나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경61278 [5] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 10층1006호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2024.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "8호선 강동구청역" 동측 인근
에 위치하고 주위는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주
위환경은 보통임.

기호 8-12, 15는 서울특별시 강동구 천호동 소재 "5호선 강동역" 북측 인근에 위치하고 주위
는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 인근에 지하철역 "8호선 강동구
청역" 및 노선버스정류장이 소재하고 기호 8-12, 15는 인근에 지하철역 "5호선 강동역" 및
노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 공히 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내
제2층 제206호 외 10개호로서, (사용승인일 : 2021.04.23)
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

기호 8-12, 15는 공히 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내
제2층 제204호 외 5개호로서, (사용승인일 : 2020.10.14)
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이고,
기호 8-12, 15는 오피스텔로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비, 개별난방설비 등의 구조임.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
기호 8-12, 15는 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 북동측으로 노폭 약 23미터 내외, 남서측으로 노폭 약 8미터
내외의 포장도로에 접하고,
기호 8-12, 15는 동측으로 노폭 약 10미터 내외, 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의
포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역,
도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163
m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도
법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>임.

기호 8-12, 15 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구), 가축사육제한구역(20
14-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법
률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시
다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.08.07.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경61278 (5)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 548-4, 에스아이팰리스센트럴성내 10층1006호

용도: 도시형생활주택

감정가: 211,000,000원

토지면적: 7.40㎡ (약 2.24평)

건물면적: 14.07㎡ (약 4.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강동구 성내동 소재 "8호선 강동구청역" 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

교통: 인근에 지하철 8호선 강동구청역 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 출입 또한 원활합니다.

1.2. 건물 정보

건물명: 에스아이팰리스센트럴성내

건축년도: 2021년 04월 23일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 제10층 제1006호

전용면적: 14.07㎡ (약 4.26평)

1.3. 권리분석

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (이태권)

보증금: 237,000,000원

전입/확정일자: 2021년 07월 22일

대항력: 있음

특이사항: 선순위 임차권 존재.

등기부 요약:

을구 1번: 주택임차권 (이태권, 237,000,000원) - 말소: 인수 (보증금 잔액 인수 가능성 있음)

갑구 5번: 강제경매 (주택도시보증공사, 3,852,900,000원) - 경매개시채권자

인수/소멸 권리:

을구 1번의 주택임차권은 배당받는 금액에 따라 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 이는 본건 경매에서 가장 주의해야 할 사항 중 하나입니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 등기부 상 '인수'로 표기된 임차권이 있어 이 부분에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

지역 특성: 성내동 일대는 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 기능과 상업 기능이 공존합니다.

지하철 접근성: 8호선 강동구청역과의 접근성이 우수하여 직주근접성이 좋으며, 강남 및 도심 접근성이 양호합니다.

주변 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 생활정보

건물 용도: 도시형생활주택(원룸형)으로 현재 이용 중입니다. 1인 가구에 적합한 소형 주거 형태입니다.

건축년도: 2021년 준공으로 신축급 건물에 해당하여, 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인: 임차인의 보증금 237,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

권리분석의 불확실성: '인수 보증금 합계: 0원'과 등기부 상 '인수' 표기가 상반되어, 임차인 보증금 인수 여부에 대한 명확한 법적 확인이 반드시 필요합니다.

매우 협소한 면적: 전용면적 14.07㎡ (약 4.26평)은 현재 주택 시장에서 매우 작은 크기이며, 향후 매각이나 임대 시 제약이 될 수 있습니다.

주변 시설: 지도 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 성내동 일대 유흥업소 정보가 일부 검색되었습니다. 이는 주거 환경에 영향을 미칠 수 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮을 것으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 강동구청역 역세권에 위치한 신축 도시형생활주택이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 14.07㎡의 협소한 면적과 더불어, 237,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인 존재는 가장 큰 위험 요소입니다. 임차인의 보증금을 인수하게 될 경우, 총 지출 비용이 감정가를 훨씬 상회할 가능성이 높아 투자의 매력도가 크게 떨어질 수 있습니다. 따라서 임차인 보증금 인수 여부에 대한 철저한 사전 조사와 전문가 상담이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

역세권 입지: 지하철 8호선 강동구청역이 가까워 교통 편의성이 높습니다.

소형 평형: 1인 가구 중심의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 211,000,000원

주변 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반, 2026년 5월 기준):

* 59.19㎡ 다세대주택 (2004년식): 280,000,000원 (약 473만원/㎡)

* 40.512㎡ 연립주택 (2024년식): 415,000,000원 (약 1024만원/㎡)

* 29.81㎡ 다세대주택 (2013년식): 315,000,000원 (약 1057만원/㎡)

본건의 감정가는 14.07㎡에 대해 211,000,000원 (약 1499만원/㎡)으로, 제시된 시세 데이터(더 넓은 면적 기준) 대비 평당가가 높게 책정되어 있습니다. 이는 신축 건물이라는 점을 반영한 것으로 추정됩니다.

위험 요인 고려:

가장 중요한 위험은 237,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 만약 경매 절차에서 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하고 매수인이 잔액을 인수해야 한다면, 실질적인 총 매입 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

예를 들어, 감정가인 211,000,000원에 낙찰받고 임차인의 보증금 전액(237,000,000원)을 인수하게 된다면, 총 지출은 448,000,000원에 달합니다. 이는 현재 시장 시세(넓은 면적 기준)와 비교했을 때, 본건의 협소한 면적을 고려할 때 매우 높은 부담입니다.

따라서, 임차인의 보증금 인수 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 등기부 상 '인수'라는 표기가 상충되므로, 이 부분에 대한 명확한 확인 없이는 높은 금액으로 입찰하는 것은 매우 위험합니다.

예상 입찰가 산정:

이러한 높은 위험 요소를 고려하여, 보수적으로 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 임차 보증금 인수 가능성 및 향후 매각 가능성 등을 종합적으로 판단할 때, 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

필수 확인 사항:

* 임차인의 배당 예상 금액 및 실제 배당받을 가능성.

* 경매 담당자 또는 법률 전문가를 통한 임차권 '인수' 여부에 대한 최종 확인.

* 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'의 구체적인 근거 확인.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.