기호 8-12, 15는 인근에 지하철역 "5호선 강동역" 및
노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 공히 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내
제2층 제206호 외 10개호로서, (사용승인일 : 2021.04.23)
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

기호 8-12, 15는 공히 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내
제2층 제204호 외 5개호로서, (사용승인일 : 2020.10.14)
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이고,
기호 8-12, 15는 오피스텔로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비, 개별난방설비 등의 구조임.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
기호 8-12, 15는 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 북동측으로 노폭 약 23미터 내외, 남서측으로 노폭 약 8미터
내외의 포장도로에 접하고,
기호 8-12, 15는 동측으로 노폭 약 10미터 내외, 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의
포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역,
도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163
m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도
법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>임.

기호 8-12, 15 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구), 가축사육제한구역(20
14-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법
률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시
다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.08.07.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경61278 (6)

채권자: 주택도시보증공사

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 548-4, 에스아이팰리스센트럴성내 14층 1403호

건물명: 에스아이 팰리스 센트럴성내

용도: 도시형생활주택

준공년도: 2021년

감정가: 210,000,000원 (2억 1천만원)

토지면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

건물면적: 14.01㎡ (약 4.24평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "8호선 강동구청역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 8호선 강동구청역 및 5호선 강동역, 그리고 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북동측으로 노폭 약 23미터, 남서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존 등기 이후, 임차인 이수민 명의의 주택임차권(2023.05.01. 접수, 보증금 239,000,000원)이 등기되어 있으며, 이후 주택도시보증공사의 강제경매(2023.12.28. 접수)가 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이 (주택도시보증공사)

보증금: 239,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 30일

확정일자: 2021년 6월 25일

배당신고일자: 2023년 5월 1일

대항력: 있음

참고사항: 임차인의 보증금은 239,000,000원이나, 배당에서 전액 배당받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리 분석 결과

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 239,000,000원입니다. 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다. 따라서 특별한 경우를 제외하고는 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 성내동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 주변에 다양한 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 본건은 소형 도시형생활주택으로, 자체적인 상업 가치보다는 임대 수익 또는 시세 차익을 통한 투자가 일반적입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 14층에 위치하며, 2021년 4월 23일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 지하철역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 충족됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 여부

임차인의 보증금(239,000,000원)이 감정가(210,000,000원)보다 높으며, 배당에서 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 비록 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

본건은 전용면적 14.01㎡의 소형 주거 공간으로, 향후 되팔거나 재임대 시 수요층이 제한적일 수 있습니다. 또한, 공시지가 및 주변 개발 계획 변동에 따른 부동산 가치 변동 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

에스아이 팰리스 센트럴성내 1403호는 2021년에 준공된 비교적 신축 건물로, 강동구청역 및 강동역 인근에 위치하여 교통이 편리합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가를 상회하고 있어 배당 결과를 면밀히 확인해야 합니다. 소형 면적이라는 점과 감정가 대비 임차인 보증금이 높은 점을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 신축 건물로 비교적 최신 시설 이용 가능

* 서울 강동구 내 위치, 지하철역 인접으로 우수한 교통 및 입지 조건

* 도시형생활주택으로 1인 가구 등 소형 주거 수요 충족 가능

9. 예상 입찰가

현재 임차인의 보증금이 239,000,000원이며, 권리분석상 배당을 통해 전액 변제받을 것으로 예상되어 매수인의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나, 임차인의 보증금이 감정가(210,000,000원)보다 높은 점을 고려할 때, 낙찰가는 임차인의 보증금 수준까지 높아질 가능성이 있습니다. 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 분석하였으나, 직접적인 비교 대상이 부족한 점을 감안하여, 보증금액을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 240,000,000원 (2억 4천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.